超40万方新商业入市！实探深圳这个热门商圈，老牌商场还“稳”吗？

来源|赢商网（ID：winshang）

作者|赖晓雅、罗嘉欣

图片来源|赢商网摄、项目官方

深圳发展一路向西，大空港战略、前海扩容、空港会展世界级商圈建设等一系列利好政策下，沙井-新桥片区商业迎来前所未有的发展机遇。

据目前统计数据显示，区域内商业体量在9万㎡及以上的在营商场达到5座，其数量整个放眼整个深圳，仅次于福田CBD商圈。但不同的是，相较于福田CBD商圈在地铁等轨道交通上的四通八达让各座购物中心互动串联更加紧密，宝安腹地目前仍主要依赖地铁11号线，但除了极个别项目，大多数购物中心并没有享受到地铁红利，商场分布相对分散。

因此，在商场日常运营上，每个商场“在地深耕”、“周边1.5公里”的消费属性更加突出。

宝安区是深圳的人口大区，常住人口超过450万人，位居全市之首。作为深圳西部商业发展的桥头堡，宝安腹地的福海、沙井、新桥 等街道，更是宝安构建深圳西部中心的核心主力，在前海自贸区扩容和空港新城、海洋新城、世界级商圈等多重政策规划之下，宝安腹地消费客质大幅提升，助力商业进一步发展。

今年新开的两座商场人气亦非常可观，此前赢商网有过报道，详见： 《 》 《 》

本期，我们重点来关注沙井片区开业时间较早的两个商业巨头——沙井京基百纳广场和沙井新沙天虹购物中心。面对来势汹汹的新开mall，两个老牌商场表现如何？近期，赢商网实地探访带来最新现状。

沙井京基百纳广场

- 业态大而全，大娱乐体验、网红餐饮聚集

沙井京基百纳广场于2013年入市，项目商业体量18万㎡，定位深圳西部高尚生活体验中心。项目位于深圳宝安沙井路与创新路交汇处，目前亦是沙井街道商业体量最大的购物中心。项目规划有近1000个停车位，赢商网工作日踩盘当天，地面停车场基本停满了车。

//经营表现：日均去重客流达到4.7万人次，城市上游水平

据赢商大数据显示，9月份沙井京基百纳广场日均去重客流为47689人，在整个深圳超250个购物中心中，属于上游水平。 查看过往三年该项目的客流情况，月度日均去重客流保持在4万以上，暑期日均去重客流超过5万人次，表现非常稳健。

//业态品牌：经营楼层7层，引进近200个品牌

沙井京基百纳广场购物中心共有7层，L1-L7各楼层主题依次为名品荟萃、时尚领域、潮流地带、童趣运动、幻影时空、缤纷美食、休闲娱乐，全场引进近200家品牌。据赢商大数据统计，项目零售业态占比59.75%，餐饮业态占比为17.84%。

▶▶L1的业态品类和数量最丰富，临街店铺大部分为餐饮品牌，如星巴克、茶理宜世、喜茶、奈雪的茶、霸王茶姬等网红茶饮，以及麦当劳、乐凯撒、木屋烧烤等。

东外广场还有一处“都市营地”夜市，集合串串、烧烤、茶酒咖、小吃等摊位，雨天白天，营地还是未营业状态。

该楼层打造了一个珠宝区域，入驻了老凤祥、周大福、中国黄金、周大生、谢瑞麟、六福珠宝、周六福等品牌，并且围挡了金六福吉祥。

零售业态 还有天梭、百丽、波司登、焦下、HONGU等服饰钟表品牌，华为授权体验店、applestore零售店、小米之家、理想汽车、比亚迪等3C数码及汽车品牌，屈臣氏、美妆个护集合店美加、综合性生活方式零售店KKV等。

▶▶L2有主力店华润万家超市，超市品类涵盖米面粮油、生鲜、熟食、生活用品等，能够满足周边人群的日常生活消费需求。

▶▶L3落位了有着上百款机动游戏的梦幻地带游乐园、集休闲、益智于一体的金贝儿乐园、连锁健身品牌乐刻健身等体验品牌。

今年6月还引进了深圳首家仓储式品牌特卖会员店BIGOFFS，该品牌被称为“商场里的小型奥特莱斯”，门店面积超5000㎡，囊括了adidas、PUMA、斯凯奇、安德玛、GAP等100+大牌折扣服饰。

▶▶L4打造了一处运动街区，地面铺设了跑道并放置了小型运动器材，周围聚集了NIKE、ADIDAS、PUMA、ANTA、新百伦领跑等潮流运动服饰品牌。

▶▶L5及以上楼层以餐饮业态和体验类业态为主，项目定位为西部网红餐饮聚集地，引进了海底捞、圣捞自助海鲜烤肉、太二、野妹经典火锅、外婆家、春润大地椰子鸡、湘阁里辣、老碗会、汉阳廷自助烤肉、八合里牛肉火锅、文叔公土煲火锅等餐饮品牌，还有何大九全牛串串正在围挡装修中。工作日午间饭点时刻，餐饮区域人气还算不错。

体验类业态有中影·飞尚百誉国际影城、乐把头娃娃机、KK桌球、欢乐魔方、派对秀KTV会所等。

作为18万㎡的大体量商业体，沙井京基百纳广场目前还有着一定的空铺率，纯品宣或空白围挡大约有十几处。

明确有新进品牌信息的围挡多为儿童业态相关，如集早教与益智教育于一体的家庭教育服务中心“爷爷的书房”、中国轻奢潮童品牌“Outride越也”、乔丹儿童等。

新沙天虹购物中心

- 主力店聚客明显，餐饮、儿童体验突出

从沙井京基百纳广场出来，步行大约15分钟便到达新沙天虹购物中心。新沙天虹位于深圳宝安沙井街道西环路2105号。

新沙天虹购物中心于2016年开业，商业体量9.6万㎡，是天虹体系首个全面围绕“畅享欢乐时光的生活中心”定位的购物中心，规划停车位800个。近几年，项目持续调改升级，以“潮玩宝安西”为项目slogan，全新定位“潮流聚集地”。

//经营人气表现：今年以来商场客流大幅提升

据赢商大数据显示，新沙天虹购物中心9月日均去重客流达到30956人。今年6月份商场周年庆系列活动，调动消费客群大涨，日均去重客流突破新高，达到了3.6万人次。从客流曲线表现来看，今年以来，商场整体客流同比去年呈现双位数上涨。

据赢商网了解，客流上涨主要在于运营团队进一步优化了商场内的主题场景体验，如六楼云梯和天台娱乐场的打造，增加爱儿童游乐区、阅读区等多处休闲区域等，提升客户游逛感。

//品牌业态：主打家庭消费，儿童游乐体验较为突出

项目共有8层，业态涵盖服饰、美妆、餐饮、超市、配套、娱乐体验等。

虽然是工作日下午时刻，但项目还是有着不错的人气，迪卡侬、SP@CE天虹超市、优衣库、米兜欢乐王国等主力店都有不少人在店内选购和消费。

根据赢商网现场观察，新沙天虹购物中心的餐饮和儿童体验类业态做的较为突出。餐饮业态方面，一楼囊括了混果汁、MANNER COFFEE、霸王茶姬、喜茶、奈雪的茶等网红茶饮，以及面包新语、卡玛王子、肯德基、必胜客等烘焙和西式快餐品牌。

2-3楼的分布了绝味鸭脖、煌上煌、老碗会、苏晓玥等小食、快餐品牌。此外，3楼还有大面积的餐饮区调改，根据围挡信息，此处将打造为美食街，引进的餐饮品牌包括夸父炸串、咯柔芙、大米先生、盛香亭、甘食记、阿甘锅盔、喜识等。

6-7楼的“夜宴”主题街区则是落位了蛙来哒、酒拾烤肉、费大厨、探鱼、渝月等正餐品牌。

儿童体验业态方面，除了米兜欢乐王国外，项目还引进了虎咪儿童乐园、欢乐小玩家、小鹿的屋等儿童娱乐品牌，以及易贝乐成长中心、爷爷的书房、黎米哆7号队长等早教培训类品牌。

除此之外，围绕着儿童亲子业态，新沙天虹购物中心还在场内还打造了多个沉浸式游玩场景，比如巨型滑梯、攀岩墙、室内小火车等，8楼还有屋顶乐享空间“天空之城”，赢商网踩盘当天室外下着小雨，但天台依然有不少家庭客群在玩耍。

目前来看，新沙天虹购物中心空铺率并不高，除了前文提到的餐饮区调改外，场内还围挡了密室逃脱以及陈鹏鹏潮汕菜。

赢商观察

作为深圳宝安核心腹地商业的中坚力量，沙井京基百纳广场和新沙天虹购物中心在业态品牌、场景打造和配套上，都能够满足在地居民的日常消费需求。作为区域的老牌商场，两个项目整体表现可圈可点，但由于没有直通地铁，商业吸引力有限，难以向外进一步辐射更广区域。

但从另一个纬度来说，在本身区位情况下，面对万丰海岸城和华强广场的强势入市，这也让项目运营团队会更加审视项目周边的切实的在地需求，进一步做好大社区商业细分市场生意，让片区消费者，不用出远门一站式享受市中心的消费体验，做强家门口的粘性消费。

毕竟周边3公里范围常住人口超过50万人，高密度消费人口，未来发展前景仍大有可为。

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