新政之后，楼市出现的一些变化｜宏观经济

文/《清华金融评论》兰银帆

近段时间以来，多地楼市都出现回暖迹象，随着节前多项政策集中落地，从央行降准降息、下调首付比例，形成政策的叠加效用，新房及二手市场关键指标均有较为显著增长，楼市开始出现明显变化。

成交量持续上升，提振市场信心

根据中指研究院数据显示，十一假期期间，全国新房和二手房市场线上找房热度均升高，全国合计成交新房面积71.8万㎡，较去年同期上涨23%，其中一线城市成交面积合计13.2万㎡，较去年同期上涨18%。而国庆假期后的第一周热度依旧没有减退，上周楼市整体成交环比上涨，一线城市涨幅领衔，为73.55%。

一线城市成交面积整体环比上涨73.55%。分城市来看，北上广深环比均上涨；其中，深圳、广州、北京环比涨幅均超过100%，深圳涨幅领衔为314.9%。

二线代表城市整体成交面积环比上涨31.04%。三四线代表城市整体环比上涨34.46%。

按揭审批“增速”，银行压力有所缓解

截至二季度末，六大国有银行合计个人住房贷款余额25.49万亿元，较年初净减少3254.71亿元。

另据央行数据，2024年二季度末，个人住房贷款余额37.79万亿元，同比下降2.1%；人民币房地产贷款余额53.1万亿元，同比下降1%，增速比上年末高0.04个百分点。面对贷款增长压力，商业银行对于按揭审批和放款业务显得十分积极。

当前楼市火爆，银行相关业务人员也进入了加班状态，相关业务人员表示，现在现在按揭的审批放款时间很快，基本上在一个月内快的则只需要10天左右的时间。

房地产行业带给商业银行的影响和挑战，主要体现在贷款与资本结构、风险与负债管理、环境与监管压力等方面。商业银行在承压的同时，也极易把相关风险传导至整个金融系统。

对消费者而言，此次存量房贷调整的深入推进有助于减轻利息支出压力、提振消费。但对银行而言，尽管此次调整将长期对资产质量提升、零售端增长起到积极作用，但在低净息差环境的作用下，该调整也对银行的营收及盈利能力又提出了考验。

买卖双方心态改变，谈价空间变小

此次的楼市重磅政策和市场的反馈有目共睹，在此背景下，买卖双方的心态也出现变化。不少客户选择在这一时间段首次置业，他们看好当前的市场，希望借着这次重大利好把房子定下来。另一方面，一些业主出现了惜售的情况，降价房源的数量明显减少，同时业主可谈价空间也开始减少。

虽然当前大面积反价现象还没出现，但一些二手房的议价空间确实在缩小

理性看待“止跌回稳”的定调

十一期间楼市的升温，显然为市场带来了一定的积极信号，同时也大大提振了市场信心。

专家表示卖家信心增强、抛售减少，买家观望情绪减弱、加速入市，在信心支持之下，市场成交数据表现亮眼，而未来，伴随着供需关系变化的必定是房地产市场格局的深度分化。

从政策来看，北上深未来限制性政策仍有优化空间，二线及三四线城市也有望加大购房补贴力度，进一步推动市场量价企稳。值得关注的是，除了“促销售”政策外，完善国企收储等去库存政策也是未来政策重要发力点。市场层面，目前“银十”开局表现“超预期”，核心城市市场“回稳”态势明显，居民置业信心开始恢复，预计短期内新政将继续显效，同时假期认购数据的大幅回升也将逐步在网签数据中得以体现，10月市场销售数据或将出现明显增长。接下来，推动经济基本面改善仍是稳地产、稳预期的关键，四季度若政策持续发力、经济加快复苏，后续市场可能会面临一定波动，需要加以重视。

编辑丨兰银帆

审核丨王晗

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