“二十条”后，河南楼市破冰回暖

9月30日，河南在全国率先印发20条措施促进房地产市场止跌回稳。包括执行全国房贷利率底线、不再区分首套二套住房，最低首付比例统一为不低于15%、加大购房补贴……

一项项楼市利好政策密集发布，河南尤其是省会郑州的房地产市场走势如何？

新房售楼部到访量翻番

一周成交额相当于过去一个月

10月14日上午，虽然是工作日，但位于郑州市国基路的一处售楼部内，记者看到好几组前来咨询的购房者。

“这个楼盘因为是学区房嘛，来看房主要也是考虑孩子以后上学的问题。”购房者吴先生向记者表示。

该楼盘置业顾问称，现在位于主城区又是学区房的楼盘，备受关注：

“不仅是郑州市的居民会来看房，客群基本上覆盖到了全省。甚至一些老家河南，在外省工作的人也会来看。”

“十月份以来，售楼部的客户到访量翻了一番，国庆假期一周的成交量，相当于九月份一个月的。”另一位置业顾问告诉记者。

除了学区房，改善型住房也迎来不少购房者咨询。在郑州市经开区的一处在售高端住宅，楼盘销售人员表示，自从9月下旬促进房地产市场止跌回稳政策密集出台后，楼市的风向开始转变：

“特别是在国庆长假，最多时一天接待60组客户，这几乎相当于过去一周的到访量。而且在各种政策加持下，复访客户的观望心态有了明显变化，很多人选择直接定下。”

而在郑州北三环沿线的一处新楼盘，预售证还没有下来，预计年底才正式开盘，但10月1日售楼部开放首日，就有近300组客户到访。

置业顾问称该楼盘位于金水区主城，周围配套较为成熟，来访客户多为附近居民，虽然还未正式开售，但很多人很早就开始关注这个项目了。

“以前一些人不买房，不是因为没钱，而是对市场没有信心。比如100万的房子跌到80万，对于房主来说啥也没干就损失20万，谁愿意买房？现在各种政策的出台，让大家的预期以及对未来的信心得到了提升，这是最重要的。所以到访量增加了，成交量增加的更明显。”郑州市国基路某售楼部销售负责人告诉记者。

二手房交易量提升20%

配套成熟次新房更受欢迎

不仅是新房市场变得热闹起来，人们对二手房市场的信心也变得明朗起来。

据贝壳研究院郑州分院统计数据，国庆7天，郑州贝壳二手房成交706单，日均成交101单（2023年同期日均71单），同比上涨约41.6%。

“十一假期我也签了一套二手房。客户之前对房子挺满意，就是对市场没有信心，一直在观望。新政出了之后，客户就决定趁着这个利好时刻把房子定下来了。”某中介区域经理告诉记者，他所负责的区域在国庆假期期间二手房交易量比节前平均高出20%左右。

郑州市民王女士最近在考虑房屋置换，她称比较青睐于郑东新区的二手房：

“因为现在有了孩子，公婆要来照顾的话，以前的房子就太小了。东区相对来说环境不错，而且现在政策对购房负担是有减轻一点的。”

对于购房者来说，都想抓住利好下场，而二手房东心态也起了变化。据了解，在9月24日央行发布下调贷款利率当天，郑州就有瀚宇天悦城二手房业主连夜取消了挂牌，而中秋前以86万成交的绿地璀璨天城业主，也后悔当时出手价格太低。

“郑州这两年二手房市场交易量一直不高，包括价格也是下降趋势，整体处于一个下行的市场。随着包括以旧换新等利好政策的发布，对市场有明显影响。”某中介区域经理表示，当前购房者线上咨询量和线下带看量明显提高，有的二手房业主已经上调了房价，从抛售变成了惜售。

该中介区域经理还称，近几年在二手房市场，客户对房源周边的商业配套和教育配套要求比较高。以郑州为例，蓝堡湾片区和高铁站片区二手房市场交易量更活跃，这两个区位的配套相对来说更成熟，房子年代也以次新房为主，更符合当下中青年购房者的需求。

“这两年二手房交易量下行，并不是大家没有购房需求，而是缺乏信心。新政发布相当于给购房者和二手在售业主打了一针强心剂。”某中介从业人员表示，只要交易量上来了，房价肯定就不会跌，市场也就会朝着好的方向发展。

楼市热度将在理性中持续

未来市场或将走“433”模式

“近期楼市止跌回稳的相关政策，可以说是力度空前的，毫不含糊地给老百姓一个积极的预期。”河南财经政法大学城市发展研究中心主任刘社在接受记者采访时谈到，尤其是各大银行批量调整贷款利率、不分首套二套统一最低首付比等最受关注，实实在在减轻了购房者负担，鼓励有能力、有需求的消费者可以趁此时机出手。

“这些政策的出台非常利民也深受市场欢迎，但是我们也应该看到一个政策反映到市场上，究竟能达到多少效果，还需要至少三个月时间的检验，所以这一波楼市的热度会在保持理性中持续。”刘社说。

在多项利好政策下，有业内人士预估，今年国庆假期郑州房屋成交量相较去年提高了30%到40%。在如此热度之下，也有消费者担心取消房屋限购及限价后，房价是否还会出现较大波动？

“并不是所有房子都会涨价。从目前来看，一些开发商比如保利，说涨价两个百分点，但并没有在郑州实行，只是一线城市的部分好地段稀缺房源出现涨价。比如说上海外滩、北京海淀学区房，这些地段卖完就没有了。”中国新媒体联盟房地产首席评论员奚春山表示，业内认为“止跌回稳”有5%的幅度，“在这个范围内上涨也好下调也好，都算正常。起码95%的非稀缺房源不会涨，但也不会大跌，因为这就会牵扯到整个产业链，包括就业和消费，所以目前还是以‘稳’为主。”

除了商品房，今年10月，全国首个交付的配售型保障性住房——郑州沁河苑项目的570套配售房源将陆续完成交付，托稳不同消费层级百姓的“安居梦”。

用好专项债券来收购存量商品房用作保障性住房，促进房地产市场供需平衡也是近期房地产新政的重要内容。

“未来楼市的发展，根据不同消费层级我觉得是‘433’模式，就是三条腿走路。”奚春山认为，商品房可能占到市场的40%，以条件较好的改善型为主；30%为政府收购，产权受限但价格低的保障性住房；剩下30%就是针对单身人士，或完全不愿买房者的人才公寓。

“市场归市场、保障归保障，房住不炒、止跌回稳，提振市场各方参与者的信心，这样达到一个房地产市场健康繁荣发展的目的。”奚春山说。

来源 | 大象财富记者 王艺枫

监制 | 李金锋 李洁敏

主编 | 狄晓晶 赵东

编辑 | 杜卉

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