楼市“组合拳”来了！将货币化安置改造100万套房，是个啥概念？

2024年10月17日，住建部部长倪虹在国新办新闻发布会上表示，将通过货币化安置房方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造，主要是考虑有些条件成熟、群众改造意愿迫切、前期工作比较扎实，货币化安置可以更好满足群众自主选择房型、地点，又无需等待过渡期。

我看完整场发布会，除了百万规模的货币化安置外，其余的政策不难预测，主要是以前都有预热，或者说本身就在实施中，包括：

• “”四个取消”：的限购政策，限售，限价（可能需要看后续各地规则，现在少数是取消限低，也有取消限高而不取消限低的，比如昨天的天津政策），普通和非普通住宅标准（主要涉及税收政策）。
• “四个降低”：各类新增贷款利率，首付比例，存量房贷利率，置换税收。
• “两个增加”：白名单扩大信贷也好预测，之前就是万亿规模，现在增加到4万亿，而不是新增4万亿，这可能是今天金融房地产领域响应平平的原因吧，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求，不是什么新东西。

要说意外的就是“两个增加”中的货币化安置，以前的货币流转是相对清晰的，地方政府举债先货币化安置，然后房地产上行周期，大量持币且没有房子的拆迁户，是具有刚性需求且非常有钱的群体，结合之前的土地供给有限，一时间涌入需求市场，点燃供需关系，这时政策再适时地放开限购政策，需求一时间涌入市场，造就2015年的涨价去库存盛况。那么，这次“货币化安置”等改造的100万套，又是什么概念呢？

• 按照住建的口径，35个大中城市中，就有170万套危旧房需要改造。这次100万套应该是比较急需，同时也相对好操作的那些。100万套住宅，我无法正确知道多少面积。如果简单地按一套50m²估计，得要有5000万m²需要改造。货币化安置，按平均1w元/m²进行安置，那也得要5000亿的投入。

当然，其中肯定有一部分是流入商品房的库存。从统计上看，1到5月份，全国新建商品房销售面积36642万平方米，同比下降20.3%；新建商品房销售额35665亿元。几千亿的资金，如果算上一定的杠杆，基本上能够达到全国商品房一年销售的10%多一点，也算一项稳定房产的措施吧。

那么，这次100万套货币化安置房能带来哪些影响呢？其实可以跟早前的政策做个对比如下：

• 我们要知道，2016年棚户区改造606万套，货币化安置率50%，货币化安置面积占当年商品房销售面积的18.2%；2017年棚户区改造609万套，货币化安置率60%，货币化安置面积占当年商品房销售面积的23%。

2023年商品房销售面积11.17亿平方米，2024年基本上是要同比下降20%，就按8.9亿平方米暂估。假设100万套城中村危旧房改造有80%通过货币化安置，那么就是80万套，按平均110平方米算是0.88亿平（实际上2016-2017年货币化棚改的平均每套面积远小于此），也就是说，这次只能占到当年商品房销售面积的10%。

我们再来说去下库存效应。上一次货币化棚改的2014年底，全国新建商品房库存量是4.07亿平方米，算上未竣工的库存则达到29.8亿平方米；十年后的今年8月，全国新建商品住宅库存量达到3.81亿平方米，算上未竣工的库存则达到25.2亿平方米。

• 从绝对量看，现在的库存数量依然保持在高位，基本等同2014年底；2015去库存的效果已经被消化殆尽。2016-2017年单是三四线城市通过货币化棚改就消化了3.2亿平方米的库存，达到广义库存的10.7%，而现在0.88亿平方米的去库存计划只能占到当前广义库存的3.5%。

并且，我们还要考虑现在去库存的潜力已经大幅下降，因为2014年常住人口城镇化率是54.8%，2023年底则达到了66.7%。更不要说，现在8.7亿劳动年龄人口中，有一半都在参与人口流动，即使没有买房也是在租房，租房市场事实上也已经相对基本饱和。

• 也就是说，无论是从绝对套数上看，还是从占到商品住宅销售面积的比重看，还是从去库存的效应和潜力看，本次发布会唯一的“亮点”，即所谓的百万套货币化安置，比起上一次2015货币化实际上差不多对等的举措。

再从需要资金大平衡、避免造成新增地方债务风险的额外要求来看，这与其说是救市，不如说是定向释放一部分资金用于解决开发商资金链断裂问题，并且依然强调爱惜羽毛，要求地方与风险划清界限，实际上就意味着这些措施仅能维持开发商不出现规模性风险。但一定要记住，这仅能维持稳定，而不是活得更好。

• 最后，我想说，钢混结构是人类建筑目前采用的最可靠坚固的结构，妥善维护后的寿命可达150-200年左右。在七普时点国内城镇70%以上的住宅已经采用钢混结构，并且已经出台了能确保它们得到妥善维护的制度安排，如住房养老金。

• 所以，对于目前我们这些人来说，房地产高企的时代可以说是永久性地结束了，大家对此一定不要有任何幻想。当然，只有让住房回归刚需，回归理性市场，我们才能轻松上阵，迎接新经济结构转型的发展机遇与挑战了。