风口智库 | 隐藏数据曝光：“100万套”与“4万亿”背后的秘密

10月17日，国新办举行新闻发布会，住建部等五部门打出一套政策组合拳，旨在促进房地产市场止跌回稳。

这套组合拳包括四个取消、四个降低和两个增加。其中，“四个取消”和“四个降低”基本属于存量政策落实。因此，此次发布会上，最值得关注的信息是“两个增加”。通过两组关键数据的分析，可以更清晰地理解两项新增举措的潜在影响。

100万套14%

“两个增加”其一：通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村和危旧房改造。

这“100万套”，能给房地产市场带来何种程度的冲击？通过分析数据就能大致了解。

根据国家统计局的数据，2023年，全国商品住宅销售面积为9.48亿㎡。2024年1-8月，全国商品住宅销售面积同比下降25%，也就是2024年全年销售面积大约为7.11亿㎡。

以户均面积100㎡简单计算，100万套城中村和危旧房改造有望释放约1亿㎡的购房需求，相当于2024年全年商品住宅销售面积的14%左右。

目前推动房地产市场止跌回稳的关键，在于改善供需关系。“100万套”将较大幅度增加商品住宅销售面积，有助于恢复市场供需平衡，进而促进房价企稳回升。

另外需要注意的，是资金来源，主要包括：开发性、政策性金融机构可以给予专项借款，地方发行政府专项债，商业银行发放商业贷款。

其中，第一项资金来源类似十年前实施“棚改”时，央行设立的PSL（补充抵押贷款）。

2014年，国家确立“改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村”的目标，为了完成这一宏大的目标，各级政府都投入了海量资金支持，央行创设PSL大规模投放，在“棚改”高峰期（2015年至2018年），平均每年新增PSL资金近8000亿元。

根据住建部数据，2016年至2020年，全国棚改开工2300多万套，完成投资约7万亿元。2016年到2017年那一轮房价上涨，很大程度上就是靠“棚改”。

图片来源：新华社

这次货币化安置相比“棚改”力度要小。58安居客研究院院长张波指出，总体来看，本次货币化安置相比2015年货币化棚改涉及的城市面要窄，重点是支持地级以上城市，尤其是人口集中的大城市。

现在的房价不比以前，尤其是大城市。假设以房价1万元/㎡计算，则需要投资约1万亿元。照此看来，同样达到7万亿总投资的14%左右。

而且100万套只是一个起点，倪虹部长表示“我们还可以在100万套基础上继续加大支持力度”。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，后续旧改、保障房筹集，将大规模转向存量。这意味着，全面盘活存量，直至库存压力消解，从而引导市场预期，形成不达目标不罢休的预期。

4万亿3个百分点

“两个增加”其二：年底前，将“白名单”房地产项目的信贷规模增加到4万亿元。

什么是“白名单”？房地产市场要止跌回稳，处理好“保交房”工作很关键，而做好“保交房”的重要一环，是保证房企优质项目的资金链正常。房地产融资“白名单”机制，则在其中扮演着非常关键的“资金活水”角色。

简单说，就是地方筛选出优质房地产项目名单后，分批推送给各家商业银行，然后各家银行根据一定条件和门槛，来决定是否发放贷款。

截至10月16日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款2.23万亿元。年底前增加到4万亿，可以很大程度上推动“保交楼”，也可以避免房企资金链断裂，避免新房价格断崖式下跌。

“房屋交付节点对于房地产市场行情非常关键。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，从近期一些涨价项目和快速成交项目来看，现房项目更受市场关注，去化状况非常好。所以从这个角度看，此次政策为后续购房信心增加动力。

同时，年底前达到4万亿，意味着银行必须加码“输血”房地产业。

据金融监管总局副局长肖远企介绍，下面将从三方面推进这项工作：第一，将商品住房项目贷款全部纳入“白名单”，做到“应进尽进”。第二，进入“白名单”的项目，商业银行要做到“应贷尽贷”。第三，优化贷款资金的拨付方式，做到“能早尽早”。

从另一方面看，“白名单”机制下，可以迅速提高房地产开发贷款规模，有助于房地产指标改善。

央行数据显示，2024年上半年，房地产开发贷款增加了6105亿元；而整个2023年，房地产开发贷款仅增加约1900亿元。截至今年6月末，房地产开发贷款余额13.77万亿元，同比增长2.8%，这个增速比2023年末的增速高出1.3个百分点。

“接下来房企开发贷投放进度将显著加快，房地产开发资金来源中的银行贷款将持续较大幅度同比正增长。”东方金诚首席宏观分析师王青预计，2024年全年房地产投资同比将在-7.0%左右，降幅较1-8月的-10.2%收窄3个百分点左右。

图片来源：国家统计局

综合来看，当前房地产政策发力方向已经明确，这些举措不仅有助于缓解市场悲观预期，还预示着房地产市场将很快止跌回稳。本次发布会上，住建部也表示“市场已经开始筑底”。

（大众新闻·风口财经记者 张亭旺）