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昌平北七家硅谷one项目拿出了一栋楼直接单价36000这可是之前指导价54000的项目。降价的目的很简单放血回款卖了2年多去化200多套去化率20%左右对于一个1100多套房的项目来说去化率确实很不理想开发商的资金成本压力太大。

硅谷one开盘时间处于楼市的高位时期按理说应该不至于卖成这样，小编简单的分析一下卖成这种结果的一些因素。

位置。硅谷one在北清路和立汤路的交汇位置，环线位置基本跟朱辛庄平行不过昌平的发展火力貌似全部给了朱辛庄，导致两个区域的的发展极其不平衡落差太大。可以同时去两个区域的实地探访一下，朱辛庄这边要什么有什么城市界面建设颇具规模反观硅谷one这边基本没什么变化冷锅冷灶，购房者肯定有个比较优劣一目了然。

通勤。开车出行纵向的立汤路横向的北清路还算方便。轨道交通就很不理想最近的地铁站直线距离3公里左右，对于北京来说就等于没有地铁。昌平区买房的群体新北京人很多车牌是个大问题（北京车牌有多难大家都知道）地铁通勤就成为很多人主要出行方式。纵观昌平凡是卖的好的项目都是在地铁线附近比如梧桐星宸，建发观堂府，中海寰宇未来等。在昌平地铁站的远近在房子的去化权重很高，平时跟很多用户谈到新项目第一时间就问离地铁多远?

产品。硅谷one74-76%的得房率确实很尴尬可能在前几年的竞争项目对于得房率都差不太多，当时处于房价普涨期大家关注点更多是房子保值增值对于得房率的差距不是很在意，现在面对的竞争对手动不动就80%+加上赠送90%甚至95%的竞争对手这个数据真的很难看。现在去看样板间同样的面积得房率差几个点感觉整个屋子什么都缩水一样大家可以多去看看。

配套。去实地看看就知道生活配套真的是乏善可陈，大家现在对房子的关注点更多转向居住，生活，娱乐，休闲等。硅谷one这点确实落差太大。对于周边生活配套和城市界面还是建议大家去实地感受。

开发商这次降价拿出来一栋楼也是在做试点，看看能不能用价格来获取购房者的青睐。当然如果单从指导价跟自己比看起来力度很大接近66折的水平，不过放眼昌平目前新开项目普遍低于指导价比如梧桐山语，国誉燕园都是3+的对手跟他们比价格貌似又没有优势。我们看产品的性价比不能选择性的比较一定要客观全盘的比较。从产品来看硅谷one是两年前的产品设计方面完全处于劣势。

从此次开发商主动降价我们可以分析一下后期楼市的一些发展和变化。

买方市场。在楼市普涨期购房者是弱势群体恐慌心理，让大家不得不做很多妥协。现在情况发生逆转购房者有挑剔选择的余地，性价比不高，配套不好，通勤不方便的项目很难去化，已经有部分项目滞销这个遮盖不了。

开发商拿地。商品房始终是商品必须面对市场的检验，以前市场好拿地评估，价格评估，产品力评估可能用心程度没那么高导致一些项目不被市场接受认可结果就是卖不动。现在可能拿地评估就的很认真谨慎，从目前的土拍市场的热度就能很明显感觉到。（很多地块挂出来开发商都会找一些房地产行业从业者聊天听听他们的看法和建议）

开发商的自主性。以前开发商的一些行为很大程度上没有太多自主权（一些过往的事件能反映出来）从现在新项目的定价来看开发商相对更加有自主权毕竟一个项目如果去化不好占压现金流。人员成本，银行利息，时间成本都很大。(硅谷one的降价行为其实很直观反映出这些问题）

土地的定价。不知道从什么时候开始土地价格按区域划分。比如海淀区项目即使快到6环也要某个价格，其实海淀区跨度太大2环到接近6环，这么大跨度其实很多地方的基础设施，配套等落差很大。(经常听到购房者吐槽某个地块的项目价格这么高，跟别的区平行环线位置的项目比价格高2倍还有余，觉得特别不值！当然也不会掏钱买)其实即使一个区也有资源，配套，环境的区别的应该定价适当有一些差别更加符合市场规律。

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