望岳谈｜楼市止跌回稳“组合拳”，国新办发布会聚焦“消费力”

今天国新办举行新闻发布会，介绍“促进房地产市场平稳健康发展”有关情况，住房城乡建设部部长倪虹在发布会上表示：当前房地产政策概括起来，就是“四个取消、四个降低、两个增加”。

观察“四个取消、四个降低、两个增加”，主要是从消费端发力，即聚焦“消费力”建设，在消费环境、消费成本、消费能力、消费保障等方面施策，提升住房消费能力。

“四个取消”，这是改善消费环境，方便消费者购房。“充分赋予城市政府调控自主权，城市政府要因城施策，调整或取消各类购房的限制性措施。主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。”都是松绑住房购置的限制性政策。

“四个降低”，这是降低购房成本，减轻消费者贷款还款和税费压力。住房公积金贷款利率降了0.25个百分点；降低住房贷款的首付比例，统一一套、二套房贷最低首付比例到15%；降低存量贷款利率；降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。这就降低了居民购房成本，减轻还贷压力，有利于支持居民刚性和改善性住房需求。

“两个增加”，第一个增加是改善提高消费者购房能力。“一是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。”货币化安置，不是回迁，就增加100万套刚需。

“两个增加”，第二个增加是“保交房”工作的一部分，这是为消费者按时住上新房保驾护航，是保障性政策。年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。城市房地产融资协调机制要将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求。

上述政策，比较引人注目的具体政策有两个：一个是将以货币化安置房方式，新增100万套城中村改造，这是对住房消费的“强刺激”。大家记忆犹新的是，2015年棚改政策由回迁安置变为货币安置，然后2016年大中城市房价普遍上扬，消费者纷纷释放购房意愿，本次货币安置重提，有提振楼市的作用。二是年底将“白名单”项目信贷规模增加到4万亿元，要将所有合格项目，都纳入白名单。“白名单”是由‌住房城乡建设部和‌金融监管总局提出的，是指以在建房地产项目为融资支持对象的名单‌，其作用体现在：首先能够缓解房企的资金压力，通过金融机构的融资支持，确保项目的顺利开发；其次，它能够促进房地产市场的健康发展，通过筛选优质项目，避免市场波动；最后，它能够保障人民群众的利益，确保期房项目的顺利交付。

让人欣慰的是，发布会信息显示：截至10月16日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款达到2.23万亿元。预计到2024年底，“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍，超过4万亿元。

受各种因素影响，房地产市场主要的问题集中在两个方面：一是消费者购买力不足的问题。二是房地产企业资金断链的问题。发布会提出的“四个取消、四个降低、两个增加” ，一方面从消费者角度考虑问题，解决问题；一方面注意解决房地产企业融资需求，因此有利于住宅建设和消费良性运转。

要看到，楼市止跌回稳，依然面临较为有利的客观形势。人们对住房的需求，正从过去的“有房住”过渡到“住好房”，这种对美好居住生活的向往，是房地产业发展的最强动力源。这次发布会上发布的调查情况显示，“城中村安全隐患多、居住环境差，群众改造意愿迫切”，“仅在全国 35 个大中城市，需要改造的城中村就有 170 万套，那么从全国其他城市来看，这个量还会很大，也可以说，其他城市也有改造的需求。全国城市需要改造的危旧房，我们也做了一个调查，有50 万套。”因此，城中村改造、旧房改造的空间依然很大，房地产业发展依然有很多潜力可以挖掘。

同时要看到，当前房地产调整和过去相比，面临不一样的人口形势，也面临新的就业形势和收入变化，不同层级的城市对人口的吸引力也差别很大，这些都提醒我们，需要因时因地施策。9月24日政策发布后，人民银行总行指导各地分行因城施策，配合城市政府迅速落实。目前，除北京、上海、深圳三个一线城市自主采取差异化安排外，全国绝大多数城市不再区分首套、二套住房，最低首付比例统一调整为15%。这种“因城施策”就是照顾到具体情况的不同。

提高“消费力”，最重要的是提高劳动者的收入。无论是用自有资金购房，还是贷款购房，提高劳动者收入都具有关键性作用。9月发布的《关于实施就业优先战略促进高质量充分就业的意见》明确提出，促进劳动报酬合理增长。健全劳动、知识、技术等要素按贡献参与分配的初次分配机制，提高劳动报酬在初次分配中的比重。加强对企业工资收入分配的宏观指导，完善劳动者工资决定、合理增长、支付保障机制。这是决定住房消费的基础性要素。

国家一系列政策出台，有效提振市场信心。10月10日，山东省积极促进相关政策落实落地，中国人民银行山东省分行、中共山东省委金融委员会办公室等7部门联合印发《关于落实金融支持政策促进全省房地产市场止跌回稳的通知》，提出19条具体贯彻落实措施。在需求端，统一个人住房贷款最低首付比例、降低存量个人住房贷款利率、优化新发放个人住房贷款服务、全力支持完成保交房攻坚战任务。在供应端，包括延长两项房地产金融政策文件期限、支持有条件的企业市场化收购房企土地、优化保障性住房再贷款政策、扩大房地产“白名单”机制覆盖范围、提高其他房地产金融政策支持效能、用好降准释放资金支持有效融资需求、用足交易所债券政策支持房地产企业融资，等等。

本次发布会“四个取消、四个降低、两个增加”，又为住房消费“添薪加火”，市场预期进一步趋稳。“我们判断，10月份的数据，会是一个积极乐观的结果。可以说，我们对房地产市场止跌回稳充满信心。” 楼市止跌回稳，正迎来新的节点。