新增100万套！“新组合拳”打出！土山机场片区开发或将正式启动

大家好，我是苏北哥！10月17日是五大ZY部门围绕房地产健康平稳发展，举行专场新闻发布会的日子。

对房地产市场有一些了解的朋友都知道，我们的楼市是ZC市，后续ZC的支持力度如何？或者本次会议会提出哪些以往没有出现过的增量ZC？会给当前购房人创造与以往不同的购房环境？等等都是目前市场最为关心的问题，北哥今天第一时间收看了“五部门房地产专场发布会的现场视频”，具体ZC内容做了以下记录。

01.

新增“100万套”，砸下4万亿，今天会议重要内容流出！江宁东山爆发、南部新城获益！启动征地，土山机场搬迁正式开始？

早上10点，GWY新闻发布会准时举行，住房城乡建设部和财政部、自然资源部、YH、国家金融监督管理总局负责人介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况，并答记者问，引起了全国关注。

此次会议重点为“四个取消、四个降低、两个增加”，具体如下：

第一、四个取消：取消限购、限售、限价、普通住宅和非普通住宅的标准；（昨天文章北哥已经预测会全国范围取消限售，有链接为证：明天“10点见”！楼市还将祭出ZC大招？）

第二、四个降低：降低公积金贷款利率、降低住房贷款的首付比例、降低存量贷款利率、降低卖旧买新换购住房的税费；（这个昨天文章，也有预测到）

第三、两个增加：一是通过货币化安置的方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造；二是年底前将白名单规模的信贷规模增加至4万亿，将所有房地产合格的项目都纳入白名单。

财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局相关负责人答记者问时也提到各自重点工作，部分如下：

• 截止10月16日，白名单房地产项目已审批通过的贷款已经达到2.23万亿，年底前将增加至4万亿；

• 收购存量商品房用作保障性住房，由按照市场化来运作，在确保收支平衡的基础上，可以安排地方债收购；

• 降低存量房贷利率，大部分存量房贷将在10月25日批量调整完成，部分中小银行略晚，总体预计10月31日完成

• 城市房地产融资协调机制要将所有房地产合格项目都争取纳入"白名单"，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求，保障购房者的合法权益；

• 2024年1-9月，筹建保障性住房148万套，到年底450万新市民住进新居
  

• 房地产增值税调整政策正抓紧履行相关程序，会及时向社会公告

• 暂停向去化周期过长的城市供应商品住宅用地：允许专项债券用于土地储备，主要是为地方政府以收回收购的方式盘活存量土地提供资金的支持。优先考虑回购企业无力开发或者不愿继续开发还没有动工建设的住宅商服用地，及时匹配专项债券等资金，人民银行提供专项再贷款的支持。

• 保交房从打好到打赢。

说完了今天五部门房地产新闻发布会的具体内容，下面来聚焦一下南京楼市，伴随着近期江宁供地爆发，近期“一口气”挂出9幅地块的豪气之举，日前位于江宁东山主城北端，与南部新城大校场毗邻的土山机场也传来了大动作。

一个劲爆的消息传来：土山机场片区将启动征地！

9月29日，南京公共采购信息网发布了“土山管办2024-2025年度拟征收土地社会稳定风险评估服务竞争性磋商公告”。据显示，该项目预算金额为48万，购需求为社会稳定风险评估服务，采购人为南京市江宁区土山机场片区开发建设管理办公室。

公告显示，该项目合同履行期限为一年，如已启动，地块稳评报告未完成，服务期延长至稳评报告获主管部门批复时间为准。

不明所以的人可能会说，不就是一份土地征收前的风险评定公告吗？有什么大惊小怪！其实这则报告意义非常重大，它标志着土山机场征地即将开始，土山机场搬迁将进入实质性阶段。

土山机场作为横亘在江宁与主城之间的一座军用机场，不搬则会持续给带来航空噪音、建筑限高等问题，搬了不仅上述问题解决，还会给南京楼市带来一座崭新的宜居新城，释放大量可用于开发的优质宅地。

从去年9月份开始，南京楼市就流出了土山机场片区将整体性开发，未来将打造“微缩版”大校场的新闻。

于1939年建成的土山机场，距离大校场仅有3.7公里，距离南京南站大概6公里，形成了独特的黄金三角地带。

独特的地利优势让土山机场有了升级成为“第二座大校场”的可能。

去年9月12日，江宁土山机场产业发展联盟成立大会隆重召开，江宁区土山机场片区开发建设管理办公室正式挂牌，媒体报道“机场搬迁、土山机场片区建设进入加速期”。

今年1月份，土山机场又传来新进展，片区正式启动规划设计，总面积达到14.04平方公里。

土山机场片区范围共约14.04平方公里，不仅包含东山，还涵盖了青龙山片区的一部分，重点地区范围约7平方公里。

从发布的土山机场片区平面效果图中，可以看到该片区北至秦淮河、江宁区界，与南部新城仅一路之隔，土山片区南部直抵宏运大道、文靖路一带的东山主城腹地。

而土山机场片区东面幅员非常辽阔，甚至将江宁麒麟片区也包揽进来，目前披露的GF文件中，也凸显了江宁东山与麒麟两大板块起到的重要辅助作用。

未来发展土山机场片区的思路是，除了发展7平方公里的重点地区，还将江宁东山与麒麟片区划入中心城区，属于江南主城范围，其中麒麟片区重点打造紫金山科创带，东山片区打造面向区域的高能级商务聚集区；

毫不夸张的说，7平方公里的核心规划面积，未来的土山机场片区的开发规模将达到南部新城的7/10，主城境内，又一多片可供整体开发的新城。

土山机场片区的整体，将健全江宁与主城之间的新房价格体系。

由于土山机场目前还在使用，由于它的阻碍，导致南部新城与江宁主城之间的新房价格出现断层，南部新城房价基本保持在4.6-5.3万/㎡之间，而江宁主城东山片区的新房价格基本已经达到2.6-3万/㎡左右水平，实际从直线距离来看，东山文靖路与大校场神机营地铁站之间只相距3.7公里，中间新房价格却相差近2万/㎡，明显是存在房价断档的。

这让想选择这一片区买房安家，预算在3.5万/㎡左右的购房人无从下手选择。而这个断档未来将由土山机场片区来填补，据了解未来土山机场片区开发新房之后，将形成大校场与江宁东山之间的新房价格过渡，让三个板块由北向南，形成房价梯度。

土山机场片区开发，将打通主城、江宁之间的联系

土山机场的存在不仅影响的是大校场的开发，同时江宁东山的发展也受到很大限制。众所周知江宁东山北部与主城连接主要靠天印大道，而正因为土山机场，天印大道北段只能与宏运大道相连，这让直通主城的承天大道一直无法通车，也成为南京主城最出名的一条“断头路”。

02.

伴随土山机场片区开发在即，江宁东山与南部新城的“连接”也正在打通，一批楼盘、地块直接受益！

众所周知，天印大道是江宁东山南北走向的主干道，南北连接着主城秦淮大校场与江宁方山，东西与宏运大道、文靖路、天元东路、绕城高速连接，线路途径之处更是江宁东山最繁华的商业生活区。

而且，连接承天大道的江宁主城干道正是天印大道，或者说承天大道就是天印大道的北延线。

只因为土山机场的存在，片区之前没有开发，使得天印大道北延（承天大道）一直没能开通，江宁人“想进城”只能往东，上宏运大道-东麒路进行外绕，费时费力。

天印大道与宏运大道连接现状

伴随土山机场片区开发在即，天印大道北延工程也同时传来了好消息，近期有消息称工程（秦淮东河-宏运大道）建设正在提速，预计今年年内就将完工。

天印大道北延线正在建设路段示意

届时江宁市民可沿道路一路北上，跨过秦淮湾大桥，直接进入南部新城和主城东部！

没有了东麒路外绕的麻烦，未来从江宁东山开车到大校场最多只需要15分钟，便捷性极大提升。

天印大道北延工程北起秦淮东河（江宁界），南至宏运大道，与南京南部新城苜蓿园大街南延衔接，全长约2.7公里，道路宽46米至51米，等级为城市主干道，设计为双向六车道。

天印大道跨秦淮东河大桥全长460米，其中主桥长185米，引桥长275米，已实现与承天大道桥无缝衔接。

工程实况

说实话，随着天印大道北延工程加速、土山机场片区启动在即，双剑合璧之下，红利最大的板块自然是江宁东山，未来这里将和主城无缝衔接，天印大道沿线楼盘将直接受益。

看了这些内容，才反应过来，为什么近期江宁楼市爆发了！

前天江宁忽然挂出9幅新地块，其中位于江宁东山的G55地块就在天印大道东侧400米左右位置。

江宁东山G55

地块容积率为2.0，建筑限高60米，出让地块面积为24469.67㎡，起拍楼面价11504元/㎡。地块周边公共配套完善，周边有上元中学文靖东路小学等优质教育配套，东侧为江宁医院，且有万科金域国际、万科都荟启境花园等多个已建或在建小区，人居氛围浓厚。

该地块于11月20日上午9:30就将正式出让。

无独有偶，就在江宁东山G55地块北侧一街之隔，就是今年8月13日，被中天美好底价拿下的G17地块，这幅地块（项目）距离天印大道更紧，直线距离只有120米。

中天美好G17

中天美好G17地块容积率也是2.0，地块出让面积20524.69㎡，建筑限高也是60米，目前项目规划已出，确定为江宁楼市第四代住宅。

中天美好G17效果图

项目一共规划6栋住宅楼，其中3栋是18F小高层；2栋是17F小高层；1栋是16F小高层，部分楼栋首层架空。最快预计今年年内上市。

除此以外！在江宁中天美好G17地块北侧还有一个新项目在建，这就是江宁城建G49。该地块在去年8月25日土拍中，被苏城地产拿下，成交楼面地价16202元/㎡。

江宁城建G49地块

目前江宁城建G49地块目前尚未出具规划，今年能否入市尚未可知。

看到没有，江宁东山、天印大道沿线待开发地块就有三幅？为何这里的宅地供应量激增？现在看起来根本原因已经非常清晰了！

在售楼盘方面，位于江宁东山，靠近天印大道的项目一共有两个。

第一：武夷七里湖山

项目位于江宁湖山路西侧，北至文靖路，项目地处天印大道沿线靠东200米的位置，是受天印大道通勤影响最大的楼盘之一。

目前武夷七里湖山9栋小高层全部在售，主力在售99、118、130、143㎡四款户型，3房、4房兼有，销许均价35335元/㎡，实际销售单价已经降至2.5万/㎡。

第二：海玥华府

海玥华府是目前江宁天印大道沿线唯一的现房销售型项目，位置上与武夷七里湖山只一街之隔。上次开盘销许均价34345元/㎡，海玥华府目前还剩余1栋8号楼，108套房源尚未推出，户型为98、117㎡两款三房户型。

今天文章的内容就是这些，如果各位粉丝对以上观点感兴趣，可以加北哥微信，咨询探讨！

主编简介：

苏北哥，男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。

1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。

是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。