学术报告 | 洪亮平：价值共创——城市更新的价值逻辑

导读

9月7-9日，2024中国城市规划年会在合肥成功举办。在学会城市更新分会承办的“城市更新：让城市更美丽”专题会议上，中国城市规划学会城市更新分会委员、华中科技大学建筑与城市规划学院教授洪亮平作了题为《价值共创：城市更新的价值逻辑——初论城市更新的理论范式及建构路径》的特邀主题报告。

本文字数：6857字

阅读时间：21分钟

洪亮平

中国城市规划学会城市更新分会委员

华中科技大学建筑与城市规划学院教授

#1

如何认识和理解城市更新?

——多学科、多领域、全过程视角认识和理解城市更新

1.1 更大的视角和背景

空间经济学从以空间生产为中心转向以空间消费为中心。世界经济形态由工业经济向服务业经济和消费经济转变：大规模的生产空间转向消费空间；城市空间的“供--需”关系发生了根本性变化：空间过剩，空间资产价格大幅下降；城市发展方式由增量开发的城市空间资产建设转入空间资产运营，城市规划从解决怎么创造资产，变为怎么创造权益、创造现金流，解决资产负债表和盈亏平衡问题(赵燕菁)。

1.2 城市规划的危机

地方政府财政难以为继，地方债务高位运行。城市发展的内在动力由国家力量主导转换为内需驱动和消费驱动。以前的政府投资由于忽视了市场在资源配置中的积极作用导致其效率低下而无法继续拉动经济增长，存量时代的高质量发展要求倒逼地方政府逐步转向与市场合作以寻求增长动力。在此背景下，无论是作为一种技术工具或制度安排，城市规划由于无法依附于自上而下的国家力量而使其在一般经济社会活动中的“正确性”和话语权日渐衰微。城市规划的“正确性”丧失。

1.3 存量空间如何实现价值

空间只有真正被使用才能产生价值。城市更新不仅是对存量空间的提升，更重要的是通过产业与业态的导入和运营激活存量空间的使用价值，进而通过后续的使用与运维实现长周期的价值创造，是存量空间的价值实现过程。

1.4 城市更新是一个长周期的价值创造过程

只有讲清楚了价值逻辑，才能讲清楚城市更新的财务逻辑。城市更新本质是经济社会转型背景下的一种复杂经济行为。价值理论视角下，城市更新是政府与市场共谋、空间生产者和空间消费者合作、空间与产业互动，通过城市更新“投、建、运、管”全过程激活存量空间价值，创造价值和分享价值的过程。

1.5 小结

需要以多学科、多领域、全过程的视角认识和理解城市更新。中国城镇化发展由增量开发转向存量更新进程正值世界经济形态由工业经济向服务业经济和消费经济转变，同时空间经济学开始从以空间生产为中心转向以空间消费为中心。由于城市空间的供需关系发生了根本性变化，传统空间生产理论、租差理论等工业经济逻辑下以空间资产价格为核心的研究视角和理论范式难以解释存量发展背景下城市更新的动力来源问题与价值创造逻辑。因此，城市更新需要构建空间交易与消费视角下符合其经济行为规律的新的理论与方法范式。

#2

城市更新为什么要引入价值共创理论？

——城市更新需要构建空间交易与消费视角下符合其经济行为规律的新理论与新范式

2.1 生产与消费，生产者与消费者的边界模糊了

美国消费经济学家维克托.福克斯（Victor R. Fuchs）1968年提出：

■传统价值理论

生产者是唯一的价值创造者，产品消费者是价值消费者，只代表市场需求，因此不属于价值创造部分。

■价值共创理论

在数字经济时代互联网打通了信息交流的渠道使消费者和生产者的联系更为紧密，消费者不仅利用产品和自己的知识创造价值来满足需求，还能够通过与生产者之间的互动共同参与到产品的设计、研发、改进及生产过程中共同创造价值，产品的使用与消费是一个长时间的价值共创过程。

2.2 以消费者为中心

价值创造过程由产品主导向服务主导转变。

■消费经济时代企业不是单纯提供产品，而是为消费者解决问题。强调价值以消费者为中心，由企业和消费者共同创造；

■聚焦于无形资产。消费者可以利用自身的知识、经验和社会资源通过社会互动来共创价值；

■价值创造是互动形成的。价值由受益者决定，生产者只能提出价值主张，但不能单独创造和传递价值。

2.3 价值共创的经典案例

价值创造的中心由生产者转向消费者。

小米：“消费者生产模式”

小米公司发展战略通过广泛消费者与生产者共创“价值主张”进而获取更高经济价值的“消费者生产模式”，揭示了实体价值链融合虚拟价值链形成价值矩阵，进而向柔性价值网演化的进程。提出了由用户链接驱动到用户驱动，再到用户重构驱动的价值共创趋势。

阿那亚：“空间由社群创造”

运用价值共创理论，通过与特定消费者（如年轻客群、艺术生活爱好者、积极社交群体等）的共情与互动，让社区居民参与到空间生产过程中，共同进行社区营造，反而有可能在消费经济时代找到发展机会。

房地产企业作为城市空间资产的主要生产者，如果不能在空间产品的生产过程中与消费者共同创造价值和分享价值，必然会被时代抛弃（如恒大、碧桂园等等）。

2.4 城市更新是典型的消费者生产模式

城市更新是一种空间再生产活动，是典型的“消费者生产模式”。

■城市更新是从研究人开始的，原住民、租户、业主、商户、创业者、游客、消费者等等。人群画像决定了消费画像、消费画像决定了场景画像。城市更新应遵循消费经济学逻辑以及顺应人的行为选择的变化。

■城市更新更像为某个存量空间设计的“剧本”，让更多的“玩家”参与进来。并且在这个剧本中以时尚达人、网红为代表的“意见领袖”和以原住民为代表的“平民化中心”在项目引流和社区活力创造方面扮演着越来越重要的角色，反映了互联网时代以存量空间为载体、以消费者为核心，以社区活力激发空间增益的价值共创特征。

2.5 “消费者生产模式”的两个特点

■做大价值共创网络

城市更新：在空间营造与空间使用的消费过程中将投资人、策划人、物业方、运营方、管理方等各方面的资本、资源、知识和经验纳入到城市更新过程中，使之与空间生产者形成合作和互动，创造新的价值使存量空间增益。城市更新是一个社会网络。

■做长价值链

城市更新是政府与市场共谋、空间生产者和空间消费者合作、空间与产业互动，多元主体通过城市更新“投、建、运、管”全过程做长财务链条、做大财务“蛋糕”，形成财务闭环。

2.6 小结

传统空间生产理论与制度经济学无法解释城市更新的价值来源问题。城市空间资产本身并不能创造价值，形成财务和财政贡献。价值共创理论从过程的视角，通过城市更新“投、建、运、管”的全过程拉长财务循环链条，做大财务蛋糕，形成全新的价值创造逻辑。

#3

城市更新的“投、建、运、管”

——城市更新只能在长周期中实现投资回收的财务闭环

3.1 投：城市更新的投资逻辑

城市更新的投资逻辑发生了根本性改变，空间资产只起到投资托底作用，长期的、稳定的现金流才是投资决策的关键。

不论是国有资本还是社会资本，其对城市更新项目的投资分析不仅着眼于闲置土地和房屋等存量空间的资产价值，也十分看重该项目导入的产业、业态的成长性以及是否能够产生可持续的现金流。由于现在房地产市场低迷，大量写字楼和住宅空置，城市更新的“二房东”模式很难做到成本-收益平衡；相反，通过挖掘项目的在地性和独特价值，导入研发、创意、艺术设计、小型制造、文化旅游和商业等生产性服务业和生活性服务业，既能为项目带来租金收益也能给地方提供就业岗位为项目导流。投资方、建设方与产业运营方、管理方等通过“共营”的方式将物业租金与产业营收绑定，通过多元价值共创获取投资收益。

因此，城市更新的投资对象不仅是存量空间，更是投产业、投运营、投团队。投资分析的收益逻辑发生了根本性转变。

3.2 建：内容为王，空间只是载体

以空间载体促成内容生产。城市更新空间营造的本质是空间生产与空间消费的融合促成空间内容的生成。

运营方的产业与业态策划要前置到规划方案阶段，通过挖掘存量空间的在地价值激活空间导入人流，通过人的活动输出某种“消费内容”。因此，城市更新中存量空间作为空间内容的载体，其空间方案往往是由“内容倒推业态、由业态推演形态”。尽管实践中某些建筑师的个性化设计会成为“网红”为项目引流，但一般而言城市更新的整体形态是空间与产业内容相互适配的结果，也即空间生产与空间消费的一体化造就了城市更新的整体面貌。在此，城市更新空间营造的关键在于空间要有足够的多样性、在地性和可变性。城市空间能够包容产业、业态的迭代和升级，也即“柔性空间”的生长。

案例：北京市“THE BOX朝外”城市更新

该项目由朝阳文旅集团与盈展集团（URF）联合打造，以打造年轻力中心作为更新目标，通过策展化、场景化及游戏化的空间改造策略，重新定义商业空间“人、货、场”的关系，一举成为2023年度北京城市更新“最佳实践”项目之一。此项目能够取得巨大成功的原因主要有三。第一，产业的精准定位。目标消费人群--Z世代，产业定位--CURETAIL策展型零售。第二，空间改造与产业内容的适配及创新。保留建筑原有柱梁结构，规划贯穿一层至四层的超高、超大自由策展空间；60%的可租赁面积引入固定店铺，40%用于策展；第三，空间生产与空间消费的深度融合。通过主理人介入、活动策划对接等媒介过程，形成社群带来消费；积极采纳各类主理人的诉求与专业建议，为空间场地持续优化提供依据。

3.3 运：流量创造空间

城市更新的流量运营：从增量驱动到流量驱动。

传统城市更新的空间再生产逻辑主要是以空间物理容量(面积或体积)扩展来获得资金收益驱动的，整个更新过程更聚焦于空间增量与经济效益。但随着公众对空间的使用观念与消费模式变化直接导致了传统城市更新模式失效，空间的再生产逻辑也进一步转变：由空间增量驱动转为信息流量驱动。

■案例：上海市愚园路地段城市更新

流量驱动上海市愚园路更新项目成功的具体表现有以下三点：第一，以场所精神吸引流量：艺术愚园的精准定位。“艺术愚园”的更新主题与“跨界生活美学体验街区”的更新方针；第二，以内容运营创造流量：首店引领的产业生态。“线上流量-线下变现”模式，优先引入区域首店、城市首店及特色文化场馆；随后构建形成网红经济与传统业态共生的产业生态系统；第三，以快闪营销维持流量：多元主体的常态活动。快闪店、快闪活动为代表的新兴空间利用方式，柔性化的城市公共空间营造策略。

3.4 管：治理创造财政

空间既是社会关系的产物，也是社会关系的生产者。

城市更新管理包括项目管理和社区治理两个层面。前者是项目实施主体（国企或民企）运用数字手段对项目物业、产业进行智慧化管理以提高项目效率和收益；后者是街道和社区以城市更新项目激活地方空间资源、文化资源和社会资源，通过资本、人才、智力的输入提振社区经济，提升基层治理能力。

案例：清华大学刘佳燕副教授及其团队发起的“新清河实验”

创建“双师”协作机制；探索多主体、全过程参与机制；立居民议事委员制度、搭建“街道-社区-楼院-楼栋”四级议事平台以及约定规范化的议事协商流程等。规划学者李爽指出：“城市更新是空间维度的城市治理，城市治理则是价值维度的城市更新。”由于城市更新过程涉及多元利益主体的博弈，仅仅依靠传统的自上而下的管理方法无法解决问题。在我国，随着社会治理和服务重心不断下移，社区作为城市的基本组成单元，成为了推进“共建共治共享”工作的主战场，社区治理也成为国家治理体系当中的“最后一公里”。

#4

探索建构城市更新的理论范式

——现实需求与地方实践推动规划理论的范式转移

4.1从“唯科学主义”到“人本主义”

冯新元、刘业进认为：近代以来所有学科领域的理论与方法范式大体可以归结为“唯科学主义”和“人本主义”两类，这两类范式又基于两类基本事实：社会科学事实与自然科学事实。前者与人密切关联，涉及人与人之间的互动，具有意向性、约定性的特点，观察者居于其中；后者与人际约定和人的目的无关，其存在与变化独立于作为观察者的人之外。那么在改造我们的社会这一重大事务上有没有一门研究社会的自然科学，或有没有一门可靠的改造我们生活的社会技术？从城市规划者的立场来看，答案显然是肯定的。

现行国土空间规划表现出明显的“唯科学主义”特征。受到近40年城镇化快速发展和房地产的加持，中国现代城市规划理论主要以唯科学主义为主流。尤其在国土空间规划体系建立之后，政府威权主义的支撑使城市规划更倾向于将空间组织和使用置于一种完全理性假设之上，甚至城市规划有时被还原为若干数据推导演算的结果。随着大数据和人工智能技术的发展，对解决复杂的城市问题，唯科学主义的城市规划越来越被认为是一种必然的选择。

需要建立城市更新的“人本主义”范式。

4.2 基于空间交易与空间消费的视角

江泓认为：城市空间是一组产权关系的集合。城市空间重构同时也是一系列空间交易行为过程，受到交易成本和初始产权配置的影响，认为城市空间重构是 “空间交易——无法达成交易-——重新进行新的交易”的持续的经济过程。以产权关系的视角来看，城市更新实则是以空间交易为前提，对存量空间及其空间利益进行重构的过程。

城市更新需要重视空间背后的产权关系，以及更新过程中如何通过规划平台降低空间交易成本。城市更新从公共利益出发，通过制度嵌入、引入社会规制对存量空间的产权配置设定导向性的空间交易行为框架，以及限制某些损害历史文化、社会公平的交易行为发生，从而使城市更新最终的社会总体福利达到最优，进而使空间增益从量变到质变产生效益叠加，实现城市规划价值理性。

4.3 城市更新是个多学科概念

赵燕菁认为：城市规划可能要从“建筑师”变成“运营管理师”，以经管为主，土建为辅，最终进入到经济管理学科行列。

城市规划的转型有可能在城市更新领域率先进行探索或突破。一个较为现实的转型路径是以公共管理、经济管理、城市治理等多学科、多领域的交叉融合推动城市规划知识体系和实务能力的拓展与更新。城市规划转型可以做多学科交叉融合，但不能做“学科搬家”。例如，当前城市更新最大的现实需求是城市规划要努力成为城市更新“投、建、运、管”全流程的技术服务商，能够打通 城市更新“F+EPC+O”（投融资+设计施工一体化+运营）的所有技术环节。

4.4 新范式的三个基本设定

■有限理性假设：

唯科学主义的“完全理性假设”无法适应多主体、多目标、多元价值互动的城市更新行为逻辑。城市更新不存在一个最优化的规划方案，而是一个分层的、契约式的、集体行动的渐进过程；

■去中心化：

当下中国城市更新理论的建构实际上围绕着集权与分权的平衡、政府力和市场力的平衡、经济发展与社会发展的平衡这个核心问题展开。由于“后城镇化”时代我国经济社会发展内在动力与底层逻辑的转变，“下沉式”的城市空间治理需要“去中心化”的理论范式与之适配。城市更新不再是以政府为中心、以市场为中心、或以规划为中心，其决策过程更倾向于去中心化的、扁平的、分散式和共决式的决策网络；

■非制度化：

城市更新本身作为一种广泛的社会实践必须“非制度化”。在我国总体的国家制度背景下，城市更新本身是一种因时、因地、因人的地方性实践。城市更新不存在某种普适性的更新模式或标准化的技术方法。与其它层次的国土空间规划相比较，在地性、非标性、非正规性是城市更新的显著特点。

4.5 新范式要规避两个误区

避免掉入“财务陷阱”；规避“唯现金流”误区。

当前城市更新习惯性地把工作对象按空间尺度划分为项目、片区、单元几个层级，在项目财务平衡和政府财政可持续的压力和约束下，城市更新很容易掉入“财务平衡陷阱”，导致城市更新方案难以达成。借鉴协作型规划和交往规划理论范式，城市更新应从“投、建、运、管”全流程以及纵向打通项目、片区、城市整体层面之间的财务逻辑和价值逻辑入手，从更高维度的城市发展战略和城市整体利益努力建构一个具有外部适应性和内部可调整性的行动框架，规避规划方案的“唯现金流”误区。

4.6 城市更新理论的制度环境与外部条件

■“有为政府”+“有效市场”

各地区地方政府财政普遍告急，地方债高居不下的情形下，政府主动放下“身段”，通过放权、松绑，给城市更新创造有利的外部制度环境，是“有为政府”地方善治的具体体现。

存量发展阶段以需求为导向，以地方财政可持续性为约束。所谓“有效市场”就是遵循地方经济“供-需”平衡规律，充分发挥市场在资源配置中的关键作用，为城市更新应对复杂多变的运行环境提供支撑。

■市场机制：亚当·斯密“看不见的手”

一般指市场通过自由竞争与自由交换来进行资源配置的方式，具体表现为供求机制、价格机制、竞争机制和风险机制在激发投资动力、优化资源配置、响应市场需求以及促进技术管理创新等方面对推动城市更新工作发挥着至关重要的作用。

■社会规制：凯恩斯“看得见的手”

社会机制是指通过政府、公众等社会主体的规制行动对经济主体的决策进行限制或介入，从而避免市场效率低下、资源配置失衡、经济主体行为不道德等“市场失灵”问题出现。社会规制的主体通常为政府单位与社会公众。结合我国国情来看，公众对于市场经济主体的监督、举报等规制行为最终要依靠政府的法规约束、制度安排、政策措施等行政手段来实现。因此，政府规制在我国城市更新活动中往往更为直观，一般有强制性的直接规制（政府通过法规、政策制定直接对城市更新经济主体的行为进行限制）以及引导性的间接规制（政府并不直接介入经济主体决策而是通过优惠政策、财政补贴等手段对经济主体行为加以引导）两种形式。

案例：北京“劲松模式”

在国家层面与政府部门密集出台相关政策文件与制度办法对老旧社区改造工作进行引导性规制背景下，劲松街道与愿景集团达成合作并就劲松北社区改造与运营工作签订了为期20年的战略协议。在“劲松模式”中，政府主导、公众配合的社会规制与追求生产效率与经济利益的市场机制便形成了密切关联、联动反馈与协调平衡的良性互动关系，通过社会规制与市场机制的价值共创完成了老旧社区存量空间的再生产与价值再造。

4.7 城市更新理论的建构路径

城市更新实践论：城市更新是国家经济社会发展阶段下、国家总体制度条件下“有为政府+有效市场”下的一种经济社会行动和地方实践。将城市更新置于其经济行为逻辑之上，才能将其“投、建、运、管”各个运行环节串联起来，打通各专业之间知识、资源、方法与经验的链接。城市更新本身应该是一个多学科、多领域、全过程的概念，因此，不存在某种包打天下的城市更新理论与更新方法，城市更新理论始终处于包容多义、不断构建与演进的过程中。

供稿单位：中国城市规划学会城市更新分会

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