谢逸枫：史诗级降息！房贷利率惊现“2”时代

文/谢逸枫

如老汉上周判断，降息靴子落地，降幅空前绝后。2024年10月21日早上，央行公布2024年10月21日贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR上月为3.35%，本月为3.1%。5年期以上LPR上月为3.85%，本月为3.6%。

这轮房地产政策进入低首付、低利率，只差低税收，一旦税收优惠政策全国落地，市场将迎来低首付、低利率、低税收、低房价的最好购房窗口期的抄底时机，成为史上继1998年、2008年、2012年、2014年第五次最佳的购房时机。

今年以来LPR第三次下降

降幅度为2019年新版LPR报价改革以来最高，是降幅最大的一次，超出市场预期，堪称史诗级降息。意味着今年以来5年期以上LPR，从1月的4.20%降至本月的3.60%，累计下降60个基点。

第一次2月20日，5年期以上LPR为3.95%，下降25个基点。第二次7月22日，1年期LPR为3.35%，5年期以上LPR为3.85%，均下降10个基点。第三次10月1年期和5年期以上LPR分别为3.10%、3.60%，均下降25个基点。

今年以来，第一次下降25个基点、第二次下降10个基点、第三次降25个基点，说明5年期以上LPR已经下调了60个基点。目前北京、上海、深圳的新增首套房贷款利率均为LPR-45BP，本次下降25个基点后为3.15%。

LPR下降释放出什么信号？

首先是史上迎来最宽松的货币、最低的房贷利率信号。其次是房地产救市刻不容缓、救市加码信号。其次是房地产市场止跌回稳、政策底部的信号。最后是房贷者进入利率“2”时代（2.75%）。

LPR报价下调，将对经济、居民贷款、楼市产生重大深远的实质性影响、作用，首先是直接带动企业融资贷款、居民贷款利率大幅度下降，有利激活实体经济主体融资的需求。其次是融资成本下降，有利促消费、扩投资，提振经济增长。

其次是货币、信贷、利率宽松，有利带动物价水平迅速（温和）回升，通过通货膨胀（超市场的合理水平），有利资产价格（楼市、股市）上涨。最后是减少房贷者房贷成本负担，缓解收入下降的压力，有利促进房地产市场止跌回稳。

能为房贷者节省多少钱？

按照2024年10月21日贷款市场报价利率（LPR）五年期下调至3.6%，以商业房贷额度100万元，贷款30年期，等额本息还款方式计算，LPR下降25个基点，月供减少141.5元，年供减少1698元，30年减少50940元。

今年以来，5年期以上LPR已经下调了35个基点，此次LPR利率下调25个基点。10月25日银行统一调整后，存量房贷利率将平均下降50个基点。按此计算，重定价日在10月21日之后的购房者来说，本轮下调利率将至少达到100个基点。

例如2021年买的二套房，LPR上浮100个基点，房贷利率5.2%，贷款100万30年期，月供5490元。到2025年1月1号执行新的LPR利率，房贷利率下降到3.35%，月供减少1090元，降到4400元，年减少13080元，累计30年减少39.24万元。

LPR下降，背后原因？

首先9月27日政策利率（7天期逆回购利率下降20个基点）下调，带动LPR下降。其次向实体经济传导降融资成本，落实一揽子增量政策。再次是存款利率下降。最后振兴楼市复兴，促进市场跌回稳。

存贷低利率时代已经全面到来。目前人民币存款挂牌利率（活期、定期）再次全面下调，这是今年以来主要商业银行第二次下调人民币存款利率。自2022年4月存款利率市场化调整机制建立以来，存款挂牌利率下调已进行了五轮。

按照六大行的定期存款案例来说，以50万人民币存款5年定期计算，跟2023年12月相比，相隔10个月利息少赚11250元。为什么存款利率下降幅度如此之大，背后的主要原因是存款利率下降，为了给贷款利率下降留出空间。