天津
天津新政落地后的首个周末，楼市表现怎么样？
以往几轮政策，似乎造成了惯性——
“就两周的行情”？
但9月底启动的“多级火箭”，威力明显不同以往。
天津10月16日的新政，也是“多级火箭”的一环。
燃料持续加码，动能强大。
从二手房、新房的反馈来看——
天津楼市“挂上档了”，这周末继续“爬坡”！
二手房的成交量，正在稳步上涨。
周六成交294套，比10月6日还多11套，逼近300套的“热度”。
（周末200套算正常，300套是热，400套就过热了，500套以上涨价……）
照趋势，周日能冲400套，温度拱上来了。
（不过马拉松影响出行，成交量或受外力压制，但势头挡不住）
从十一假期开始，二手房成交量整体涨了50%！
工作日150套左右，周末300套以上，稳住了。
房价并未再下探，议价空间缩小，甚至业主直接涨价。
价稳放量，这就是筑底的标志。
看来，天津二手房率先“止跌回稳”！
别看周六天儿冷，二手房看房量却创新高——21352次。
比上周日多510次，比十一假期高38%。
说明天津新政激发了不少需求进场。
全面解除限购，市区带重点片的二手房能吃到一波儿增量。
一部分是外地人买房；另一部分是环城的“学籍回流”。
商业贷款已不分首二套，相当于第二套利率大降55BP。
筑底初期的标志，就是低价房源快速去化。
现在，天津二手房开始“垫地板”。
的确有业主跃跃欲试涨价，但大部分业主依然“诚心卖”，没调价。
他们知道要在年底前完成“卖一买一”。
所以这一阶段，每个小区总价最低的房源，带看量最高、卖的最快。
卖掉后，小区的“地板价就被垫高了”。
比如鼓楼中营片的如意大厦，挂牌180万以下的只有3套房。
近一周带看量都非常高，有的7天9组看房，成交概率很大了。
南开华苑的天华里，挂牌190万以内的房源，9月有六七套，现在只有两套，一周内能有3-4组看房的。
这两套成交后，小区的“地板价”就得190-200万了。
河西的流量二手房纯皓家园，230万是一直以来的“地板价”。
有业主9月26日挂牌220万，27日就涨了10万。
现在就只剩两套挂牌230万以内的了，有一套房一周12组看房。
但是230万以上的房源，现在看房量还没起来。
当没有便宜可选，小区“地板价就垫起来了”。
很多小区普遍都是这个特点。
买卖双方的共识，本身就是两条平行线。
只有政策刺激+筑底初期才能相交，基于的原则是“不涨价”，相交才能放量。
等市场彻底转向，业主就占上风了。
所以，对于买房人来说，抓住“地板价房源”。
对于想卖一买一的业主来说，别贪心，平价卖。
因为新房市场，同样在“爬坡”。
周六，新房认购量正在保温，依然是9月周末近两倍的量。
贝壳系统认购157套，比国庆假期略低一点。
热点盘售楼处的到访量还是很高。
这周新房市场的几个特点：
❶ “真降价”消失，“真特惠”减少。
没有楼盘再“跳水”了，你看到的所有特惠都不新鲜，都是常规版。
“湖面”开始稳定下来，涟漪逐渐消失。
不少盘一周卖出一个月的量，再加上“多级火箭”助推预期，热点盘没有降价的理由和需求。
❷ 新加推的楼座，多多少少都涨了点价。
建投誉河苑、城投东方紫宸、中建理想城……
一方面是楼座位置更好（之前位置好也不敢涨价）；
更重要的是，成交量超出房企预期。
比如城投东方紫宸，首开3栋楼基本售罄。
试探性涨价的现象会越来越多。
❸ 纯新盘压力大，要抢收，房价“美丽”。
首开对认购量的要求，至少是顺销期的3-5倍。
现在小量能推着走，大量还得靠价格冲。
金地风华印首开价格很猛，89、113平米洋房1万6起，比李七庄还便宜，售楼处外面都没地方停车了。
中海长林郡，80平米135万起，送车位……
现在的形势，必然会低开高走，要抓住首开的优惠机会。
天津楼市10月的成交量肯定大涨。
9月新房才成交61万方，10月大概能冲到90万方，涨50%。
担心11、12月行情会下来？大可不必。
以前的“半月行情”是因为政策“断点续传”。
现在不仅形成合力，而且宏观也转向了。
10月21日LPR又降25BP，多级火箭继续点火。
爬坡期只要不松油门，就不会掉下来。
“止跌回稳”不是口号，是任务！讲KPI的那种。
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