典型案例:查封在建商品房或现房后,能否允许被执行人自行销售房屋?|保全与执行

编者按

2024年2月27日，人民法院案例库正式上线并向社会开放。最高法院要求，法官在审理案件时必须检索查阅案例库，参考入库同类案例作出裁判。这对于促进统一裁判规则和尺度，避免“同案不同判”，保障法律正确、统一适用无疑具有重要意义。为了帮助读者理清保全与执行领域不同案件主要争议焦点问题和相应裁判规则，我们将围绕人民法院案例库发布的保全、执行案例，总结梳理各地法院处理类似问题的裁判观点，在本公众号分期推送。

典型案例: 查封在建商品房或现房后, 能否允许被执行人自行销售房屋?

阅读提示：当司法机关依法对在建商品房或已经建成的现房实施查封措施之后，被执行人能否向法院申请自行销售被查封的房屋以回款还债？如果允许，应满足哪些条件？本文通过一则人民法院案例库发布的案例对该问题进行解答。

裁判要旨

查封在建商品房或现房后，在确保能够控制相应价款的前提下，可以监督被执行人在一定期限内按照合理价格自行销售房屋。

案情简介

一、2022年8月5日，某银行向成都中院申请诉前保全，请求以13亿元为限查封、冻结某公司名下财产。同日，成都中院作出保全裁定，冻结了某公司在某银行开设的系列商品房预售监管账户;查封了某公司名下位于成都市锦江区的土地使用权及在建工程。

二、8月29日，某银行就其与某公司签订的《借款展期协议》《抵押合同》《质押合同》向四川省成都市高新公证处申请赋予强制执行力，并于8月31日向成都中院申请强制执行。

三、成都中院依据成都市高新公证处作出的具有强制执行力的(2022)川成高证经字第10240号公证书，立案执行某银行与某公司公证债权文书一案。执行标的为:一、借款本金人⺠币670000000元;二、利息人⺠币4857500元;三、违约金人⺠币67000000元;四、罚息、复利(自2022年8月27日起，以借款本金余额为基数，按年利率9%上浮50%，即13.5%计收罚息;以逾期利息余额为基数，按年利率9%上浮50%，即13.5%计收复利);五、实现债权的所有费用。

四、执行过程中，承办法官主动对接住建部⻔，了解案涉房产在法院查封状态下办理商品房预售许可证的相关程序，决定向住建部⻔送达在不解除查封的状态下办理商品房预售的《协助执行通知书》，以破解僵局，促成被执行人取得商品房预售许可。最终，被执行人共销售房屋139套，销售回款10亿余元，去化率达94.50%。

五、同时，为保障申请执行人的合法权益，及时冻结案涉房屋的商品房预售资金监管账户，监督被执行人在一定期限内按照合理价格自行销售房屋，并将销售房款用于偿付债务。最终，被执行人某公司以销售回款向申请执行人偿付了7.1亿余元，向成都中院缴纳执行费77万余元。

六、2023年9月11日，成都中院作出(2022)川01执4769号结案通知书，本案执行完毕。

裁判要点及思路

本案的争议焦点：查封在建商品房或现房后，能否允许被执行人自行销售房屋？成都中院认为：

1.申请执行人的诉求是兑现债权，被执行人可供执行的财产为已被保全查封但尚未取得商品房预售许可证的待售房产。

2.依据《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》第五条第三项规定，查封在建商品房或现房后，在确保能够控制相应价款的前提下，可以监督被执行人在一定期限内按照合理价格自行销售房屋。人民法院在确定期限时，应当明确具体的时间节点，避免期限过程影响执行效率、损害执行债权人合法权益。

实务要点总结

北京云亭律师事务所李舒律师、唐青林律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。

1.按照常规的执行流程，法院可以通过拍卖推进查封资产的司法处置。但通过拍卖方式处置资产，存在被执行人资产价值缩水的风险，还会引发系列纠纷，加重被执行人的债务诉讼负担，最终可能导致企业资不抵债，还可能影响该项目已售房产的正常交付。为强化善意文明执行理念，在依法保障胜诉当事人合法权益同时，最大限度减少对被执行人权益影响。在具体个案中，对于资金周转困难、暂时无力偿还债务的房地产开发企业，灵活采取查封措施，对能“活封”的财产，尽量不进行“死封”，使查封财产能够物尽其用，避免社会资源浪费。查封在建商品房或现房后，在确保能够控制相应价款的前提下，可以监督被执行人在一定期限内按照合理价格自行销售房屋。

2. 被保全人请求对作为争议标的的财产解除保全的，须经申请保全人同意；保全物不是争议标的物时，被保全人请求对作为争议标的的财产解除保全的，无须经申请保全人同意。（见延伸阅读案例）

（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所执行业务部对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所执行业务部对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）

相关法律规定

《关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》　法发〔2019〕35号

5.灵活采取查封措施。对能“活封”的财产，尽量不进行“死封”，使查封财产能够物尽其用，避免社会资源浪费。查封被执行企业厂房、机器设备等生产资料的，被执行人继续使用对该财产价值无重大影响的，可以允许其使用。对资金周转困难、暂时无力偿还债务的房地产开发企业，人民法院应按照下列情形分别处理： （1）查封在建工程后，原则上应当允许被执行人继续建设。

（2）查封在建工程后，对其采取强制变价措施虽能实现执行债权人债权，但会明显贬损财产价值、对被执行人显失公平的，应积极促成双方当事人达成暂缓执行的和解协议，待工程完工后再行变价；无法达成和解协议，但被执行人提供相应担保并承诺在合理期限内完成建设的，可以暂缓采取强制变价措施。 （3）查封在建商品房或现房后，在确保能够控制相应价款的前提下，可以监督被执行人在一定期限内按照合理价格自行销售房屋。人民法院在确定期限时，应当明确具体的时间节点，避免期限过长影响执行效率、损害执行债权人合法权益。

法院判决

以下为该案在成都中院审理阶段，裁判文书中“本院认为”部分就该问题的论述：

本案系借款合同纠纷，申请执行人为金融机构，被执行人系房地产开发企业。申请执行人的诉求是兑现债权，被执行人可供执行的财产为已被保全查封但尚未取得商品房预售许可证的待售房产。执行法院认为，按照常规的执行流程，法院可以通过拍卖推进查封资产的司法处置。但通过拍卖方式处置资产，存在被执行人资产价值缩水的风险，还会引发系列纠纷，加重被执行人的债务诉讼负担，最终可能导致企业资不抵债，还可能影响该项目已售房产的正常交付。依据《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》第五条第三项规定:“灵活采取查封措施。.….(3)查封在建商品房或现房后，在确保能够控制相应价款的前提下，可以监督被执行人在一定期限内按照合理价格自行销售房屋。人民法院在确定期限时，应当明确具体的时间节点，避免期限过程影响执行效率、损害执行债权人合法权益。”同时，按照“保交楼”的工作要求，应当充分兼顾双方当事人及购房者、施工单位、材料供应商等其他主体的利益诉求。在此基础上，人民法院着眼全局考量纠纷的妥善高效、化解，积极引导双方当事人联合申请以监管账户监管限额外资金保障案涉工程建设;主动对接住建部门，了解相关办证程序，在不解除查封情况下助力房企成功办理商品房预售许可;为保障申请执行人的合法权益，及时冻结案涉房屋的商品房预售资金监管账户，监督被执行人在一定期限内按照合理价格自行销售房屋，并将销售房款用于偿付债务。

案件来源

人民法院案例库：2024-17-5-101-002

某银行股份有限公司成都分行与成都某置业有限公司执行实施案【成都市中级人民法院(2022)川01执4769号结案通知书】

裁判规则：被保全人请求对作为争议标的的财产解除保全的，须经申请保全人同意；保全物不是争议标的物时，被保全人请求对作为争议标的的财产解除保全的，无须经申请保全人同意。

案例: 袁某生、宜春市利某房地产开发有限公司股权转让纠纷一审民事裁定书【江西省宜春市中级人民法院(2017)赣09民初165号之二】

宜春中院认为，本院针对被申请人利某公司的异议和变更保全标的物的申请作出变更保全标的物的民事裁定，程序合法。袁某生认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十条第二款“被保全人请求对作为争议标的的被保全财产自行处分的，须经申请保全人同意”的规定，本院变更保全标的物应经其同意。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十条第二款“被保全人请求对作为争议标的的被保全财产自行处分的，须经申请保全人同意。”和第二十二条“财产纠纷案件，被保全人或第三人提供充分有效担保请求解除保全，人民法院应当裁定准许。被保全人请求对作为争议标的的财产解除保全的，须经申请保全人同意。”规定，上述规定的“须经申请保全人同意”的情形，均系指该财产是案件争议的标的物。而本案保全的上述财产与本案股权转让争议本身并无关系，本案争议的系股权的确认或股权转让款的给付，上述保全财产不属于本案争议标的的财产。因此，上述规定不适用于本案财产保全，袁某生关于变更保全须经其同意的主张不能成立。

*此处北京云亭律师事务所，为作者完成文章时所在工作单位。

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本期主编

执行主编 黄绍宏 北京云亭律师事务所

责任编辑 法丽 微信号：17310145421

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