能建香榭颂玺官方网站-百度百科-能建香榭颂玺2024年最新房价走势|契税|公房|宝山|个税|房产税|产权房|商品住房

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大虹桥法式办公楼「能建香榭颂玺」，整栋出售、整层出售

【能建香榭颂玺】由中能建城市投资发展有限公司开发，公司前身“中国葛洲坝地产”。

上海青浦独栋别墅「能建香榭颂玺」

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在售房源如下：

法式独栋：面积1880-2212m²，总价5000w～5700w，通燃气，送花园，送阳台，送屋顶，赠送面积超1000m²

法式平墅行政公馆（有样板房照片在下文）：单层面积397-686m²，均价2.5w元/m²，通燃气，入户有独立花园，共5层，得房率88%，一户一梯

甲级办公：单层1000m²-1500m²，均价2w元/m²，每层2本产证

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上海能建香榭颂玺的相关信息如下：

楼盘地址：上海市青浦区清河湾路 1635 弄3。
交房时间：2024 年 7 月 1 日14。
基本参数2：
- 占地面积：40405.5㎡。
- 建筑面积：96364.23㎡。
- 容积率：1.6。
- 绿化率：30%。
- 产品类型及面积
  - 法式独栋别墅：建筑面积约 1870-2213㎡，全球仅 7 席，面宽约 28 米，进深约 24 米，1 层高 4.5 米，2 层、3 层高 4.2 米，总价约 5500 万元起。每栋附赠约 400-1300㎡独立花园，配置约 610㎡穹顶花园，观景露台与阳台面积约 37.7-48.5㎡。
  - 总裁行政平墅：建筑面积约 397-686㎡，总价自 1280 万元起，层高约 4.5 米，得房率超 132%，双大堂入户，每户享有约 86㎡超大景观阳台。
- 物业相关：物业费方面，平层为 6 元 / 月 /㎡，别墅为 10 元 / 月 /㎡；车位配比为 1:1，月停车费 400 元；水费 6.5 元 / 吨，电费 1.15 元 / 度。

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行政公馆样板房照片

观家地产注意到，项目总建面约 9.6万m由1独标准办公、7 栋独栋办公、8 栋商务平层以及缤纷商业所组成。项目打造约 1.6 容积率低密园区,汲取法式美学灵感，结合现代精工技艺。

全景舱总部标办，1栋/12F，面积13206㎡

尊崇礼遇：约9米挑高星级大堂，塑造往来的从容与尊崇

湖景平权：城市湖环绕，楼体错位设计，打造揽湖观礼台。

钻感天幕：流畅线条与钻感玻璃幕墙结合，定义当代建筑美学

精湛工艺：毫米级切割双层LOW-E中空玻璃，天际美学风向标。

PRO商务平层，8栋/4-5F，2466-3096㎡

专属礼遇：一户一梯配置，每部电梯专属对应不同楼层。

独立入户：打造约28~41㎡独立入户大堂，呈现尊贵的专属感。

独立花园：每栋均配置首层入户花园，拓展空间创造高附加值。

奢阔质感：约31米超距面宽，约4.5米层高，使用率高

法式原石独栋，7栋/3F，1869~2212㎡

经典石材：甄选葡萄牙米黄石 (法国卢浮宫同类石材)，传承法式建筑美学

私享谧境：每栋均附赠约 400~1300 ㎡独立花园,私享自由领地。

穹顶花园：每栋均配置约 610 ㎡穹顶花园,安放独立的个人志趣。

超高附赠：每栋观景露台与阳台面积约 37.7~48.5 ㎡,实际使用率超 100%。

稀贵天赋：仅此 7 席。

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上海市最新最全贷款利率，税费解析，首付比例，及抵扣相关

最新贷款利率，及首付比例

以目前最新LPR：3.85%计算

首套房贷款利率：

最新LPR-45基点 =3.4%

首付：15%

二套房贷款利率：

最新LPR-5基点=3.8%

首付：25%

注：

二套：临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山首付20%

二套：临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山LPR-25基点=3.6%

商住房贷款利率：

最新+60基点=4.55%

公积金首套利率：2.85%（多子女家庭2.55%）

二套利率3.325%

公积金贷款首套首付比例20%

二套首付比例35%（临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山=30%）

公积金首套贷足的前提条件：

基础账户月缴额：1264元

基础账户余额：21667元

补充账户余额：15000元

公积金贷款计算公式：

月缴额÷0.14×4.8×可贷年限

余额X30倍

补充公积金余额X10倍

公积金贷款额度

单人首套80万，家庭160万【含补充】

单人二套65万，家庭130万【含补充】

公积金多子女家庭基础额度上浮20%，最高192万

住宅税费——————

普通住宅定义：

1：五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等

2：单套住房建筑面积在144平方米以下(含144)

满足以上两条属于普通住宅

增值税：【增值税5%，附加税0.3%】

满二年：

普通住宅：免征

非普通住宅：差额÷1.05x0.053

注：差额=税务核定价-原购入价

不满二年

普通住宅：全额（税务核定价）÷1.05x0.053

非普通住宅：全额（税务核定价）÷1.05x0.053

个人所得税：【普宅1%非普宅2% 一手动迁和售后公房均为 1%】

满五唯一：

普通住宅：免征

非普通住宅：免征

不满五唯一：

普通住宅：【税务核定价-本次增值税】×1%

可选利润20%：【核定价-增值税及附加税】×20%

非普通住宅：【税务核定价-本次增值税】×2%

可选利润20%：【核定价-增值税及附加税】×20%

注：未成年人和父母一起在产证上，房屋出售征收个人所得税时，未成年人是否计算在家庭内各交易中心不一致，虹口宝山静安未成年子女和父母算是一个家庭，其他的不算在一个家庭上的，可单独踢除计算

【契税】

首套：≤90平【核定价-增值税】×1%

>90平【核定价-增值税】×1.5%

二套：【核定价-增值税】×3%

契税的缴纳条件：

个人购买首套房房屋面积≤90 平税率为总房价1%

个人购买首套房房屋面积> 90平税率为总房价1.5%

个人购买二套房无论面积大小税率均为总房价3%

动迁款买房提供动迁协议和结算清单，户主到场签字可以抵扣部分契税，例如买一套300万的房子，动迁款是200万，则按照100万差额作为基数征收契税

售后公房出售后一年内买房：提供原始购房材料可以抵扣部分契税，计算方式同动迁款买房

现实中很多家庭把孩子也写在房产证上，造成孩子再买房时契税按二套计算，常用的解决方法就是去交易中心作析产，把份额划为1%，然后再把1%过户给父母，这是最划算的一种方法

如果是两个家庭买房，一个家庭名下首套，另一个家庭名下二套，则按持有房产的比例分开各自计算契税

赠与.继承.房屋再出售

直系赠与：增值及附加税：免征

个税：免征收

契税：合同价x3%

非直系赠与：

增值及附加税：同商品房计算方式

个税：核定价 x20%

契税：合同价x3%

直系继承：

增值及附加税：免征

个税：免征收

契税：免征收

非直系继承：

增值及附加税：免征

个税：免征

契税：房屋总价3%

公证费：房屋总价1%

受赠或继承得来的房屋再出售时：

契税：同商品房计算

增值及附加税：同商品房计算

个税：核定价 x20% （满五唯一免征）

非居住类房屋税费：需要提供交易中心认可的评估报告

详细计算方法请来电或微信咨询，这里主要阐述住宅类税费计算方式

房产税————

这里重点讲一下房产税

房产税执行时间：2011年1月28日出台

房产税：上海和重庆为试点城市，早已有之。

网传的房产税指的是房地产税，性质不同，目前的房地产税提案是没有通过的，望知悉！

1：房产税税率每年更新一次

2：每年执行最新征收单价标准

3：以2022年为例：官宣的单价标准为81948万

4：成交单价≤81948万，征收税率为0.4%

5：成交单价>81948万，征收税率为0.6%

6：逾期未缴纳房产税，会产生滞纳金，滞纳金为每日未缴额的万分之五

7：房产税计算公式：=应税面积 × 新购单价 × 70% × 0.4% ÷ 1.05

8：房产税起征时间：产证登记日期的次月开始征收

9：房产税缴纳时间：每年12月31日前缴纳

10：客户方在 2011年1月28日前与父母共有住房，且父母为外地户籍的，若父母符合购房减免房产税条件的，只要符合购房资质，即免征房产税；若父母不符合购房减免房产税条件的，则客户方本次购房在房产税的认定上属于二套，需要计算与父母共有房屋所占份额的面积

11：夫妻双方为沪籍，夫妻双方各自在2011年1月28日前同父母（上海户籍）共有住房，若家庭名下在沪无其它住房的，在具备购房资质的前提下再次购入住房在房产税属于首套范畴，可免征房产税；若家庭名下有其他住房的，则房产税认定上属于家庭二套，与父母共有房屋所占份额的面积也需计入家庭住房房产税征收范围。

12：外地户籍方与父母或上海户籍方与外地户籍父母在 2011 年 1 月 28 日前在沪共有住房的，且家庭名下没有其他住房的，若父母符合购房减免房产税条件的，在符合购房资质的前提下再次购入住房房产税属于首套范畴，可免征房产税；若父母不符合购房减免房产税条件的，则房产税认定上属于家庭二套，与父母共有房屋所占份额的面积也需计入家庭住房房产税征收范围

特殊客户群体房产税的免征条件

1：在沪军官家庭购房免征房产税

2：在沪就读博士家庭购房免征房产税

3：进站博士后购房免征房产税

公司名义购入的房屋，持有期间仍需按季度缴纳房产税

房产税计算方式可自主选择以下：

计算方式一【自用】：购入的核定价×80%×1.2%

计算方式二【出租】：月租金×12%×月数

房产税征收范围：以家庭人口为基数

1：原有面积+新购面积小于人均60平优惠面积 = 免征

2：原有面积+新购面积大于人均60平优惠面积=只征收应税面积

（例如：夫妻无孩子优惠面积120平，现名下原有面积80平，加新购面积 100平，则100+80-120=60平，60平即为应税面积）

3：原有面积大于人均60平优惠面积=只征收新购住房面积

4：沪籍首套免征

5：外地户籍居住证满三年或积分达到120分=免征

6：外地居住证未满三年需缴纳，满三年后申请免征并退还之前所缴税费

7：外籍在沪（居留许可证）连续满三年且在有效期内，可在报税当日直接申请免征（台湾为居留签注,港澳居民暂住证）

8：外籍未满三年需缴纳，满三年后申请免征并退税

9：持有B类证件（海外人才引进）或中国绿卡可直接申请免征

10：2011年1月28日前拥有的房产不计入房产税征收范围

沪籍申请同住人减免房产税的条件：同住人同等优惠面积也是60平

1：同住人为申请人的父母或成年子女

2：同住人为上海户口

3：同住人在上海无居住类产权房

4：同住人和申请人的户口须在同一户口簿或房屋内

5：同住人只能申请一次减免房产税

6：同住人需购房，须先办理同住人撤销手续方可审税

动迁房

售后公房

抵扣税费

动迁款（纯货币补偿，没有分房）首次抵扣契税/破限购所需材料：

需要购房人和至少1位被征收人到场，如果购房人和被征收人同一个人只需要购房人到场即可

提供材料：

1、《动迁协议》原件

2、《结算单》原件（若有）

3、所有被征收人身份证原件

4、其他不到场的被征收人写《委托书》

5、购房人家庭证件（如身份证、结婚证、户口本等）；

6、女方或者男方和父母的关系证明用于剔除限购前共有的房子

7、体现客户户口在被征收房子里的户口簿

一般用动迁款买房抵税时的交易流程：（视交易中心不同略有不同）

审税查限购（买卖双方到场）——>10个工作日后缴税过户（买卖双方到场）——>5个工作日领产证（买家到场）

《动迁款破限购注意事项》

1.动迁的房子为使用权房：使用权的房子需要去动迁组开在册人员证明，过户时所有在册人员都需要到场，签承诺书，承诺这个破限购的名额给这个购房人使用；

2. 动迁的房子为产权房：产权房的房子动迁，只有原本在产证上的产权人可以破限购，过户时在产证上的人需要全部到场，签承诺书，一样承诺破限购名额给到本次购房人，产权房需提前去房屋所在地办理灭失（把原来的房子核销掉）。

3、被征收人明确写明了“亡“字的，可以不用提供任何材料。

4、被征收人中若有人去世了，但没有写明“亡“字的，需要提供死亡证明原件（配偶本人到场带身份证，若配偶也不在世，有继承权的人要到场，若继承权人为多人的，另需要提供家庭内部协议，这个协议在动迁组签过）

5、破限购的情形中若客户分了房子又拿钱的，不能破限购。要等分的房子新产证办理出来后，才能抵扣动迁协议金额以内的契税，只有纯拿钱的客户，户口在被拆迁掉的房子里，或者是被征收人，才可以破限购，子女户口不在被拆迁的房子里的，也不是被征收人的，提供关系证明，只能抵扣契税，不能破限购。

《售后公房抵扣材料及注意事项》

1、买进时的《上海市公有住房出售合同》

2、《公有住房出售专用票据》或《建设银行缴款凭证》

3、卖出房子的《上海市买卖合同》

4、卖出房子的增值税普通发票（记账联）

5、售后公房的现状产调或新产证复印件

6、售后公房原产权人身份证原件

7、关系证明材料（若给成年子女或父母抵扣）

8、卖出前产证若有变更，需提供相应历史产调和变更材料（例：继承提供继承公证书，原始产调）

售后公房抵扣契税要满足 “卖出售后公房且交易结束” 这一条件，则要提供证明是售后公房的材料和卖出且交易完成的材料。提供1和2项材料可证明房子是售后公房，提供3-5项材料可证明房子已卖出且交易已结束；售后公房原产权人把抵税名额给子女或父母使用，需提供6-7项材料，售后公房做过变更需要根据变更材料判断售后公房的性质是否已改变，若改变则不能抵扣，所以要提供第8项材料。售后公房只能直系亲属两代以内相互抵扣，而且卖出售后公房与买进住房的网签时间不能超过1年。若先买进住房，后卖出售后公房，也可办理先交契税，后办理退税。

判断是否是售后公房常用方法：包括白皮合同，建行结款单或专用票据这些，一般产证的附记页上会注明有：已购公房等字样。

售后公房是房改之后，公有住房（就是使用权房，没有产证只有房卡的那种，只有沪籍才能交易的房屋）原承租人买断之后，变成完全产权，性质就变成为售后公房，可以享受国家的一个政策福利，在出售的时候无论年限长短，价格高低均可免征增值税，在卖掉售后公房且买进新的住房（需网签一年内）还可以享受一次契税的减免抵扣。且原承租人买断时根据工龄长短价格方面也是极其优惠，通常只有几百元每平米

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