这座城市，成交量创15年新高？

　　01

　　距离10月30日还有一周的时间，自然无法知道深圳楼市10月份的成交量能否创新高，所以标题用了“问号”。

　　不过呢，从深圳10月前三周的成交情况看：2024年10月份，深圳楼市创新高是大概率事件！

　　而且很有可能，创近3年新高，近15年次高！

　　来，大家看住建官方数据。

　　截止10月19，也就是10月前三周，深圳新房成交量5378套（认购），那么前三周，每周新房的平均成交套数就是：1792套！

　　如果按天计算，那么10月份深圳新房每天成交量在280套！

　　所以，从数据截止的10月19日到10月30日，还有11天，按照每天成交的280套估算，那么未来11天会有3113套成交。

　　如此，深圳楼市10月份新房成交量=5378套+3113套=8491套

　　这是按照10月份过去3周的平均套数计算。

　　但真实的市场很多时候会产生情绪传导，也就是市场热度不断增加，利好不断释放，会进一步刺激成交。

　　所以，如果10月后两周热度进一步升温，那么深圳楼市10月份的成交量就会超过9000套！

　　也就是说，2024年深圳楼市新房的成交量大概在8000套以上或者9000套以上。

　　那么，8000套也好，9000套也罢，对深圳楼市而言，意味着什么呢？

　　——先说8000套

　　从2021年至今3年的成交数据看，深圳楼市一直延续“二手强、一手弱”的行情。

　　也就是深圳二手房成交量，在过去3年一直都高于新房！

　　如此，我们以过去三年成交量占比高的二手房成交量来看，2024年10月份深圳新房成交量，我们就知道：

　　2024年10月份深圳新房成交量，到底有多炸裂了！

　　来，看下图！

　　这是2021年9月份到2024年8月份的二手房成交量数据，最高成交量也不过就是5381套！

　　而过去三年，新房成交量一直低于二手房，由此可以推断：2024年10月新房成交量如果在8000套以上，就已经是近三年新高.

　　如果将时间线拉长，从2006年到2024年的18年间，深圳新房成交量攀升到8000套以上只有7次！

　　其实三次都发生在2006年，分别是8778套、8793套、8793套；

　　而2006年到2007年，深圳房价也出现了跳涨：由6952元/㎡，上涨到9230元/㎡，上涨幅度是25%

　　另外四次分别是2007年8278套、2009年的8479套、8509套，2021年8356套！

　　而2009年成交量两次到达8000套，房价则由12657元/㎡上涨到15153元/㎡，上涨幅度是17%！

　　最后的2021年成交量是8356套。

　　具体到房价纬度，从2020年到2021年上涨了多少，我没有查到数据！

　　不过查到了2020年和2021年成交量的数据对比。

　　由此可以判断，房价也是上涨！

　　所以，基于过去18年深圳楼市成交量攀升到8000套价格上涨的情况看，8000套是个涨价的危险信号！

　　那么，如果2024年10月份成交量达到8000套，房价会涨吗？

　　我认为，2024年出现涨价的概率不大。

　　但到2025年，如果深圳新房成交量仍然不断攀升8000套以上，那么可以肯的是：

　　今天500万的房子，要在未来要花600万，甚至700万购买了!

　　换句话说，深圳的房子，很快就要涨价了！

　　有些朋友看到这里或许会疑惑：就算成交量跳涨，这房价也未必会攀升的这么快吧？

　　来，继续往下看，大家就明白了

　　02

　　我之前也不止一次的说过，像深圳这种超跌的城市，成交量和房价的反弹会非常迅速!

　　之所以这么说，除了深圳购买力在过去3年处于“挤压”未释放的状态外，还要一个非常、非常重要的原因：深圳的供应量，真的不充足！

　　首先，就是二手房挂盘价变动带来的变化。

　　深圳目前的楼市行情，尤其是二手房行情属于“多空博弈”互道SB的状态。

　　一方面是二手房房源挂盘量不断攀升，截止目前已经接近6.7万套。

　　从挂盘量角度看，数量仍在不断攀升，换句话说：看空深圳楼市的人，仍在增加

　　另外一方面，看多深圳楼市的人也在增加，这些人看多深圳楼市的方式也很简单，就是：涨价！

　　如何涨价？

　　提高挂牌价！

　　对比9月份，深圳50个片区的房源价格出现了上涨，其中南山和福田上涨片区房价上涨的比例都超过10%。

　　也就是说，目前深圳市场多空博弈互道“SB",看空者，想趁着热度离场，看多者，想趁着热度涨价！

　　说到底，博弈仍在！

　　这种情况，从价格角度看，虽然挂盘量在增加，但因为价格的上涨，也就是购房门槛的增加，从价格维度看，等于降低了供应量！

　　换句话说，超低价的房源，已经非常少了！

　　其次，深圳现有库存岌岌可危！

　　深圳楼市“矮矬穷”了三年，这三年积压的库存量合计是：51812套。

　　这51812套新房房源，如果对应2024年10月份8000套的成交速度，就意味着现有库存套数会在2024年12月出现“供不应求”，2025年第一季无房可售的情况！

　　可现实情况，远比上述数据更“严峻”。

　　因为这51812套房源中，真正住宅属性的房源仅为46945套！

　　换句话说，按照目前的新房的成交速度，深圳在半年内就能看到“房不剩房”，无房可售的光景！

　　从目前各个区域的库存情况看，也就是龙华、光明、龙岗的房源比较多，但这些区域也都放开了限购！

　　所以，一方面这些区域的销售速度会加快；另外一方面，库存去化周期低于15个月的区域，不仅成交量会上涨，日光盘会增加，房价上涨的速度也会加速！

　　所以，深圳房子很快就会涨价，不是妄言！

　　03

　　最后，说几点。

　　1、踩错节奏。

　　买房最怕什么？

　　最怕踩坑，踩空！

　　所谓踩坑，就是买错房，所谓踩空，就是错过低价窗口期，然后房价上涨几百万，想买又觉得多付款几百万，晚买又怕房价继续涨！

　　最后就买在半山腰！

　　2，超跌必然会超涨！

　　尽管我之前就告诉大家，超跌的深圳，必然超涨！

　　如果大家在7月10号认真看了我的文章，就应该知道我对深圳楼市行情有三个判断：

　　1、超跌；

　　什么是超跌，就是一手房和二手房的成交价已经跌出了合理范畴，新房已经在亏本销售。

　　所以，深圳全市在售商品房和二手房都属于“赔本赚吆喝”。

　　2、超跌，必然无缓冲超涨！

　　深圳这种超跌的市场行情，一旦行情上涨，就不会给市场留出思考的窗口期，而是陡然的反转！

　　3、量变到质变。

　　因为价格是果，不是因！

　　只要量变，价格就会质变！

　　所以在这种成交量上涨的行情下谈二手房价格或者新房价格还没涨，没有任何意义！

　　因为随着成交量的攀升，很多项目已经收回了项目折扣，只不过一个98折也就几百元，大家还没感知而已.

　　等大家感知到房价上涨，那么就已经错过了“上车”的窗口期了！