浙江
住宅小区安全风险、原因与解决思路探讨！
1、现在小区存在着严重不安全的问题有哪些？
（1）房屋自身质量问题和修缮保养不到位
外墙质量：粉刷层、保温层、外墙砖、石材幕墙开裂、空鼓、脱落、渗漏、锈蚀、断裂
结构质量：超龄超负荷、违规装修改造
案例：2024年已发生的有，706沈阳合肥阳台垮塌；910五常市阳台坍塌：912哈尔滨阳台坍塌
屋面质量：违规搭建/种植、超负荷承重、屋面渗漏
（2）设施、设备、管网自身质量问题和修缮保养不到位
消控系统：灭火器、消防栓、喷淋烟感、通风排烟、广播报警欠压失效、无水欠压、失去功能、灵敏低
排水系统：污水管网、雨水管网淤堵及窨井盖缺失、简易遮盖
案例：2024年9月21日，西安龙湖春江天境女童坠井事件
燃气管网：燃管管网燃气泄漏
化粪池系统：化粪池井盖缺失、有毒气体
案例：2024年10月21日，广元天赋名邸爷救孙化粪池死亡事件
（3）消防防火管理与应急处理
电动自行车：乱停乱放、违规充电、违规上楼、违规进电梯导致火灾隐患
电动汽车：未设电动汽车专用车库、专用消防设施火灾导致隐患
楼梯走道：违规堆放杂物导致火灾隐患
屋面逃生：出入屋面的防火门违规锁闭影响逃生
（4）电梯使用与管理与应急处理
装修期管理：装修时电梯使用与管理导致电梯轿厢或零部件损坏
平时使用管理：电动自行车出入轿厢、轿厢内跑跳等容易引起电梯误动作
电梯维保：缺少对电梯维保质量或更换部件的管理，维保难免次充好、流于形式；或压低维保费致低服务
应急处理：缺少对电梯故障情况的应急处理经验，困人心理崩溃、慌张扒门
2、我们应该采取、能够采取的主要对策是什么？
(1)加强工程验收质量关，确保不带病交付
(2)加强质量终身要求，别让质量保修期成为质量终身制的克星，让相关单位金蝉脱壳
(3)提倡现房销售，提倡业主自行成立验房团进行再次验收
(4)职能部门须发挥全过程监管作用，改变房屋交付后基本不管现状
(5)改变开发商30%成本撬动项目局面，确保建设资金到位可开工，杜绝抢进度拼销售回款行为，减少赶工质量隐患。
(6)物业应加强自身专业技术能力，改变基本只会扫地站岗剪草换灯的低级状态，改变在房屋质量检查判定、房屋维修保养、设施设备维护保养上的极不专业现状，改变基本靠外包（还不能发现外包弄虚作假）的现状 ，物业行业应学习日本房屋维修制度。
(7)改变物业只进不出，不愿投入的局面
西安女童坠井和广元爷救孙死亡，都反映出物业区区几百元投入都不愿意，也缺少基本应急救援物资（救援绳、救生圈、救生杆）等。
(8)改变更换物业比登天难的局面，让物业优胜劣汰，真正建立物业服务质量决定生存的竞争机制。
(9)修改建筑法、质量管理条例、物管条例、民法典等不适条款，把维护业主权益，夯实责任，加大奖惩、违法代价。
3、物业管理资金—-用于建筑物及附属设施设备等安全维护的资金来源和使用是怎样的？
常见资金来源：公共收益、公共维修基金、开发商质量保证金
物业费：物业基本不用于维修，或比例很少；良心物业可能用5%以内资金用于修缮。
政府补贴：五水共治、庭院改造、二次供水、电梯维修改造等，部分地方有政府补贴。
使用流程：物业或业委会提出修缮项目，然后申请动用公维或质保金，符合补贴政策的，打报告申请补贴。
4、政府建立公共账户资金是那些、怎么进行对接？
根据最新的房屋养老金制度概念，公共账户资金来源是：土地出让收入、质量保证金利息、维修基金利息、政府投入一点，四个维度筹措资金
公共账户资金的筹集和管理，应该是建设或房屋主管部门负责落实和管理；使用流程，可能与动用维修基金类似，可能走两个不同方向：（1）小区维修基金不足，方可申请动用公共账户；（2）每个获批维修项目，小区维修基金出大头公共账户基金出小头。具体如何操作，带政策细化后方能明朗；
动向研判：老公房等（非商品房）维修靠政府公共账户支撑或企事业单位自行筹资解决。
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