东铁营地块，我猜不是“南叁金茂府”！

既在意料之中，也在猜想之外。

10月23日，中国金茂以40.13亿元价格拿下了丰台区东铁营地块，建筑面积约7.21万平米，销售指导价在10.75万元/平米（上下浮动8%）。

曾经是北京土地市场拿地大户的金茂，已经2年多时间没有出手拿地，而东铁营地块在挂牌时仅有金茂一家报名。因此，拿下东铁营地块在预料之中，而金茂将在这个地块上做个什么产品，恐怕在大多数人猜想之外。

仅仅在拿地结果宣布数小时后，中国金茂的工程部办公室就已经进入工地。看来这块地做什么产品，金茂早已拿定主意。

金茂在东铁营地块做什么产品？这成为业内最热门话题。

多数网友认为，金茂会打造一个新的金茂府。

毕竟这个地块距离宋家庄的北京金茂府仅1公里左右，向东直线2公里又是分钟寺的东叁金茂府，有的网友给东铁营地块取名为“北京金茂府三期”。

更有有才的网友叫它：南叁金茂府。

但是在房小评看来，东铁营地块大概率不会做金茂府产品：

1、新思路的提出：东铁营地块虽然距离南三环很近，周边地铁交通也很方便，但是城市界面一般，老破小和待拆迁地块仍存在。

虽然它和宋家庄距离仅1公里，但是城市配套却有很大差别。此外，宋家庄北京金茂府入市的时机和今天大不相同，对市场深刻洞察的金茂，大概率不会为了面子，在此做个大面积户型、总价过高的产品，从而形成滞销的隐患。

毕竟，距离不远处的方庄首开璞瑅隐园（备案名“紫芳园五期”）滞销的案例就是教训——该项目定位是170-215平米的大户型产品。截至21日，150套房源拿证满1年，累计签约11套住宅，去化率7%，成交均价10.45万元/㎡。

2、新武器的使用：今年初，金茂发布了“金玉满堂”四大全新产品线，对过去的产品配置进行了升级。其中璞系是对标顶奢酒店，主打东方美学，西安的金茂璞逸曲江，取得了成功。

璞逸曲江地块资源也跟东铁营差不多，属于好片区的非好地段，需要靠大盘主义的操盘逻辑去取得成功。

棠系今年也在天津也卖得不错（）。而这些试点成功的新产品系，也急需在金茂的大本营北京实现落地，擦亮金茂的品牌。

3、新打法的试水：过去开发商拿到好地段的土地，第一反应就是做大户型，做高端改善产品，但是这并非最明智的选择。至少对东铁营地块来说，如果做成套总价都在2000万元以上的产品，估计流速不会太快，这点在距离南三环不远处的大红门板块已经得到证实。

大红门板块的几个在售新盘项目，有的单价已经降到8万元左右，仍然流速不佳。而金茂的操盘团队经过这两年的整训，加上新产品系的锻炼，已经变得动作敏捷、身法轻盈。虽然在北京的项目少了，但是在上海等南方地区，金茂的成绩却斐然。

中国金茂很熟悉南方地区市场的最新操盘手法，而这方面经验领先北京市场一个段位。

举个例子，南方城市早就有在好地段做中档面积段（如120、140平米）、高配置的中高端改善产品，主打地缘客户改善，取得了成功。对于东铁营地块来说，大家认可三环这个地段，也认可金茂的产品，而周边暂时不太让人满意的城市界面，自然可以包涵了。

房小评认为，金茂东铁营地块很可能不做府系，而是做璞系，北京第一个金茂璞系产品落地，会重塑南三环价值体系，以无可对标的新产品，开启南三环楼市的新征程。

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