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露香园二期整体规划 10.94 万方高层住宅、2.44万方低层住宅(联排别墅)、5.22万方商业以及历史风貌建筑。



项目整体分为6个地块,即A、B、C1、C2、D1和 D2。

其中B、D1地块公寓已于2024年3月上市,目前基本售罄。



D1地块待售的12套别墅即将入市,面积为建面约410-540㎡。

值得一提的是,该12套别墅非保留建筑改造,立面保留了海派建筑的风貌底蕴,内核却是按照现代居住理念打造。

首开区样板房据悉也即将开放。

另外,A地块预计将于今年年底上市,C1、C2将于明年上市。

其中,A地块共计150套天际大平层,面积为建面约264-901㎡,主力户型为4房-5房。

C1、C2为风貌别墅。

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在此前,露香园全新的二期已经有了预计首开的面积段明细。

露香园二期可售住宅部分为A、B、C、D四个大地块分别开发建造,首开入市的为B地块和D1地块。

不过,露香园二期的开发商,典型的上海本地国企——上海城投作风一向稳健踏实,并不激进,步调扎实潜心做产品,所以入市节奏相对缓慢。



户型图曝光:



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下面汇贷就为大家介绍一下上海一手房购房全流程,包含政策变动,认购流程,积分制细则、摇号、税费、相关申请要求等常见问题。

一手房一般具有以下特点:

①需要与开发商或房地产公司签订购房合同。

②等待房屋竣工后才能办理房产证。

目前上海最低首套利率3.4%,二套利率3.6%。

01

政策变动对比

二娃未成年可增购一套,商贷、公积金贷款首付比例,贷款利率都有所调整。

继LPR调整后,开始执行最新的房贷利率了。目前上海首套房贷款利率现在是3.4%。二套房利率3.8%,重点区域利率3.6%。

那下面汇贷也来和大家聊一聊商贷及公积金调整范围。

商贷及公积金:

02

限购套数

那我们目前还能不能在上海买房?能买几套?如何怎么判定的?下面一起随汇贷来看看上海个人及家庭房产限购政策。

沪籍与非沪籍有在限购套数上有一个很明显的区别,那就是非沪籍需要有缴纳社保参数。

沪籍:

非沪籍:

ps:五大新城+宝山、金山人才购房2年社保或税单,临港人才1年社保或税单,除此都是3年社保或税单。

03

一手房交易全流程

1

确认楼盘、取证

上海新盘必须拿到盖章生效的《商品房预售许可证》、《准售房源公告及一房一价表》才能向购房者收受含有意向性质的认购意向金费用。

ps:认购金额由开发商定,一般要求首套不低于房源最低价的20%,二套不低于30%,当然,不同开发商比例略有不同。

开盘流程须知:

开盘主要有线上线下两个渠道,下面汇贷就来说一下二者大致流程。

1、线下开盘:

签到、资料复查、公证处摇号、按摇号顺序选房、缴纳定金。

线下开盘还存在摇号与开盘同一天进行或分开进行的情况,但大致的流程是相似的。

2、线上开盘:

公证处摇号、摇号结果公布、线上系统确认信息、测试线上选房程序、等待正式选房、按摇号顺序选房、签署线上认购书。

另外,当天摇号选购后,如仍有剩余房源,按原有摇号顺序继续销售。

2

认筹

购房者缴纳规定认购金,并提供限购资格审查材料,收到收据、银联POS单及自己签字确认书的《认购意向书》。

1.认筹时,购房者需提供限购资格审查的材料。

2.认筹后,公证处还会再次审核一遍。

3.主要审查资料有:

·①购买人身份证、户口本、婚姻证明(结婚证、离婚证及离婚协议)、未成年子女出生证明;

·②社保证明或纳税证明(只有非上海户籍需要提供)

·③购房人及家庭成员名下住房相关资料,购房合同或产证(只要是购房人名下的产证均需要提供,与父母共有、动拆迁、宅基地均算)

认筹时间一般为5天。

ps:认购金只能刷储蓄卡,走开发商的POS 机,不允许现金支付,支付认筹意向金后,才有参与摇号的资格,认筹早晚不影响摇号概率。

3

积分制

以下是积分制打分标准:

总分=基础分+年限分

新房认筹笔超过1:1.3,开启积分制。

按100套房举例,取分高的130组入围,入围后,开启公证摇号。

如未超过1:1.3,则不开启积分制,所有参与了认购的客户,均可公证摇号。

ps:只有符合积分制要求入围的购房者,才可以参与后续的摇号买房哦。

4

摇号选房

1.上海新盘统一由公证处进行电脑摇号排序。

2.根据摇号顺序选房。

3.选好房,签订认购书,将认筹金转为定金,在开发商要求的时间内补首付款、签订贷款合同

ps:签订《认购书》之后,意味着意向金成了定金。如果毁约不要房子了,就要赔付违约金

4.没选房,没签订《认购书》,全额退筹。

5.一般开发商都在30个工作日内退回认筹金。

选房一般会遇到以下几种情况:

①选房时还有房子,但房子位置不好或者不是你想要的,可以弃号不选,全额退款;

②选房时没有房子了,弃号不选,全额退款;

③选到了自己想买的房子,签订认购书,将认购金转为定金,在开发商要求的时间内补足首付款、签订贷款合同。

04

一手房相关税费

相较于二手房,一手房所涉及的税费较少,只有契税和房产税。

契税:

房产税:

在上海,以下几种情况可以免征房产税:

①上海户籍

首套:无论面积多大,免征房产税。

二套及以上:人均60平建筑面积免征房产税,超出面积视为“应税面积”应缴纳房产税。

②居住证满3年或居住证积分满120分的外地户籍

1、符合

持有上海居住证满3年或居住证积分满120分并在上海工作生活的购房人。

其在上海新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的,暂免征收房产税。

2、暂时不符

持有上海居住证但不满3年或居住证积分不满120分的购房人,其上述住房先按本暂行办法规定征收房产税。

待持有上海居住证满3年或积分满120分并在本市工作生活的,其上述住房已征收的房产税,可予退还。

ps:如只满1年先交2年到满3年可退前面2年交的房产税。

③外籍人士、港澳台人士

1、外籍人士

在上海的“居留许可”连续满三年或税单满3年并在有效期内的,可以在报税当天直接申请免征。

2.台湾人士

在上海的“居留签注”连续满3年并在有效期内的,或持有连续满3年的税单和社保都可以直接申请免征。

3、港澳人士

持有连续满3年的《港澳居民暂住证》、税单、社保都可以直接申请免征。

05

相关申请材料

1、户口簿/户籍证明

2、身份证明

3、结婚证或离婚证明(若离婚协议涉及房产需明确分割,否则需提供补充协议)

4、未成年子女出生证(若有)

5、不动产登记证或房产证

6、产调

7、上海市社保或税单(若为非本市户籍)

8、劳务合同及工作类居留许可证

9、资金、存款类证明

10、征信报告

06

一手房相关问题解答

1、名下无房,5年内无购房记录的范围是只算上海吗?

是的,只看上海房产。

2、社保断开过一段时间对买房有影响吗?

没有,不要求连续,按缴纳社保的实际月数来计算。

3、满五唯一是根据网签时间满五还是办产证时间满五?

满五唯一按产证时间来算。

4、2011年前有一套和父母共有的房子,买房算首套还是二套?

可以,11年前与父母共有算无房,所以算首套。

5、朋友有一套12年买的房,房子本身还有贷款,如果把贷款还清,过给我的话,他们买房算无房还是有房?

要看是买卖还是赠与,买卖方式算无房,赠与算有房。

6、已签订拆迁合同,但需要5年以后才能拿到,对五年内买房有什么影响吗?

这种分成2种情况:

①选房前的合同,这个不算拿到房子,算无房;

②选房后的合同,签动迁协议,算有房。

ps:如果是买房,进行了网签,有购房记录,算有房。但如果是卖房,给别人网签后需要过完户才能算自己无房。

7、夫妻名下均无房,婚后共有一套房,目前离婚,我净身出户,离婚超过五年,想买套房,算首套还是二套?

离婚后不追溯,算首套。

注意,一手房在认购环节,认购金银行卡务必提前开通大额支付功能,避免因限额而影响认购。

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