一二手房成交“前高后低”，政策效应正在减弱

自9月30日四大一线城市全部松绑“四限”政策以来，楼市新一轮政策宽松周期已至。

从最新的数据来看，利好政策对市场的推动作用仍在延续。一线城市北京、广州、深圳等新房前端指标项目来访、认购稳步增长，这意味着后续成交热度还将持续一段时间。

成交绝对量虽然仍好于8-9月水平，但也不能忽略一个客观现实，一二手房成交变动趋势正显现出“前高后低”的特征，增长动能略有放缓，政策效应有转弱趋势。

这也进一步说明，当前的市场整体已处于相对平稳的状态，在政策的推动下，10月或将延续脉冲式复苏行情。

CRIC重点监测的28城新房成交情况来看，截至2024年10月20日，28城新房10月总成交规模为733万平方米，较去年同期小幅微降2%，日均成交规模较9月日均增长11%。

一线城市成交整体维持高位，10月前20日日均成交较9月日均增长7%，同比去年10月前20日增长11%。重点二线城市回升幅度不如一线城市，同比去年10月同期仍下降9%。

而受去年基数低影响，再加上房企加速以价换量，三四线城市表现超出预期，重点7城整体成交较去年同期增长21%，佛山、东莞等增幅较为显著。

二手市场变化更为显著。

据CRIC监测数据，重点16城10月前20日二手房成交了5.4万套，较9月前20日增长11%，较去年同期增长14%。

一线二手房热度显著好于新房，北京、上海、深圳三城10月前20日成交较9月前20日上涨31%，同比增幅更是达到60%。

不过，重点二线城市和三四线城市二手房市场表现不如新房，整体成交仍处于负增长通道，仅个别城市成交有所增长。

考虑到新房成交备案数据有所延迟，聚焦微观项目来访和认购层面可以看出，一线城市前端指标活跃度较高，认购增幅高于来访，有效客户量上升。

不过，项目来访和认购基本呈现出冲高回落态势，总体仍处高位震荡中。

从当前一线城市新房前端指标来看，项目来访、认购稳步增长也意味着成交热度还将持续一段时间。

以广州为例，CRIC监测数据显示，国庆周广州50个重点项目总来访量和认购量冲高至17275组和1204套，创近一年来高点，而国庆节后两周来访量回落至6517组和7070组，认购量为330套和384套，基本恢复到9月水平。绝对量仍显著高于8月周均（4890组，183套）和9月周均（6111组，243套）。

从9月以来一二手房成交变动趋势来看，整体呈现出“前高后低”的特征，增长动能略有放缓。

先来看新房，CRIC数据显示，核心28城自9月末集中放量以来，10月1日-7日受国庆假期影响，备案成交跌至低位，但10月8日开始集中放量，且成交量一直维持在高位震荡，10月19日-20日则出现了比较明显的回落。

二手房成交走势与新房市场基本一致，均呈现“前高后低”的走势。

具体来看，16个核心城市二手房成交低谷期出现在10月1日-10月7日，10月8日开始迅速走高，一直到10月18日整体成交均处于高峰期，同样在10月19日-20日成交出现明显回落，成交套数分别为2379套和1869套，绝对量已经不及9月日均2617套。

9月末以来从中央到核心一二线城市利好政策不断，近期住建部、财政部等部门也频繁发声稳定楼市，短期内提振市场信心，并对最终交易产生积极作用，尤其是一线城市新房成交仍有放量空间。

不过从政策持续性来看，无论是一二手房，增长动能均略显不足。10月或将延续脉冲式复苏行情，较9月稳中有增，不过增幅相对有限。一线因新政利好一二手房大概率延续高位，二三线增长动能或将持续放缓，随着存量客户释放殆尽，整体成交也将高位回落趋向平稳。

实际上，政策端仍有进一步优化的空间，而楼市现状仅依靠政策难以逆转和改变，需求的修复、购房者是否加杠杆投资消费，本质上取决于购房成本和收益的比较预期，居民充分就业和收入水平的提升才是市场企稳的核心支撑。