深圳929政策后,市场上炸出了一大批刚需和外地投资客,新房哐哐卖,认购量到月底有希望冲到1万套,二手房成交也连续攀升,两周录得量逼近4500套,约等于政策前的两倍。
然而,热闹都是属于商品房市场的。
这一波行情,保障性住房已经说是几乎没有吃到政策的红利。
01
日前,深圳官方公布了最新一批13个安居房项目的选房结果:
932套安居房,764户家庭选购,最终只卖出73套,去化率不到8%,整体销售惨淡。
其中两房户型682套,卖了46套;三房户型250套,卖了27套。
这一批次安居房,都是之前已经配售过但还没有卖完的项目,单价在1.8万-4万出头不等,主要分布在龙岗、龙华和光明这三个区。
除了一些仅剩1套的项目卖完了,大部分去化都不理想。
比如位于光明公明的伟城贤德瑞府,共736套安居房,均价21590元/平,分三次配售,第一次卖了200多套,第二次卖了40多套,第三次只卖了14套,目前还剩下468套。
遥想2022年以前,深圳安居房不管建在哪里,配套怎么样,基本都是抢着买,平均去化率在90%以上。
但最近两年,安居房这个去化率是肉眼可见的下滑。
2023年全年,深圳共供应安居房5704套,一共卖出3960套,去化率69%。
到了2024年,深圳安居房整体销售去化率惨遭滑铁卢,截至9月10日,全市共供应安居房7822套,一共卖出2047套,只有26%的去化率。
早在去年,深圳已经官宣停止建设安居房,目前库存的安居房还有2万套左右,在安居房轮候库中的家庭有18.7万户。
安居房从不愁卖到销售去化严重滞缓,最核心的原因是商品房价格降下来了,这一轮深圳房价平均降幅约35%,加上安居房补差价政策,很多项目的性价比还不如商品房。
像上面提到的公明安居房,均价2万出头,周边的商品房打完折后也是2字头,对比下来已经没啥价格优势。
现在能买保障性住房的,基本都可以上车商品房,而且选择变多了,郊区核心区都有,看菜下
02
深圳楼市调整到现在,政策面越来越宽松,该挤的水分已经挤出来了,这时候买房,只要不犯错,你就跑赢了大多数人。
对于个人来讲,如果想要资产升值,最简单朴素的就是想办法去买“贵”的,而不是去揪着它的单价。
因为,单价高它不一定不好,单价太低它一定不好。
最关键的是,看你的家庭情况,包括负债、收入、支出、现金流以及能够承受月供的压力是多少。
然后,根据自身情况去匹配最适合自己的资产,让整个资产变得更良性,更有前途,更具保值增值潜力。
自住也好,投资也罢,买房最忌讳的就是“三无”产品:无地铁、无学区、无产业。
面对买房抉择时,地铁、学区、产业这三个要素一定不能忽视。如果能三者兼顾,那是再好不过了。但如果不能全部拥有,至少要满足其中一个。
三个都不具备的房子,不仅易跌难涨,还会失去房子的基本功能和价值,那就和砖头没啥区别了。
我发现很多第一次买房的小白,总是会过于看重房子的新旧和大小,这其实是很不理智的,地段资源、配套都匮乏的话,过几年想要置换时,会存在流通性差的问题,降价也不一定好卖。
03
深圳常住人口1700多万人,有很多杂七杂八的房子,包括城中村、小产权、公寓、保障性住房等,可谓是琳琅满目。
但是商品房却只有区区200多万套,而商品房又不可避免的划分为三六九等。
某种程度上来说,深圳不缺房子,只是缺少服务于高净值人群的好房子。
所以你可以看到,深圳楼市那些好房子,总是被一小撮人换来换去。
包括一些豪宅业主,因为板块、小区、楼层、户型等因素,也存在升级改善需求。
从房产升值的角度,成熟配套片区涨幅往往跑不赢新兴发展片区。主要在于,前者处于成熟期,增值预期比较弱;后者处于成长期,未来存在很大的增量价值。
从产业供需的角度,远郊片区产业薄弱且供应多,核心片区产业强悍且供应少。保障房规划也是更多的建在郊区。
便宜本身是一种价格上的优势,但供应多,产业一般,这些片区的房子没有稀缺性,只有相对中上的居住属性。如果手握这样的房子,在当前条件允许的情况下,应该尽快舍弃,劣质换优质,换成更好的筹码。
买房和换房作为普通人的超大额支出,同时又是极其低频的行为,绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择,做对了当然皆大欢喜,做错了很可能会悔恨终身。
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