实探深圳楼市：“市场发生了翻天覆地的变化！”

来源：中国证券报-中证网

　　原标题《实探丨“市场发生了翻天覆地的变化！”》

　　“有新房项目认购量较9月份激增3倍”“门店国庆假期成交量快赶上之前一两个月的水平了”……近日，中国证券报记者调研了解到，自9月29日深圳发布房地产新政后，楼市反响热烈，成交量成倍增长，楼市止跌回稳态势渐显。

　　今年以来，深圳已陆续推出多轮楼市利好政策。值得注意的是，9月29日深圳楼市新政效果与此前相比有了变化。一方面，此次新政后楼市成交量增长幅度更大，持续性更强；另一方面，楼市成交热度开始传递到价格层面，有开发商小幅收回优惠折扣，二手房成交价亦小幅回升。

　　“日光盘”重现

　　新政发布后，深圳楼市热度迅速提升，新房市场尤为明显。自“929”新政以来，深圳已出现两个“日光盘”。

　　“市场热度回来了。”10月22日，龙岗区一位新盘销售表示，其所在楼盘于9月28日开放售楼处，拟于10月底推出600余套房源，目前处于蓄客阶段，已吸引400多批客户进行诚意登记。

　　记者在现场看到，虽然当天为工作日，但售楼处仍有客户陆续到访。“工作日看房的人相对少一些，周末就忙不过来了，上周末我们楼盘接待了100多批客户。”前述销售说。

　　这并非个例，从已开盘新房项目销售情况看，新政后购房者入市意愿明显增强，深圳已有两个项目开盘即“日光”。

　　10月13日，位于龙华区的深业上城学府开盘，该盘推售330余套房源，登记入围客户740余批，开盘首日即售罄。10月19日，位于光明凤凰城板块的中建观玥开盘。据悉，该项目共2000多批客户抢190多套房，开盘1个多小时即售罄。

　　有的新盘项目虽然没有“日光”，但认购热度及去化情况也明显改善。光明区住建局相关负责人介绍，9月29日晚间，深圳出台房地产新政，放松限购政策，并在首付比例、税收政策、降低存量房贷利率等方面做出优化，力度空前强大。新政后，光明区各在售房地产项目到访数和认购数显著增多，热销楼盘销售火爆，有新房项目认购量较9月份激增3倍。

　　二手房成交激增

　　此次楼市新政“组合拳”不仅释放了更多购房需求，点燃了购房者的“打新”热情；也降低了二手房交易成本，提升了二手房的交易活跃度。

　　“新政出来后，市场出现翻天覆地的变化。尤其是国庆黄金周期间，市场表现非常好，新房和二手房成交都很不错，一周的成交量快赶上之前1-2个月的成交量了。”链家香山里旗舰店商圈经理李林说。

　　德佑龙光玖龙台店店长潘胜现也表示，楼市新政出台后，客户量明显增加了。目前，其所在门店本月新房及二手房有12张买卖单，与上半年月均水平相比增加了1倍左右。客户咨询量和线下看房量，与新政前相比，也增长了好几倍。

　　值得注意的是，新政后楼市成交热度迅速攀升，并逐渐反映到价格上。“近期有的房子价格稍微上涨了。”潘胜现说道，新房方面，有开发商正在慢慢收回折扣。此前楼市政策出来之后，有开发商声称要收回折扣但没有落地，此次新政后已有开发商收回3%-5%的折扣。

　　此外，个别二手房成交价小幅上涨。潘胜现举例称，10月22日，其所在门店成交了一套110平方米房源，成交价为630万元，与上个月底成交的同小区同户型房源相比上涨了30万元。

　　“之前的行情是，挂盘价600万元的房子，买房客户要还价30万元，现在加价30万元也有客户能接受。”潘胜现说道，调价幅度大的房源则比较难成交。

　　从整体数据看，深圳贝壳研究院数据显示，国庆长假期间二手房成交均价为5.4万元/平方米，相比去年同期上涨3.8%。

　　与此同时，业主和购房者心态发生了变化。“业主变硬气了，也不着急卖了，热门楼盘的业主变团结了，会在业主群里约定一起涨价。”李林说。

　　“比较急卖的业主就不会动价格，但谈价空间收窄了。”李林举例称，以前挂盘价报2500万元的房源，最后2200万-2300万元就能成交，但现在谈价空间可能只有几十万元，有的甚至“死守”挂盘价不松口。

　　政策效果持续性较强

　　多位受访人士表示，此次深圳楼市利好政策与此前相比，对楼市成交刺激效果更佳、持续性更强，预计政策效应还将持续。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，此次限购范围大幅度收窄，目的是刺激增量需求，消化过剩库存，缓解供求关系，促进止跌企稳。同时，政策将个人住房转让增值税征免年限由5年调整到2年，降低了二手房交易税费，将促进二手房成交量提升。

　　从政策效果看，深圳贝壳研究院数据显示，深圳楼市新政出台后21天（9月30日至10月20日），贝壳深圳合作门店二手房日均签约量环比增长228%。

　　对于政策后续影响，中原地产华南区总裁郑叔伦表示，短期之内，二手房供应会增加，开发商会乘机加推，购房者也会陆续进场，但房价预计将保持平稳。房价“走”在成交量后面，如果成交量持续增加，当上升到某个水平时，房价可能会提高。