房价穿越回2013？未来楼市走势大猜想！

存量房利率下调的消息让不少房奴松了口气，小编自己的房贷利率也降到了3.65%，降幅达到了30个基点。虽然每个人的降幅不一，有的降到3.9%，有的跟我一样，还有的更幸运降到了3.55%，但到了明年，大家都能享受到3.3%的统一利率。所以，那些目前只降到3.9%的朋友们，别着急，好日子还在后头呢。

这次的存量房利率下调，是基于LPR减30BP的原则。这里的LPR指的是存量房利率，而不是最新的LPR。存量房的LPR基准是4.2%，减去30个基点，自然就变成了3.9%。至于为什么我的利率能降到3.65%，那是因为我的贷款定价日在每年的4月份，所以能够享受到2月份LPR下调的25个基点。这样算下来，我的房贷利率就是LPR4.2%减去25基点再减30基点，最后变成了3.65%。而那些降到3.55%的幸运儿，是因为他们的贷款重新定价日在7月份之后，所以能多享受10个基点的降幅。

房贷利率3.9%的朋友们，可能是因为贷款重新定价日是每年的1月1日，所以今年三次降息都没赶上，只能等到2025年的1月1日统一下调。但不管怎样，两个月后，我们会统一享受到3.3%的利率，前提是未来两个月LPR保持不变。

降低存量房利率的目的，主要是为了减轻居民的负债压力，促进消费。对于房价的影响其实并不大，所以大家也别想太多。而且，按照最新的LPR走势，未来还有可能继续下调。

在最新的LPR下调之前，公积金利率可能也会有所动作。毕竟，10月份LPR下调后，很多城市的房贷利率已经低于公积金利率了。现在，不少银行都明确表示，房贷商贷利率不能低于公积金贷款利率，所以公积金利率的下调也是势在必行，否则就会限制商贷利率的下调空间，这与救市的初衷不符。

最近，金融研究院院长管清友提出，一线城市的房价已经回到了2015年、2016年的水平，长远来看，一二线城市的房价大概率会稳定在2013-2015年的水平，而房贷利率可能会稳定在2%左右。如果房价真的跌回那个时期，再加上房贷利率降到2%，确实能激发出不少购房需求。毕竟，到那时，房产的租金和月供差不多，只要经济基本面稍微给力，失业率不飙升，很多人的购房和置换需求都会被激发出来。租金和月供相差无几，肯定有很多人愿意用首付换一个稳定的家。

当然，这还只是理想状态，高层刚刚强调要促进房产市场止跌回稳，2025年大概率是要保住房地产的名义价格。就像现在很多三四线城市和县城的房产，表面上看房价没跌，偶尔还能涨一涨，但实际上房子越来越难卖，卖的价格也越来越低。

这只是根据现有政策的简单推测，小编觉得，房地产的企稳最终还是要看经济基本面。只有居民收入和就业预期得到改善，房价才能真正稳住。刺激消费也是一样，有钱有预期自然敢消费，否则再多的刺激政策，居民还是会选择存款和消费降级。