房贷利率下行周期或接近尾声，以价换量的房地产市场还能走多久？

这篇文章继续说下房地产吧！先明确几个观点，然后再说依据：一是房贷利率下行周期接近尾声，后续再调降房贷利率的可能性不大；二是在房贷利率水平触底情况下，房屋成交量在攀升，但仍然是以价换量的逻辑；三是若在前两点的基本前提下，房地产市场仍然没有企稳，后续还会出台哪些措施稳地产？

关于房地产市场在国民经济中的重要性，不必多讲了。因为，房子问题不仅关系到经济发展，更关系到民生，把这个问题提高到何种高度都不夸张。我们逐条说前三点的问题。

房贷利率下行周期接近尾声，后续再调降房贷利率的可能性不大。

10月18日金融街论坛年会，央行潘行长称接下来会降息20到25个bp。

10月21日央行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期贷款市场报价利率（LPR）和5年期LPR均下降25个bp。这是2024年的第3次调降，尤其是5年期及以上LPR合计下降了60个bp。

10月25日，工行、农行、中行、建行、交行以及邮储银行等全国性商业银行同步对存量房贷利率批量集中调整，统一下调至LPR-30bp。

关于调降后对新增购房群体和存量购房群体所产生的积极影响就不多说了。媒体说的年度可以节省利息支出1500亿，惠及5000万户家庭，100万贷款20年等额本息可以节省5万元等等话题挺多的，每个购房者也会算这笔账。总之，对买了房或准备买房的人来说都是天大的好消息。

这是市场层面的反应。银行方面也有反应，最突出的是比如广州这类本身房贷利率水平就较低的城市而言，如果按照本次房贷利率调整政策进行调整，将会出现住房公积金贷款利率与商业贷款利率倒挂的现象。而这种现象不仅仅是广州，全国很多城市已经出现。

数据显示，2024年前2个季度，商业银行的净息差已经压缩至1.54%，再破历史低位。如果按照调降的幅度计算，那么净息差会再次压缩25~30个bp，达到1.29~1.24%。截至10月21日，最新银行存款利率显示，1年期整存整取利率下调至1.10%。这也就意味着，银行净息差已经无限接近一年期整存整取利息，而且还要背负有可能发生的死账、呆账、坏账风险。

或者说，在这种情况下，银行的钱存在银行里赚取利息可能是最稳妥的投资方式。

净息差压缩是客观存在的的，再看房贷利率。目前全国范围内的商贷利率维持在3%左右，本次调降后商贷利率则降低至2.75%以内，比2.85%左右的住房公积金贷款利率还要低。这就出现了商贷利率与公积金贷款利率倒挂现象。同样反应的还是银行利润被压缩的问题。

所以，这些地区的银行开始高喊：受不了了，这是有一定道理的。一年调降三次，银行压力山大，直指刺激房地产，这种举措史上罕见，足见当局对于房地产市场的重视和良苦用心。对于银行的叫苦，市场是不会同情的。因为，我们是以间接融资为主体的金融体系，商业银行承担着桥梁的作用，商业银行在一进一出、一出一进之间就把利润拿到手了。

再者，相比其他行业而言，银行业的日子还是非常好过的。只是赚的比以前少了而已。更何况“商业贷款利率不得低于公积金贷款利率”的措施紧随着就出台了，从这点上看或许意味着本轮房地产降息周期已经接近了尾声。

在房贷利率水平触底情况下，房屋成交量在攀升，但仍然是以价换量的逻辑。

克瑞数据统计了12个核心一二线城市2024年10月商品住宅成交面积的对比数据，数据显示截至2024年10月15日前，成交面积除合肥外都保持了2位数以上的增长，杭州更是同比暴增86%，宁波65%，苏州32%，广州30%。如果从这个数据看，房地产市场的确是有了企稳回升的迹象。

链家数据统计了截至2024年10月20日二手房的挂牌数据，数据显示在年内房贷利率调降后的一个月，二手房挂牌量都以8%以上的幅度在增长。2024年1月份99064套攀升至10月20日的113071套，尤其是在10月份还没结束的情况下，已有的数据单月就比9月增加了9474套。

在房地产贷款以及诸多利好频出的情况下，二手房市场的挂牌量，不降反升，而且是稳步上升。从房屋成交数据和二手房挂牌数据同步攀升，后者略高于前者的情况看，反映出有不少手里有多套住房的房主在选择趁机出货，更反映出当前仍然是以价换量的阶段。

事实上，截至目前新房价格并没有显著提升。当然，更多可供参考的数据还要看11月初统计局出台的70城房地产销售及价格来做具体的评价。总结一句，政策的刺激是为了能够给市场带来更广阔的发展空间，而不是为了刺激而刺激。这是一个长效周期，具有长尾效应。

若在前两点的基本前提下，房地产市场仍然没有企稳，后续还会出台哪些措施稳地产？

要么继续降存款利率，将存款利率继续打低，甚至实施负利率，减小银行的净息差压力。但是，这在我国特有的资产结构下几乎不大可能，尤其是负利率水平更是不可能实现。

要么就是直接发补贴，但是以现在地方财政的情况来看，也不大可能。除非继续发放特别国债，然后转一圈回到地方，拿着这笔钱直接向购房者发钱。这种可能情也不大。

要么就是采取货币化安置方式继续扩大城中村改造、危旧房改造规模，这点可能性最大。措施类似于2015年、2016年的棚户区改造。2015年580万套，2016年600万套，采取货币化安置，也就是说给你发钱，房子收回，你拿了钱再去买房子，结果就掀起了全国范围内的房地产轰轰烈烈的大牛市。

而现在，城中村改造、危旧房改造规模仅100万套，不如2015年棚改的17.82%，不及2016年棚改的16.66%，这个方向是最值得关注的方向，实施的可能情性也最大。

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