上海拆迁光速落地

　　最近高层多部门的一场重要会议，把“棚改货币化”这个重磅炸弹再次扔到了舆论场。

　　住建部部长在发布会上表示，要通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。

　　“只要前期工作做得好，我们还可以在100万套基础上继续加大支持力度”。

　　我们观察发现，不管别的地方如何，上海这边，拆迁的确是加速落地了。

　　不知道是不是凑巧，最近上海市中心两个备受关注的项目接连签约，而且补偿相当给力。

　　东安一二村，终于要拆了

　　东安一二村旧改项目，是上海有史以来最大的单地块旧改项目，涉及旧改面积超31万平方米，6000多户人家，15000多居民。

　　而且是在寸土寸金的徐汇内环，就在上海三甲医院密度最高的枫林地区。

　　这里最早的一批房子建造于上世纪五六十年代，大量的没有独立厨卫，不成套的房子仍在使用。

　　具体数字是：非成套房屋占比近70%；50平方米以下小户型房屋占比近70%。

　　而经过60多年风雨洗礼，房屋老化严重、各种设施简陋，而且存在安全隐患。

　　这样的房子已经没有丝毫居住体验可言，而且不符合上海国际大都市的文明风貌。

　　所以这里的动迁备受期待，也势在必行。

　　其实东安一二村说拆迁说了好久了。

　　有住户当年嫁过来的时候就听到消息说是要动迁，结果一等就三十六年，终于等到了。

　　虽然有极少数钉子户，想把违建部分计入征收面积，但并不影响动迁大局。

　　6000多套房子的体量，最终实现99.95%的高比例生效，是多么不容易。

　　因为体量大，地段好，东安一二村的征迁从上到下都很关注。

　　盲猜后续上海很多的拆迁都会对标东安一二村。

　　根据网友们透露，大概每平米能补偿15万。

　　而在集中搬迁后，东安一二村这里将展开超大规模的整体开发。

　　预计拆迁总成本约500亿，后续开发总投资约700亿。

　　这里以后会建东安健康医疗城，利好枫林街道、徐汇滨江乃至整个徐汇的发展。

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　　虹口老破大直接“换”瑞虹

　　除了东安一二村，之前传了很久的虹口北外滩的商2003年的商品房小区，虹宸易居也要动迁了。

　　10月13日， 虹宸易居正 式启动搬迁仪式，预估最快本月25号就能拿到动迁赔偿。

　　与平时的里弄动迁不同，这次要拆的是真正的商品房高层小区，因此赔付力度也是十分给力，

　　网上已经流出来虹宸易居的拆迁补偿方案，根据地段产品的估计推断最终房东可以拿到约18万/㎡的赔付。

　　18+万/㎡，上海海动迁天花板了。

　　据网友透露，有约95㎡户型房东到手约1750万，合均价约18.4万元/㎡。

　　无论是小户型还是大户型，这次动迁都是赚翻了。

　　对比小区周边同样楼龄约20年的商品住宅，现在的挂牌价也就10万出头。

　　现在以这样的价格挂出，也大概率还要被买家大刀砍价。

　　比如对面的中虹明珠苑，今年就有房东遭遇了爆砍100W+，最终以仅9W+出售的案例。

　　所以这次连奖励带补偿18万元/㎡的动迁补偿，简直是是天降富贵，可以平换瑞虹6期同面积甚至还有剩余。

　　这个小区，虽然地段没毛病，但产品确实老了。

　　能拿到这个价格，比卖房划算太多了。

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　　杨思老街，十年磨一迁

　　今年年初的时候杨思老街2号地块征收成功，最近3号地块也征收生效了。

　　3号地块，是浦东杨思老街征收启动的第二个地块，也是面积最大、居住条件最差、最复杂的地块，至今仍有许多居民“拎马桶”。

　　其实早在2013年，三林镇就曾启动杨思老街旧改项目，但由于区域房屋产权复杂等原因，对征收工作造成极大阻碍。

　　当时两次旧改都未能达到生效比例，仅极少数居民得以搬离。

　　此后，当地居民呼吁不断，盼望早日旧改。

　　十年了，破旧的杨思老街，旧改终于实现了。

　　“2014年前后，政府曾启动征收，但因为人心不齐等种种原因，最终没能成功。 ”

　　如今，杨思老街3号地块旧改项目签约成功，尽管征收政策较多年前有变化。

“10年前曾启动过征收，当时评估价是现在的好几倍，我们满心期盼想搬走。没想到因为各种原因没成功，所以这次重新启动征收我们更加珍惜。 全家人马上达成一致意见，坚决签约。这些年眼看不少老人陆续离世，大家都感慨，人生能有几个十年？”

　　这是杨思老街一位动迁居民的现身说法。

　　上海拆迁加速落地

　　响应重要会议的精神，上海棚改正在加速落地。

　　主要利好小梁薄板，零星二级旧里这些足够老破，拆迁就差一口气的房子。

　　不过，全国来看，与2015-2018年相比，这次棚改整体体量小了很多，而且局限在35个大城市内。

　　
图片来源：德邦证券

　　以后只有一二线城市才有房地产的说法了。

　　对市场而言：

　　很多动迁户，因为故土难离，习惯了原来的生活环境，拿了钱之后，会在原来的房子附近就近买一套。

　　这不，一大波中介小哥已经围满了虹宸易居的小区门口。

　　而估计东安的动迁户，马上甚至已经开始扫货徐汇内环附近高性价比的房源了，尤其是老公房。

　　这些动迁户平均每户手握600万-1000万不等的安置款，而且很多都是60岁以上的老人。

　　考虑到看病方便，一大半都想留在徐汇。

　　目前徐汇内环附近的老破小，多半会因为他们的下场迎来一波回暖。

　　甚至徐汇老破小的租金，都要因为东安一二村的拆迁，有一波反弹。

　　我们发现，因为暗含拆迁预期，而且有拆迁户下场扫货，黄浦和徐汇的老破小，房价在这一轮下行周期中，表现相当坚挺。

　　那么哪些地方拆迁的概率大一些呢？

　　拆迁这件事情，简单来讲，就三个要素：区里有钱，地段有花头，房子足够破。

　　在上海人口增速放缓的年代，在市区拆迁一块地方，可能比在郊区开发一块地皮，更扎实稳妥。

　　传统市中心，一江一河，这些地段的拆迁和城市更新，概率也会大一些。

　　最后，现在拆迁的补偿已经明牌了，一夜暴富没有了，但对普通人来讲，依然是很好的结果。

　　至少你把房子卖了，根本拿不到这个价钱。

　　就像东安一二村，你是愿意做8万块卖房的房东，还是十几万一平征收的动迁户呢？

　　有这十几万，换哪里不比老破好？

　　这次不管别人冷嘲热讽，东安居民欢天喜地，大家都想拆，不想住老破小区。

　　对于大部分人来讲，动迁机会就是过了这个村没这个店了。

　　如果你家里要拆迁，要记住一点：

　　邻居之间，千万要做好少数人的思想工作，不要让少数人瞎搞，搞得大家失掉 这次拆迁的机会。

　　人生短短几十年，抓紧时间提升生活质量，才是最要紧的。