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“产业园”——一个很宏大的概念，一般指由政府或企业为实现产业发展目标而创立的特殊区位环境。这种特殊区位环境已经由1978年1.0的结构单一产业园区，跨越过了1990年2.0的高新技术产业园，和2001年3.0的综合型产业园，发展为2011年至今的4.0产城融合的复合型园区。

从1979年蛇口工业区打响我国产业园区发展的第一炮，我国工业园到产业地产已经走过了40多年。产业园区是区域经济发展、产业调整升级的重要空间聚集形式，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。

产业园区的特点是：能有效地创造聚集力，通过共享资源、克服外部负效应，带动关联产业的发展，从而有效地推动产业集群的形成。

按不同的角度，产业园区有不同的分类方法。其中根据具体表现形式不同，产业园区的常见类型有：科技园区、文化创意园区、总部基地、物流园区、生态农业园区等。

1.0—劳动密集型产业。

产业结构相对单一，主要以低端产品的劳动密集型生产为主。

产业园整体规模较小，布局远离城市中心，基本位于市郊区域，功能形态单一。

2.0—产业聚集型高新科技产业园。外贸注入成为这一时期园区主要发展方式，成为重要的经济增长点。

企业对于园区要求不断提升，工业大厦、娱乐场所、公寓及住宅产品等产品开始逐步丰富园区，配套设施开始起步。

3.0—综合型园区。

产业园区精细化发展趋势，并向生产制造企业周边聚集，开始形成完整的上下游产业链。

建筑形态和品类更加多样化，生活配套和商业配套不断完善，品质有所提升。

4.0—产城融合的复合型园区。

产业类别通过不同类别的区分提供不同服务，企业根据自身需求入住不同园区。

在功能和服务上都能够更加契合当前产业园需求，对于企业发展和人才吸引都有更大帮助。

4.0产城融合的产业园更注重园区“生态产业体系的构建”，努力打造汇聚住宅区、商业街、办公楼、休闲区、娱乐于一体的，园区与企业共同成长的，具有活力、多元化的创新生态综合体。这是产业园区发展的方向，也是必然的未来。

概括起来，从1.0-4.0国内产业园发展从产业结构单一到产业复合型的园区，不难看出产业园区需求一步步贴向多功能服务一体化园区。但盲目追求产业复合将会面临产业园发展的困局：

1、产业定位不清

园区化成为产业发展的大趋势，但园区化不仅仅是解决产业集中或集聚的问题。

比如，许多园区盲目发展，缺乏功能分区，专业化分工不明确。产业园区主导产业种类太多，范围太广，缺乏突出的产业优势，总体产业定位不清，不利于资源的集中配置，所以主导产业的主导作用淡化，不能形成区域核心竞争力。

2、产业链多而短，产业关联度不高

国内成功的产业园区，无一例外都有良好的产业定位和协调的主辅产业关系。

正面案例比如，上海张江科技园突出发展生物医药和电子信息产业，信息技术又集中在集成电路和软件领域。园区内芯片设计公司、硅片制造公司、光掩膜和封装测试企业，以及相关的配套和设备供应公司，使园区能够形成集成电路产业链。

也就是说，成功的产业园区，要求区域内各个企业间的关联性和相互渗透性要非常强。产业园需要适当引进上下游产业，促使园区内形成有效的产业链，产生企业聚集带来的规模效应和聚集效应，只有这样，园区才能形成持续发展的动力。

3、技术创新严重不足

许多产业园区先导产业和支柱产业集群比例太低，比如高新技术产业集群、重化工业产业。

具体来说，宏观上园区引入的企业创新能力与参与国内外竞争的能力不足；微观上园区本身对高新技术研究与开发的支持力度不够，技术原创性差，导致产业结构总体层次、水平低，缺乏竞争力。

4、产业配套、外围服务业薄弱

每个环节都至关重要。

产业园要发展产业集群，注重核心产业本身。与此同时，还要关注金融、研发、营销、广告，甚至娱乐、生活等外围服务业的发展。

4.0产业园区在空间规划上，相比3.0代产业园区，除了厂房、办公楼、商务酒店等产业及商务需求的建筑以外之外，商业、学校、医院等生活配套的产业载体共生出现，在功能和服务上都能够更加契合当前产业园区需求，对于企业发展和人才吸引都有更大帮助。

4.0产城融合的产业园更注重园区“生态产业体系的构建”，努力打造汇聚住宅区、商业街、办公楼、休闲区、娱乐于一体的，园区与企业共同成长的，具有活力、多元化的创新生态综合体。这是产业园区发展的方向，也是必然的未来。

每一个成功的产业园都离不开市政府的开发、推广;前瞻性的定位;强大的产业技术人员;政府的大力投资和支持及优越的区位优势。

香山慧境商务中心作为典型的4.0产城融合复合型园区，由区政府重点打造，中科院全周期生态科技园区开发（苏州）有限公司运营的太湖区域标志性、高品质科创文旅产业园。

项目地处太湖旅游度假区，无缝对接长三角城市群，交通便捷；周边独有的生态资源和完备的产业配套醇熟。

酒店集群、山水湿地、游艇码头、体育运动等文化自然融汇，8公里黄金岸线焕发精彩和活力。

总部经济、商业配套、教育医疗、品牌地产等商居配套成熟，产业集聚与人居生态恰到好处。

园区六位一体运营管理服务体系（品牌物管服务、商务活动服务、信息共享服务、人力资源服务、投资融资服务、产业外围服务）让企业快速成长助力企业腾飞。

花园式人文社区，领航产业聚合新模式。现房产品可精准地为企业牵线搭桥，对号入座。

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