深圳新房不够卖？

早上，外地的朋友发来一篇楼市分析文章，标题极为劲爆：

这个一线城市将无新房可卖！

我打开看了一下，这个一线城市说的是深圳。朋友很惊讶：

深圳一下子这么火爆了？

文章引述深圳房产中介机构统计的数据称，截至10月22日，10月份深圳全市新房累计认购量达8405套，平均每天认购382套。文章因此认为，“按此趋势发展，月底新房累计认购量有望达1.18万套。历史上，深圳新房单月超过8000套的月份中，最高纪录是2005年11月创下的1.14万套。”

文章的结论是：

按照当前的销售速度来看，大约6至7个月后，深圳可能会面临无新房可售的局面。

深圳房子难卖，几乎是最近这两三年来行业的一大共识，对于当下楼市反转的行情，苗头自然乐观其成，更希望早日见到我们深爱的这个城市的房地产行业能够做到“市场的归市场，保障的归保障”，形成优胜劣汰、有序竞争的局面。

“929新政”后，我们看到，前期犹豫客户正在加快进场，精明的开发商也顺势而为，加大促销力度，从而成就了近1个月来成交放量的行情。但是，据此得出“大约6至7个月后，深圳可能面临无新房可售的局面”的结论，苗头认为有些草率，言之过早。

首先，我们不能拿特殊时间段的成交数据，去推断整体走势。

好比一哥们吃了一粒伟哥，当天做了“一夜7次郎”，你能下结论说他骁勇善战、体力过人吗？

所谓“按照当前的销售速度来看”，这不能吧。

说这种话的朋友一般也喜欢公开表达“一旦经济转好，这里的房价将涨超5倍甚至更多”之类的观点。

这和那些满嘴跑火车的房产中介有啥区别？

跑滴滴年赚百万的新闻有段时间刷得满屏都是，我怀疑写这个新闻的记者要么奉旨吹牛，要么巧遇滴滴界劳模那几天祖坟冒烟平均一天创收三五千块，否则怎么可能写出这种贻笑大方的“新闻”？

其次，拿认购数据来跟过往的成交数据来做比较，也很不科学。

熟悉房地产营销套路的朋友都知道，楼盘的认购数据是非常容易做假的，而网签备案的数据一般做不了假。

该篇推文煞有介事地列举了深圳新房单月成交超过8000套的具体年月。我只能说，愿望是美好的，但是偷换概念大可不必。

文章在讲到深圳二手房市场时，也是偷换概念：

“截至10月21日，深圳二手房录得量加起来达4731套，日均约225套。按照目前的成交速度，10月深圳二手房成交将达到6984套。放在深圳单月二手房成交量数据中，虽然未达到最高点，但也创了自2021年2月以来的二手成交新高。”

人家制图的说了，本图所示录得量，是指深房中协以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据，并非最终成交过户套数。

在苗头看来，由于“929新政”取消了限价，恢复了开发商自主合理定价的权利，按照“老盘老办法、新盘新办法”的规则，高位定价的在售楼盘为了加快去化，必然要在价格上动刀子。换句话说，促销，仍然是近期深圳楼市的主旋律与主基调。

原因无它，这两三年积压的巨量库存每天都在吞蚀可怜的那点利润，再不快跑，就要出大问题了。

据统计，截止今年上半年，深圳的新房库存面积接近500万平方米，差不多5万套新房的库存水平，按照当时新房的成交速度推算出来的去化周期是22个月。

今年“929新政”前，苗头明显有“新盘供应少、开发商活动少、真实成交少”的“三少”体感，还能卖得动的楼盘，基本上都使出了洪荒之力。

“929新政”发挥的最大作用，苗头认为，就是强化了市场各方对“底部已成”的共识，尤其对前期犹豫客而言，增强了入市“埋单”的信心，我们因此看到了10月反转的行情，而其能否持续，关键看“新血”是否源源不断地注入。

而不是制造“深圳新房不够卖”的恐慌，更不应学房产中介虚张声势，炒作“外地买房团暴买深圳房”、“龙华某新盘被某大V带客打包40多套”、“沙井某新盘被某大V带福建购房团成交62套”、“河北豪客一次性购买25套”的假场面假交易假信息。

不这样，不能将“新血”源源不断地赶进场？

市场环境已大不一样，房价暴涨、成交量月月创出天量的盛况不可能重现，“鸡犬升天”的乱象也绝无可能再度发生。深圳商品住宅的“限购”门槛降低、首付降低、购房利率降低、增值税免征年限“5改2”、“限价”和“限售”取消、“豪宅税”取消，必然会带来更加激烈的竞争，这些竞争不仅发生在每一个在售待售的楼盘、每一套放售的二手房，还发生在法拍房、可售型保障房、经营贷用房之间。我们认为，一二手房之间的博弈也好，住宅与非住宅之间的PK也罢，只要竞争是良性的，那么就可以期待一个正常、健康、稳定市场的回归。

我担心的是，像位于深圳光明凤凰城的中建观玥这样直接把备案均价干到3.9万/平、开盘成交均价干到3.3万/平的极端做法，以后还有没有？

市场什么时候能形成“好货贵卖，差货贱卖”的竞争格局？