01
楔子
前两天我关注到一则新闻,说:“上海有个叫做虹宸易居的小区,只有两栋高层,房龄仅21年,而且还是商品房小区,居然迎来了动迁。动迁补偿的标准,还居然高达17万元/平方。”
这确实让人震惊,即使我前几天才写过东安一村、二村动迁补偿价格是15万元/平方,也还是大吃一惊。
东安新村是老旧小区,而且是成片的改造;而虹宸易居是商品房,也不“老旧”,为什么就动迁了呢?而且还是天价动迁呢?
带着好奇和种种疑惑,我去查了一下资料,总算找到了答案,今天这篇文章就来聊聊虹宸易居天价动迁的原因。
02
拆迁方案
虹宸易居
由上海宝宸建设发展有限公司于2003年开发,共建有2栋住宅楼、3个单元121户居民,楼层最高16层,位于虹口区提篮桥地铁站北侧,紧靠新建的地铁19号线。小区周边商圈配套齐全,南侧有北外滩来福士广场和上海白玉兰广场等地标项目。
1.从小区介绍,我们可以知道这个小区不大,但是地段不错。
2.从地产中介的报价来看,该小区的均价在每平方11万多。
3.而从鸟瞰来看,不远处就是北外滩,还能看到陆家嘴三件套,地理位置非常优越。但是紧邻小区的地块都是简易房,这两栋楼屹立在那,有些格格不入。
4.从相关的文件来看,我们可以知道:该小区动迁,居民有两种选择,分别是全货币补偿和房屋安置补偿。(如上图)
拿房方案
如果选择的是房屋安置,可以在虹口本区的彩虹湾和菁鸿锦庭,也可以在浦东、嘉定、松江的基地房源中选择,价格大致如下:
拿钱方案
而货币补偿的话,补偿金额由评估价格和搬迁奖励两部分组成。
签约搬迁特别奖=评估均价 x 10㎡ + 20万/证。
等于是每套房子额外多给业主10㎡,另外多给20万。但是这个奖励是有时效性的。
据虹口区政府公布的《关于东余杭路公平路交叉口改建工程签约选房等有关事项的公告》,虹宸易居小区的房屋征收补偿协议签约期限从9月22日至10月22日,促签促搬奖励为9月22日至28日。
因为这个小区的户型多在100平左右,按照上述算法,总赔偿在1700万上下,这就是网络上传说的“17万元/平方补偿款”的由来。
小区在二手市场上的均价为11万左右,但是补偿款给到了17万,而且给的奖励时效又很短,这是为什么呢?
据说是虹口区针对这个地块的规划做了调整,这又激起了我的“求知欲”。
原来的规划是怎么样的呢?现在调整成什么样了呢?为什么要调整呢?调整是否理由充分呢?
03
规划调整
以下这个章节因为涉及到规划,会有一些专业术语, 所以我想在开始的时候,先把代号介绍下,便于大家阅读。
hk320-02地块:指的就是虹宸易居 。
104街坊:指的是虹宸易居所在的hk320-02地块和另外一个hk320-01地块,一共两块地。 (如下图)
原规划(如上图和表)
根据2020年《北外滩地区控制性详细规划》的图则,我们可以得到如下信息:
1.虹宸易居所在的地块hk320-02规划动态显示是“保留”,也就是说房龄20年不到的商品房并没有考虑要动迁。
2.而同一街坊的hk320-01地块,显示地块容积率为9.7,建筑高度为380米。
那么104街坊按照原来的规划,呈现的空间效果就是如下图所示的样子。
设想一下:在一堆现代化玻璃幕墙高塔的东北角,屹立着两栋16层涂料外墙的住宅,这场景多少有些不搭吧。
但当时的规划可能是出于小区是商品房小区,而且只有20年房龄,所以选择了“保留”。
调整后规划(如上图和表)
根据2024年《上海市虹口区北外滩地区控制性详细规划hk320街坊局部调整》的图则,我们可以得到如下信息:
1.虹宸易居所在的地块hk320-02规划动态显示是“规划”,用地性质为:城市发展备建用地。
2.而同一街坊的hk320-01地块,没有变化。
从保留到规划,就是虹宸易居动迁的原因。我们有理由相信:花这么大代价动迁,一定是这个地块能发挥更大的价值。
从上海全市范围内的土地推介会上,我们可以看到一些104街坊的端倪。 (如下图)
103&104街坊功能布局示意图(规划以最终公布为准)
未来104街坊大概率会和旁边103街坊一起开发。 初步规划为380米和250米和80米的塔楼和商业,加上地下约10万㎡的商业,整体商业体量将超过20万㎡,将成为区域内世界级商业综合体。
而地块本身搭配了产业配套住宅,所以虹宸易居原来的商品房被动迁,也就可以理解了。
04
北外滩
从《北外滩地区控制性详细规划》,我们可以得到很多信息:
北外滩的范围
北外滩地区东至大连路,南至黄浦江—苏州河,西至河南北路,北至海宁路—周家嘴路,总面积约4平方公里。 核心区由周家嘴路—公平路—唐山路—海门路—东大名路—旅顺路—东汉阳路—商丘路围合而成,总用地面积约81公顷。
世界闻名的卓越水岸
根据“十四五”规划,按照“一江一河”发展战略要求,上海黄浦江两岸将出现两个“黄金三角”核心功能区,分别是“外滩-陆家嘴-北外滩”和“世博-前滩-徐汇滨江” 黄金三角,将成为世界闻名的卓越水岸、上海新时代的地标。
规划格局
规划形成“一心两片”的总体结构,即中部核心商务区高强度紧凑开发,两侧提篮桥、虹口港片区低层高密度的空间格局。
整个片区规划总建筑面积约840万平方米,其中,住宅建筑面积约219万平方米,商业办公建筑面积约547万平方米。
核心区总建筑面积约322万平方米,其中,住宅建筑面积约32万平方米,商业办公建筑面积约277万平方米。
而且规划的6公顷中央绿地,就在虹宸易居地块非常近的位置。如果小区不动迁,那真的是身处CBD,坐拥大花园啊。 (如上图)
如果以不久的将来的视角来看,以17万/m2的价格动迁虹宸易居,应该是一个合理的规划调整吧。
北外滩的开发计划是“三年出形象、五年塑功能、十年基本建成”。这个规划是2020年形成的,而现在是2024年了,剩下的六年时间要完成这么“宏伟”的目标,当然是时不我待,只争朝夕了。
所以虹宸易居地块动迁,给与居民限时的“签约搬迁特别奖”, 也就很好理解了。
05
结束语
对于普通人来说,规划的内容太“抽象”,需要用很多形象的画面来补充,才能被理解。
而这次的“虹宸易居小区天价动迁事件”网络上众说纷纭,就是因为没有把规划调整的原因讲透。
今天这篇文章,我从一个建筑师的角度,和大家一起梳理了整个“事件”的原委,以及探讨了规划调整的合理性,当然也顺便推介了一下“北外滩地区”的规划。
值得一提的是:远东第一监狱——提篮桥监狱,也在北外滩地区的规划范围内,而且是重点打造的对象。
有兴趣的朋友,可以扩展阅读:
我们身边有很多“奇特的建筑现象”,而答案往往都隐藏在“规划”里。
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