西安这个核心主城区，剩余的城中村能否“清零”？

文=城记智库城城

近日，西安市雁塔区城中村和棚户区改造事务中心发布相关公报，事关剩余的六个城中村。

雁塔区地处西安核心城区，赛格国际推动小寨是“西安第一商圈”，西安荟聚也创造了其体系全球开业客流记录。在城市更新和土地资源稀缺下，这些城中村能否“清零”备受关注。

最新：剩余六村分布图

本次公告，并未直接罗列“剩余未改造六村”名字。不过，结合历年城改名单和进程，已非常明晰。

根据公开消息，雁塔区计划在“十四五”期间完成16个城市有机更新改造项目中，目前已陆续完成拆迁十个。剩下的六个，就是：沙井村、徐家庄、罗家寨、吉祥村、郝家村、西八里村。

雁塔区位于西安城市的核心区域，拥有大量的高校和科研机构。在西安城市发展进程中，成为核心主城区的组成部分。

雁塔区剩余六个城中村分布图◎制图/城记地理

早期“人房供给”不足，城中村成为很多人立身之地；城市发展“人地紧张”，城改成为重要的新增空间。

这个历程，西安主城的城改具有两面性：一是容纳数以百万的新西安人，二是相对粗放发展对城市界面等影响。但总体来说，这种改造对改善城市环境、提升生活水准和去除安全隐患，有着显著的提升。

随着包括政策、资金和环境的变化，难度日益增加。雁塔区2021年“十四五规划”有个目标，“力争到2025年，全面完成辖区城中村改造工作”。

从开发角度，剩余六村无疑是“难啃的骨头”。‍

六个城中村最新卫星图◎制图/城记地理

大致有几个特点：一是皆处于城市核心地段，且周边分布着众多的商圈；二是交通极为发达，并拥有极为众多的常住人口；三是普遍来说占地规模有限，后续改造和安置成本极高。

因此，本次公告主要目的是：“完成剩余六村城中村改造项目前期数据搜集工作。结合数据对项目综合研判，完成项目开发与安置方案设计。结合城中村改造相关法律、法规、技术规定等要求编制工作。”

从主要功能或目标，也能看出核心目的：“待改造时可以有多种改造模式选择，避免盲目抉择问题。”

因为，难度比想象中的更高。

难度：挑战非同小可

如今的城中村改造，挑战和难度可谓巨大。

早期在西安快速发展和“低成本”等因素下，众多城中村得以迅速改造，并已成为都市核心区。如今，在城市持续扩容和外界环境变化等多种影响下，核心区的城中村改造已难上加难。

比如当下环境，有资金实力的企业已屈指可数；比如高改造成本，开发结果难以“算账”……尤其城改的复杂性和长周期，具有诸多不可控因素。

以沙井村为例，早在2016年5月丝博会就是雁塔区重点推介项目，规划将建一个开放式的都市商娱中心。

沙井村实景及改造意向图（2016年）◎制图/城记地理

当时披露信息显示：涉及改造户1240户3619人，总投资约五十亿。将主题商业、国际名品展销、高端家庭消费、时尚餐饮群落等结合，形成二十小时全活力零售娱乐型商业综合体。

根据百度地图测算，沙井村占地约300余亩（相当于丰庆公园）。按照当时容积率指标（普遍在4～6之间），改造面积将超过100万平米。

如今，城中村改造容积率已有明显降低，带来整体的开发面积将会降低，但是包括安置、开发和资金等成本已大幅度上升。若采取就地安置方式，可供市场化开发的土地比较有限。

西安东八里村改造示意图◎NEWS

简单来说，这里住宅将可能突破2万/㎡。地段属性以及为实现容积率的平衡，必然会加大商业和商办开发——可想而知，销售难度极高。

以长安路上的东八里村为例，作为中轴线“黄金地段”，其开发难度和开发成本一直很高。央企华侨城参与的项目，至今仍旧是处于停摆状态。西八里村也是如此，过程中也有央资介入。如今的现状，大家也有目共睹。

这种情况，少有企业能在长周期（至少五年）、累计投入几十亿进行开发。掰着指头计算，可以说“屈指可数”。

除市场因素外，政策的变化和影响不容小觑。

政策：风向变化和力度加大

城中村是“集体用地”，政策和手续远比“土拍净地”要复杂。同时，也受地方和国家层面的政策影响。

这两年，风向和政策开始有了新变化。

去年7月21日，《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》发布，这宣告“城改”按下重启键。它被赋予新的意义：“是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措”。

与此同时，也给出相关路径：

“要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。”

溯源过往，这堪称重磅政策——既指政策的力度，更指政策方向性的改变。

而就在此前7月7日，住建部相关通知还强调：坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造，防止大拆大建。

所以，这次调整堪称重磅——既有政策力度，更是政策方向性。

2021年全国旧棚改如火如荼。此时，《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》出台，按下“转换键”；随即各地旧改政策全面收紧。尤其大型城市，旧改几乎都陷入停顿。

国内超大和特大城市分布图◎制图/城记智库

以广州为例，当时要求旧改不以市场盈利为目的，不得民企主导，必须以市属区属企业牵头……

从彼时起，广州所有参与旧改的房企都被迫全面裁撤相关业务。有些甚至因为资金紧张，还向政府申请退还此前投入的资金……据报道，广州黄埔区有三年66个村的旧改计划，大部分被叫停。

根据最新报道，国家层面再度加大推进力度：

2024年10月17日，住建部部长提出“将通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村和危旧房改造”。这“主要针对条件成熟、通过加大政策力度可以提前干的项目，主要采取“货币安置”方式。

关联报道称：仅在35个大中城市，需改造城中村就有170万套，全国需改造的危旧房有50万套。综合来看，这次的“清零”难度较大。

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文=城记智库城城

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