土拍“降温”背后

作为房企投资重镇，上海第六批次集中土拍热度有所“降温”：推出的四宗地块虽无一流拍，但整体溢价率仅为0.5%，刷新2023年以来月度溢价率新低。

房企参拍热情也有所下降，民企再次“隐身”，央国企为投资主力的格局尚未改变。

此次上海土拍“降温”背后有几个重要的关注点：

首先，今年以来上海供地节奏偏缓，经营用地供地计划完成率只有22%，反映在新房市场，意味着严控增量。

第二，土地质量仍是提高房企参拍积极性的关键，六批次四宗地块仅一宗位于中环内。

第三，新房市场去化趋缓，进一步影响未来去化预期，房企竞拍较为谨慎。

值得注意的是，在上海六批次土拍结束后，七批次迎来“增量上新”，且供地质量和供应规模均创本年度新高，预计优质地块竞争还将加剧。

在10月25日结束的第六批次集中土拍中，挂牌的4宗地均成功出让，1宗低溢价、3宗底价成交，整体溢价率仅有0.5%，刷新了2023年以来月度溢价率新低。

从区位上来看，除杨浦东定海地块处于中环内，其余地块均位于中环或者外郊环的非热点板块，土地质量不及上批次。

不过，优质地块依然比较“抢手”。位于中环内杨浦定海地块是此次唯一溢价成交地块，吸引了保利置业及中海两家房企竞拍，竞拍轮数也达到了19轮。但溢价率并不高，只有2.32%，原因在于地块周边在售项目扎堆，竞品较多，去化预期受到一定的影响，因此房企竞拍较为谨慎。

与前两批次土拍相比，房企参拍热情明显下降。本轮挂牌土地起拍价大都超过30亿元，金额较大，在资金相对紧张的情况下，在上海拿地的主力依然是央国企和城投，民企竞拍积极性相对较低。

实际上，“减量提质”是上海2024年集中土拍的关键词。比如第六批次仅供应四宗地，而五批次也仅有两宗地，再往前看四批次也只有五宗地，供应数量大幅减少。

CRIC数据显示，上海前9月成交的经营性用地成交面积只有188公顷，较去年同期减少了1/4，占2024年上海全年经营性用地供地计划的比重仅有20%；成交金额仅为去年同期的68%，成交均价也有小幅下滑。

即使加上10月刚刚成交的商办和六批次集中土拍成交的四宗涉宅地，上海整体供地计划完成率也只有22%。

对比全国重点城市，典型城市2024年整体供应计划“缩水”，即便如此，截止9月30日，29个重点城市经营性用地计划（住宅和商业）平均完成率仅为32%。

严控增量已成为全国城市的主旋律，这在一线城市更为明显。

2024年四大一线城市供地计划推进缓慢，上海和广州供地计划完成率为20%，北京只有17%，而深圳供地计划完成率最低，只有7%。

按照现行的供地节奏，反应在明年的新房市场，就是严控增量。

今年以来，上海楼市政策端调整频繁，整体以宽松为主。

上海，是四大一线城市中率先响应并落实央行5月17日信贷政策的城市，在5月27日推出“沪九条”大幅放松限购，外地户口购房社保年限“5变3”、单身也能买外环内二手房等，到了9月29日，上海再次率先分区优化限购政策，提振市场信心。

不过，从新房成交情况来看，政策效应出现边际递减的情况。

“沪九条”发布之后，6月份上海新房成交规模止跌回调，但随着时间地推移，新政效应递减，7、8、9三月商品住宅成交规模逐步减少，9月全月仅有47万平方米，与5月水平基本持平。

进入10月，上海前20日日均新房成交面积较9月日均下降14%，后续成交热度还将持续一段时间，新房成交规模能否持续放量还有待进一步观察。

实际上，9月新房供应“量升质跌”，这也进一步导致新房去化出现两级分化现象。

具体来看，市区供应8盘占比为28%，平均开盘去化率只有49%，市区两个盘新天地翠湖天地六合庭和中海领邸均实现“日光”，但部分项目由于区位、品质、竞争分流等因素平均去化仅3成。

市郊区及区域内部两级分化显著，局部热门板块项目去化有所下滑，仅综合素质全优的楼盘去化能达到7成及以上，外环线区部分项目由于区域竞争加剧，普遍承压。

新房市场表现，地市热度下滑很大程度上与新房去化趋缓有关。

整体来看，上海六批次土拍“遇冷”跟地块质量、新房去化以及房企资金压力都有一定的关系，不过从地块无一流拍也可以看出当前央国企和城投仍在重仓上海。

在一系列政策作用下，市场迎来了一些积极转变，但是利好更多地集中在市区，中心城区优质项目更是出现“日光”，而郊区项目去化缓慢，部分项目开盘去化率甚至在个位数。当前绝大多数房企的投资策略已从上行周期的“积极扩张”向“以销定投”转变，新房市场去化和地块质量仍是影响房企投资的关键，正如六批次集中供地，对于非热点区域地块房企竞拍积极性明显下降，底价成交仍是主旋律。

随着房地产市场告别增量时代，在房企资金压力尚未扭转的情况下，无论是拿地主力的央国企和城投，还是民企，投资都将“优中选优”。

文章来源:克而瑞