听说，隔壁的深圳快没新房卖了？

如果说，广州楼市是热闹。

那么深圳楼市，绝对称得上癫狂！

早在10月22日，深圳市房地产业协会和有关机构数据就显示，深圳本月新房累计认购达8405套。

截至26日，有最新消息指10月新房累计认购量达到10030套，相当于每天卖出385套！

不过，大家可要看清楚了。

认购不等于网签，毕竟买家在认购后会有撤单的可能性，网签也有滞后，这点大家还是要知道的。

01

深圳拉响“房空警报”？

但是话说回来，哪怕深圳新房本月网签没有破万，这也是近三年来的新高。

来自房评深圳数据，上周深圳一手住宅132个项目实现网签，共网签1664套。

而上个月，全月也才网签1286套。

一周网签比一个月还多，你就说疯不疯狂……

深圳本月网签冲刺5000套关卡，应该是毫无悬念年。而上一次，月度网签破5000套还是2021年！

也就是这些相关数据出炉后，网上开始流传起“深圳快没新房可卖”的说法。

而我跟大家一样，下意识就觉得这肯定是中介、媒体炒作出来的结论。

没想到一查数据，是夸大其词，但不是空穴来风！

根据深圳市房地产信息平台显示的库存数据，截至9月底，全市新房库存套数为46945套。到10月21日，库存量为43721套，消耗了3266套，

10月22日，深圳市住房和建设局发布2024年第四季度商品住房入市计划。截至10月21日，四季度深圳预计有37个商品房计划入市，供应13744套房源。

也就是说到今年年底为止，新房库存大概还有5.6万套，按照本月网签5000套计算。

去化周期大概11个月，远远低于全国百城新建商品住宅库存的26.6个月（7月数据，来自克而瑞）。

别看还能卖一年，好像也挺多的，要知道深圳和广州一样，宅地供应从去年开始就已经腰斩了。

去年全年，深圳只上架了14块地，今年到目前为止，才供应了4块！

而这些地块要转化成项目，在新房市场上销售，再怎么快也得半年以后。

就是说，起码到明年年中，深圳新房市场才能有一批全新盘补仓。在这之前，若是市场成交持续火热，新房库存必将处于相对紧张的状态。

二手方面也差不多，官微“深圳发布”直接发话：

10月第二周全市二手房（含自助）录得2316套，一周顶一个月，创近3年周成交量历史新高！

02

警惕深圳楼市的疯狂

虽然这波行情，四大一线城市北上广深都有明显回暖，但不得不说，深圳确实是最秀的那一个。

来自克而瑞的数据，深圳楼市在10月的表现，无论是新房还是二手，都是领涨的状态。

但这种急速爆发的势头，其实不是市场长期应该有的状态，或者说不是一个特别健康的表现。

深圳楼市，向来是一个高风险、高收益并存的高端局，房价相对来说也是大起大落。

楼市上行周期时，涨得比别的城市更快，但回落的时候，跌得也是更惨。业内很多高杠杆的骚操作，也是从深圳的炒房客和中介发明的。

前几年的种种数据以及迹象，已经反应出深圳楼市的不稳定性。

所以如果有人问我，深圳楼市这么火爆，现在抄底买入不是很好吗？

对此，我会持保留意见。

如果你是投资小白，预算不高，对深圳楼市根本没有太多的了解，我更建议来房价较稳定的广州，或者考虑强二线城市的市中心，用同样价格买豪宅。

假设你就是非深圳不可，抛开生活圈和通勤因素来说，那我只有一个建议：

不要和别的投资客一起买房。

道理很简单，因为投资客买房就是纯粹为赚钱。

市场稍有风吹草动，或者涨价达到他们心理目标，他们一定马上就跑。

特别是房价下跌时，价格一旦去到他们加杠杆买房的临界点，他们哪怕亏本也会贱卖房子。

而这样的业主多了，就会把小区，甚至是板块的二手价格不断拉低，形成踩踏出货的惨况……

目前，楼市已经重新进入上涨周期，但不同于以往的是，房子价值是几乎完全建立在居住层面上的。

投资客越少，炒房占比越低，未来房价越稳定，越安全。

这是放之任何一个城市都适用的道理，尤其是当下有大批外地买家涌入的深圳。

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