穿越市场周期：物业管理秉持全局性、长周期资管思维方能行稳致远

乐居财经 徐迪 10月30日，仲量联行在其主办的“中国商业地产30周年发展高峰论坛”上重磅发布《厚积薄发，重塑韧性：中国商业地产物业与资产管理》白皮书（以下简称“白皮书”），旨在从资产管理视角，深入剖析如何拓展物业管理服务边界。

日前，多部门打出一套组合拳，力促房地产市场止跌回稳，行业环境也迎来积极变化。然而，在资产价值增长趋缓的新常态下，如何达成资产保值增值目标成为业主方和投资者的关注重点。

仲量联行中国区物业与资产管理部总监李从越表示：“继去年《行舟绿水前：物业与资产双碳管理》白皮书之后，我们再度针对物业与资产管理领域的热点议题发布研究成果。过去几年间，行业经历了从‘讲好故事’回归到‘做好服务’的过程，当前，物业管理机构需要在履行传统职能的基础上，增加资产管理思维，进行全局性、长周期规划，唯有‘笃实’和‘创新’，方能穿越市场波动，行稳致远。”

(仲量联行中国区物业与资产管理部总监李从越进行主题演讲)

物业管理需由“辅助者”变身“经营者”

白皮书指出，在市场下行和存量时代的双重影响下。领先的管理优势和长周期规划视角对资产价值的影响力进一步凸显。传统物业管理往往注重日常的设备维护、清洁和安保等基本服务。然而，随着市场环境的复杂化，单纯的维护已无法保障资产的长期收益，迫切需要在服务内容增加的基础上实现思维模式的进化。在资产管理逻辑下，物业管理机构的角色实质上已经由辅助者转变为经营者。意味着物业管理方应当具备更为前瞻的战略视野，通过前介物管顾问，在项目的规划和设计阶段就提前介入。

而在项目运营过程中，物业管理的职责也不再仅仅局限于对客户需求做出被动响应，而要通过优化租户结构、提升租赁业务的稳定性与收益表现，为业主方提供更多价值。这就要求物业管理团队也要具备与租赁相关专业知识，能够通过与租户的紧密沟通，把握需求和行业趋势，帮助项目适时调整策略以应对市场变化。仲量联行认为，在市场下行时，与一味压缩物业管理成本相比，引入具备资管逻辑的成熟物业管理战略才能从根本上解决问题，系统性地提升资产的整体运营效率与长期收益，使其在全生命周期中实现增值保值。

资本性改造是保值增值重要支点

“目前，在北上广深这四个一线城市，楼龄超过15年的办公楼已接近三成，楼龄超过10年的办公楼约占半数。一些项目的空调、供电等系统因设备老化，能效低下，不仅面临高昂的维护成本，硬件条件更与用户当前的需求存在断层。”仲量联行中国区办公楼市场研究负责人米阳表示，“针对这一情况，资本性改造是有效延长建筑使用寿命，提升运营效率和资产价值的关键。”资本性改造不仅能提升建筑硬件水平，还能通过改进空间设计、设施布局等，优化租户的使用体验，从而增强项目的吸引力和市场竞争力。

(仲量联行中国区办公楼市场研究负责人米阳进行主题演讲)

但资本性改造并非只是简单的设备更换，而是一个需要详尽规划和成本回收测算的复杂过程。业主可以根据建筑的设备寿命、市场环境和未来需求，合理安排资本支出，确保投资回报最大化。在实施资本性改造时，业主不仅要考虑硬件设施的性能，还需权衡不同方案的经济可行性和资金回收期。根据仲量联行的观察，关注建筑的中期维护与小规模改造的短期计划以3至5年为周期，而着眼于整体设施全面升级的长期计划则以40至50年为周期。

践行“以人为本”，实现资产收益最大化

传统物业管理模式主要聚焦于“硬件”，而在一定程度上忽略了“软服务”。实际上，“以人为本”的个体体验已经成为了影响租赁需求和消费需求的关键因素。因此，白皮书提出，物业管理团队应深入理解租户和个人的行为逻辑，将服务从简单的“管家式”职能提升到更具经营性质的战略合作伙伴。通过提供个性化和定制化的服务，业主方不但能够吸引更多的租户和顾客，更将有力提升忠诚度和满意度，进而实现租赁需求的稳定增长。

与此同时，仲量联行认为，通过精心服务于“客户的客户”——即直接享受服务体验的人群，能够显著增强整个物业项目的综合价值。例如，打造一个融合文化、艺术和社区活动的多元化环境不仅能够增强企业员工的归属感，强化租户粘性，还能为整个楼宇及其周边区域注入更多活力和凝聚力。高效的办公空间和良好的社群生态必将促使租户长期续租，提升项目竞争力，业主方能够最大限度地发挥其资产的价值，最终实现资产收益最大化。

“随着房地产发展新模式的加速构建，物业与资产管理行业将在中国房地产行业中发挥愈发重要的作用。随着‘双碳’目标的提出，绿色物管已经成为不可逆转的趋势；物联网、大数据、人工智能等前沿科技正在推动物业管理从粗放型向精细化、个性化转型；同时，精简管理架构，减少冗余的人工配置，通过网络协作和服务外包实现高效运营也将为越来越多的项目所采纳。展望未来，中国有望在绿色化、科技化和轻量化等方面成为全球物业管理行业的引领者。”李从越最后总结道。