新政效应见奇效  “鸽子盘”迎来高光时刻

10月9日，杭州发布“杭五条”的楼市新政，最具冲击力的一条是取消限价，这意味着从2018年开始实行的限价政策成为历史。限价取消后的楼市遵从“新地新办法，老地老办法”的原则，一些在2018年限价前拿地的“鸽子盘”有了面市的机会，“悟盘惜售”的开发商终于等到价格“解套”的时刻。诸如文教板块的锦绣公馆、大关区域的英蓝中心和南星桥地块的象牙海岸等位于城市核心区的限价楼盘被地产媒体人士称为“鸽子王”，这些楼盘悟盘惜售的时间长短不一，有的“悟”了7年，有的“悟”了17年之久。

一手新房限价，二手旧房不限价，在行政定价的新房和市场定价的旧房、特别是二手次新房之间形成了购房者可以套利的价格差，楼市的“剪刀差效应”从新房和次新房之间的价格差中产生。价格差效应好似河流水位的“落差效应”，水位落差的势能效应可以用来发电，而价格落差的动能效应可以用来“炒房”，杭州、成都、南京和上海等热点城市即使在过去两三年楼市最低迷的时期也屡屡上演了蔚为壮观的“万人摇”，很多购房者不是出于真实的自住需求，而是被“摇到就是赚到”的套利空间吸引，赚钱效应或“财富效应”成为排队摇号买房的动机，大量金融业的违规资金进入楼市。

新房限价的取消意味着新房和次新房之间的价格差随之消失或被“拉平”，行政性“剪刀差效应”的归零意味着“万人摇”现象从此销声匿迹，但市场性的“剪刀差效应”不会绝迹，这是因为市场经济环境必然带来价格的波动，从价格波动中产生了买卖赚钱或亏钱的“剪刀差现象”，比如：开发商在开盘时常用“低开高走”的定价策略：开发商“一房一价”的定价可能高于或低于市场预期，过高的定价会造成精品房的无人问津，过低的定价会带来“抢房”或小范围抽签摇号的局面。开发商“卖个好价钱”的前提是房子得卖出去，避免出现开发商成为最大房东的尴尬。

行政性“剪刀差效应”的消失或归零不仅消除了“万人摇”现象，而且产生了令人意想不到的“倒逼机制”或“清盘效应”，新房限价不仅推动了“声势浩大”的万人摇，而且催生了“藏着掖着”的悟盘惜售。杭州几乎人人皆知的在2018年限价前拿地的主城区“鸽子盘”终于迎来“重见天日”的时刻，中冶锦绣公馆在2020年已基本完成，楼盘处于即买即住的现房状态，从拿地到建成，锦绣公馆一直备受关注，但开盘入市遥遥无期，一等就是四年，一举成为杭州楼市的一大“鸽子王”。

2017年4月，中冶地产以39571元/㎡的楼面价拿下翠苑的商住地块，溢价率70%，自持16%。从2018年的限价到2024年限价的解除，西湖区文教板块新房的最高限价为5.86万元/㎡。锦绣公馆预计将于今年11月上旬首开。取消限价意味着新房定价回归市场，如以8万元/㎡定价，与限价相差了2.14万元/㎡，上浮36.5%；如以10万元/㎡定价，上浮70.6%；如以8..5万元/㎡定价，则上涨45%，房产人士预计，锦绣公馆的首开定价为每平8..5万左右。

有房产人士指出，锦绣公馆每平8.5万元的定价已经亏本，假如继续悟着不开售，那么每一年的资金成本都会不断上扬，不可避免的成本开支就像滚雪球一样越滚越大，最终使得整个项目陷入无法回收成本的亏损状态，开盘才是尽可能止损的最好选择。国企开发的锦绣公馆有“两个不错”，一是位置不错，位于西湖区文教板块，距离西湖景区和武林商圈都很近，距离10号地铁线翠柏路站大约300米，距离2号地铁线学院路站大约1.4公里。

从锦绣公馆乘坐地铁时一站直达大悦城，3到4站直达黄龙商圈，直线距离西湖风景区大约3公里，整体配套醇熟，学校、医院、商超、绿道公园应有尽有。二是户型和品质不错，锦绣公馆的住宅部分由5幢15至17层的楼幢组成，户型以139㎡、165㎡、179㎡为主，四房设计，共有158套房子，室内层高达到3.15米，小区内建有下沉式会所、地面水系景观以及丰富的园林景观，小区大门干挂石材，住房外立面为大面积中空玻璃配装高档的铝塑板。