亲爱的刚需，海珠喊你们回来！

海珠楼市格局，又有新变化！

去年，楼市君写过海珠正在全面抛弃刚需，全新盘房价直冲9万+/平。

但楼市君最近发现，今年不少新盘入市或加推，直接把价格打到了4字头，而且卖得相当嗨。

数据显示，年内海珠成交房源中，100平以下刚需户型占比达27%，比去年大幅上升。

海珠这是又把刚需，给喊回来了。

｜海珠航拍

｜广州楼市发布 摄

壹

海珠的楼市画风，“反差感”到底有多大？

去年，海珠市场豪宅盘可谓高歌猛进，频刷成绩单。

像琶洲南TOD，一路火花带闪电，把海珠新房价直接拱上14万/平，后来入场的方圆滨江壹号、琶洲樾、滨江·樾也几乎是清一色千万级豪宅。

400-600万的项目，几乎没啥身影。

但今年的海珠真有点不同，卖得最风声水起的，霸占主场的，就是400-600万这些刚需和改善项目。

就拿最近卖得比较火的几个盘来说，保燕语堂悦一个月时间不到，卖了近150套。

而中海江泰里、中旅天宸府，从10月到现在，也是狂出50多套房源。

｜广州楼市发布 制图

连续几个标杆盘卖爆，在很大程度上说明，刚需正在回流海珠。

事实上，如果把时间线拉长，今年刚需在海珠买房的比例，确实显著增加。

中指院的数据显示，今年以来，海珠卖出的2771套房源中，100平以下的刚需房源，占到了27%。

在去年，这一比例仅有16%。

也就是说，今年冲进海珠买小面积的买家，越来越多了。

｜广州楼市发布 制图

而背后的原因，有两个：

一是，海珠在给刚需买房降成本。

中指院数据表明，2022年海珠100平以下的户型，成交均价是6.6万/平，而到了今年，则是降到了5.7万/平。

而最近，我们也确实能看到不少刚需项目，在集中“撒糖”，蹲下身位给刚需入场敞开机会。

比如中旅天宸府，最近推出的工抵房，单价低至4字头。

还有中海江泰里，11月份准备收楼，目前400万起就能买到海珠准现楼。

直接是用黄埔价，买海珠新房。

｜中旅天宸府工抵房海报

｜图源：中介

二是，海珠在供应上，对刚需敞开了入门机会。

在去年，海珠新房供应几乎以大户型为主，豪宅基本占据了主流大行情。

但今年，海珠明显有“刚需化”现象，甚至已经全面蔓延开来了。

比如今年海珠7个全新盘里，定位刚需和刚改的就有5个。

｜广州楼市发布 制图

而且，楼市君观察到，今年这批新盘，只有中海大境和琶洲·樾|华樾是旗帜鲜明的豪宅盘。

其他入市和将要入市的项目，起步户型基本在70-90平。

就连前段时间刚拍下的越秀广纸314地块，主推的也是80-120平面积。

｜海珠广纸新城航拍

｜广州楼市发布 摄

更为关键的是，像后续尚未中交三滘立交地块、以及康鹭等旧改，估计也会有部分刚需产品。

这意味着，刚需产品在海珠的比例，可能会进一步增加。

对于想要在海珠占据一席之地的普通买家来说，这显然是一件好事。

贰

为什么去年海珠还是“一窝蜂”走豪宅路线，如今时隔一年不到，海珠就开始朝刚需类型偏移了呢？

事情其实很简单。

一方面，海珠的供地格局发生了变化，房企的开发策略自然也会随之地块素质的变化而变化。

这两年，我们其实能清晰地捕捉到这样一条线，海珠的宅地供应，正在由原来琶洲向海珠西迁移。

通俗点来说就是，海珠西正在成为整个区的供地重心。

比如从去年到现在，海珠西总共出让了5宗宅地，是整个区供应最密集的区域。

并且，接下来海珠西很可能还会是供应主阵地。

据楼市君了解，预计年内上架的海珠客运站、大干围地块等，也都位于海珠西。

|广州楼市发布 制图

这些地块，比起琶洲、滨江东等CBD或滨江地段，地价不仅相对便宜，在素质上，也更侧重于居住。

因此，更适合打造成刚需和刚改产品，而不是具有投资属性的豪宅物业。

从目前新盘分布看，这种格局其实已经很明显。

海珠西是刚需盘相对集中的区域，而琶洲和中大板块，主要是千万级豪宅。

|广州楼市发布 制图

也就是说，未来的海珠，在楼市户型的供应上，大概率会全面兼备，不是单纯走豪宅或刚需路线。

另一方面，对于老城区海珠而言，不仅置换改善需求旺盛，小户型同样很有市场。

尤其是随着购房门槛降低，刚需重新杀回主城区逐渐成为一大趋势。

而且，由于主城区拥有更高的确定性，只要产品和价格到位，往往都能直接卖爆。

最鲜明的例子就是保利燕语堂悦。

今年4月，其首推的90-125平入市，上架没多久，大部分小户型房源就被一扫而空。

而网签数据也显示，保利燕语堂悦100平以下房源，是整个项目最为走量的房源类型。

|广州楼市发布 制图

在这样的变化趋势下，开发商打造项目的时候，自然会对小面积产品会有所侧重。

当然，海珠新盘将目光投向小面积产品，还有另外两个好处：

一来开发商可以通过差异化，避免过度内卷，二来购房者有更丰富、多样的选择。

对于市场和买家来说，显然都是积极意义的。