万科实现多赛道REITs突破，面向行业新阶段加速经营性资产良性循环

9月底，中央政治局会议已对房地产行业明确“止跌回稳”的要求，紧随其后的一揽子房地产政策推出和落实，使得市场各方信心大振。而行业龙头万科抓住政策东风带来的市场机遇，在国庆假期取得良好销售表现，实现认购金额超百亿。

在“止跌回稳”信号的背后，随着房地产行业深入到下半场，REITs已成为行业新发展模式的重要探索之一，万科则已率先成为业内少数实现多业态、多层次不动产基金突破的企业。根据数据显示，今年前三季度万科经营服务业务实现营收超430亿元，同比增长6.3%，在长租、商业、物流等多赛道实现了REITs、Pre-REITs的突破，并获得众多专业投资者的支持。有资本行业人士表示，伴随国内REITs试点的深入，万科多个经营性业务所积累的优良资产，也将有机会实现更良性的循环，为万科的现金流和长期价值增长提供新的来源。

从公司整体来看，前三季度，万科共实现营收2200亿元，已完成今年全部公开债的兑付，第三季度经营性现金流保持为正，回款率超100%，新增融资、再融资超770亿元。同时，万科高质量交付超11万套，销售超1800亿跑赢大市。随着9月底新政利好频出，万科在也积极抓住政策带来的市场机遇，国庆七天认购超百亿。

关于此次业绩亏损，万科也进行了坦诚解释，主要是开发业务结算规模和毛利率下滑、计提减值、部分非主业财务投资亏损，以及部分资产和股权交易价格低于账面值等。在一位资本市场人士看来，行业深度调整下，房企亏损实属普遍现象。"既要又要"是不现实的，房企当前第一优先级必然是保现金流安全。而在近两年市场规模显著收缩的情况下，全力销售意味着以价换量，资产交易则不得不亏损出让，断臂求生的代价往往是大幅亏损。加上高速发展阶段拿的高价且带有限制条件的用地，导致利润进一步挤压。多种因素叠加下，亏损实属常见。事实上，今年就连头部央企三季报都出现利润大幅下滑甚至腰斩，这还未包含大量在H股上市不发三季报的房企。根据半年报时期的不完全统计，超6成的上市房企业绩亏损，累计亏损额超千亿元。

在坚守安全底线的基础上，万科经营服务业务保持稳健增长。其中，万科长租公寓业务运营规模和效率保持行业第一，营业收入突破26亿元，共运营管理约25万间长租公寓，出租率突破95%，有约12万间已纳入保障性租赁住房。与此同时，万科长租公寓业务强化运营效率，降低经营成本，1-9月前台GOP利润率为89%，继续保持行业领先。规模和效率领先的背后，是万科长租公寓的服务口碑获得了客户的广泛认可，客户满意度提升至95%。同时，服务品质获知名企业客户认可，共计服务企业超5300家，企业客户占客群比例达到22%。

物业业务夯实基础服务品质，前三季度存量项目年化饱和收入同比增长12%。8月，万科物业联合美团推出业内首个“骑手通行解决方案”，在全国3000多个小区率先破解“配送最后一百米”难题，为客户提供更良好的居住体验。领先的服务品质也获得了更多优质客户，三季度新增深圳企鹅岛、华勤上海研发中心等项目。

此外，万科多个经营性业务也保持了行业领先优势。1-9月，万科商业业务实现营业收入近70亿元，整体出租率94%。同时，万科商业整体客流同比增长10%，销售额同比增长4%；万科物流仓储业务实现营业收入30亿元，开业规模行业领先，出租率保持在较高水平，累计可租赁建筑面积超过1000万平方米。

值得关注的是，万科已成为业内少数实现多业态、多层次不动产基金突破的企业，逐步建立了符合行业未来发展模式的资产证券化通路。4月，印力REIT上市，发行规模32.6亿元，同时万科保障性租赁住房REIT和物流仓储REIT也已进入申报进程。此外，今年万科还成立了旗下首个商业Pre-REIT基金，同时此前设立的建万租赁Pre-REIT基金也实现了扩募。目前全国有百万亿级的存量资产体量，未来REITs市场发展有着巨大的发展空间。万科凭借在REITs领域的自身优势和积极进展，在行业的下半场，可以说已手握一张重要的入场券。