四川
成都新楼市文|黎小小
本文为行业资讯，非广告
在连番新政及国庆后楼市行情强势回稳背景下，主城新政后首场土拍拉开帷幕。
今日，成都共出让4宗地块，分别位于青羊、金牛、青白江、邛崃，出让面积合计约183.54亩，4宗地均底价成交。
青羊区地块最终成交楼面价15600元/㎡，被越秀摘下；金牛区两河板块55亩商住用地最终被金牛国投以9600元/㎡楼面价底价拿下。
同日出让的青白江61亩地块，和邛崃41亩地块，均底价成交。
另外，我们重点关注青羊外金沙25.47亩地块。
外金沙，青羊年内第三宗拍卖地块
地块本身区位条件颇为优越。
△地块位置，截自寻圭投资云地图
宗地面积约25.47亩，纯住宅用地，容积率约2.0，起拍楼面价15600元/㎡。地块位于西三环外侧，苏坡立交北，外金沙板块，穿过三环路，对面就是去年4月拿地的中建金沙壹品，两块地的起拍价相差900元/㎡ （中建金沙壹品地块彼时起拍价16500元/㎡）。
仅仅一路之隔，内金沙的中建金沙壹品去年拿地时的清水房限定价已达35000元/㎡，是青羊区清水限价最高记录，也是去年成都清水限价标准第二梯队（第一梯队限价标准3.6W/㎡），仅次于金三华润锦宸府、城投国宾57.6亩、和大源远达天宸名邸项目。
这说明，板块的市场价值早就得到了行业内外的多方认可。再叠加整个金沙板块历史文化底蕴和短缺供应量，这宗25.47亩的地块一公开拍卖计划，就吸引了不少关注。
虽然，相比内金沙，该宗地所在的外金沙板块的醇熟度相对偏弱，但在今年主城的供应地块中比较，也仍能称得上个中翘楚。
这是今年青羊区公开拍卖的第三宗地块，另外两宗均位于蔡桥板块，是今年4月成交的中旅青羊馥棠 （成交楼面价为20300元/㎡），和7月成交中海112亩地块 （成交楼面价18100元/㎡）。相较之下，外金沙25.47亩地块，位置离市中心更近，片区氛围也更醇熟。
宗地实探：周边相对醇熟
具体来看地块自身条件。
该宗地交通条件相当便捷，东侧距离与地铁4号线清江西路站直线约600米，出门不远即西三环和苏坡立交。
同时，周边生活氛围也相对较好，西侧直线约1.7公里有青羊万达，地铁1站抵达成都西站，2站到达中坝商圈，东侧清江西路商圈相距很近。另外，地块属青八区，西侧有草堂小学西区分校 （直线距离约200米）；靠近成都第一骨科医院 （青羊新城院区）。
不过地块紧靠的外围地带城市界面观感相对较差，地块西侧还有另一宗待出让用地，四周有较多老小区和4S店等。从现场实际来看，街道老旧但十分僻静。
另外，还有两个抗性点是，地块距离三环路较近，虽有绿化带隔离，但仍不排除住宅建筑内会受噪音干扰的可能。同时，金沙板块也是城西航线相对密集的区域，在地块旁能直观感受到。
附近在售新房方面，片区以改善为主，一路之隔的中建金沙壹品均价约3.4-5.2W/㎡，总价600万起步。地块周边的二手房价格分化明显，三环外一侧的二手房均价普遍在1.1-2.2万/㎡，三环内一侧多数在1.5-3万/㎡。
具体现场实探如图：
△东侧距离地铁4号线清江西路站直线约600米，地铁站周边生活氛围颇好
△地块位于西三环外，三环内城市界面颇为醇熟
△地块一路之隔的中建金沙壹品
△地块外有绿化带与三环路隔离
△地块内部实景，已打围平整
△地块西侧，街道稍显老旧，但颇为僻静
宗地位置：青羊区苏坡街道清江村6组
宗地编号：QY05(070102):2024-032
面积：16984.71平方米 (合25.4771亩）
交易时间：2024年10月31日 10:00
起始价：15600.00元/平方米
计入容积率总建筑面积/容积率：不小于16984.71平方米且不大于33969.42平方米
规划用地使用性质：二类城镇住宅用地
成交楼面价：15600 元/㎡
竞得人：成都越枫房地产开发有限公司
宗地位置：金牛区金泉街道清水河社区集体、淳风桥社区集体
宗地编号：JN09(09/070102):2024-033
面积：36738.35平方米 (合55.1075亩）
起始价：9600.00元/平方米
计入容积率总建筑面积/容积率：
不小于36739平方米且不大于73476平方米 （其中兼容的住宅计容建筑面积占总计容建筑面积的比例不小于45%且不超过50%）
规划用地使用性质：商业服务业用地兼容二类城镇住宅用地
成交楼面价：9600 元/㎡
竞得人：成都栖岸置业有限公司
宗地位置：青白江区大弯街道团结东路以北、化工南路以东
宗地编号：QBJP2022-2（252）
面积：41106.74平方米 (合61.6601亩）
起始价：3300.00元/平方米
计入容积率总建筑面积/容积率：
大于41106.74平方米且不大于82213.48平方米 （其中可混合的商业建筑面积比例不小于计入容积率建筑面积的10%，且不大于计入容积率总建筑面积的20%）/1.0＜容积率≤2.0
规划用地使用性质：二类城镇住宅用地混合商业用地
成交楼面价：3300 元/㎡
竞得人：成都陆港兴辰置业有限公司
宗地位置：邛崃市临邛街道蜚虹社区
宗地编号：QL2024-07 （0701/09）
面积：27533.41平方米 (合41.3001亩）
起始价：2000.00元/平方米
计入容积率总建筑面积/容积率：
大于27533.41平方米且不大于68833.525平方米 （其中可混合的商业服务业建筑面积比例不小于计入容积率建筑面积的10%且不大于20%）（1.0＜R≤2.5）
规划用地使用性质：城镇住宅用地、商业服务业用地
成交楼面价：2000元/㎡
竞得人：邛崃市新城置业有限公司
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