市场夜话 2024.11.1

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近日，中海汇智里及汇德里交付。

随着交付的项目越来越多，各家的开发实力也浮出水面。

那么您觉得：今年以来，哪些项目的交付，是令人满意的？

政策类

1、存量利率批量下调后，很多朋友发现，大家调整后的利率不一致。有人3.3%，有人3.55%，也有人3.9%。

这主要是由于，本次调整的是浮动利率加减点，也就是±BP的变化。而LPR的调整，需要达到重定价日。

对于不同重定价日的调整后利率，我们只做了下表，以供参考：

土拍类

2、近期的北京土拍情况，各家企业玩儿出了两条相反的路线，各有利弊。

①组合用地高总价：这类代表，前有中建智地打包的北京宸园、璞园PRAK等用地，后有酒仙桥+小红门+十八里店的二度组合。

核心就是高总价「拉爆」其他房企的承受力。好处是，可以趁此拿到一些优质土地；风险是，政府「肥瘦搭配」，会伴有有大体量商办类土地。商办处理不好，整体利润回不来，住宅等于白卖。

②深耕区域巧兜底：近期的昌平小沙河、通州梨园、丰台东铁营以及待拍的丰台新宫，其实都是此类成交方式。

此类土地其实稍有瑕疵，但是因为周边有过项目，所以兜底企业把握得住。并且，通过更低的楼面价，进一步消弭所谓「瑕疵」。

但是风险是，难保不会有其他企业竞争。如何保牌，是个技术活。

3、10月31日，金隅以27亿底价，摘得丰台区科技园1516-60地块R2二类居住用地，经营楼面价49982元/㎡；地块计容建面5.4万方，容积率2.5，限高60m。

片区之前成交的土地：

• 中建·云境，经营楼面价4.6万元/㎡（住宅分摊公建地价来算，约6.8万元/㎡）；

• 丰和叁號院，经营楼面价4.36万元/㎡（住宅分摊公建地价来算，约6.25万元/㎡）。

比较之下，该用地「楼地缝空间」充足，这是优势。

但11月29日竞拍的丰台新宫用地，起拍楼面价39982元/㎡，整整低了1万元/㎡。

这意味着，如果新宫也低价成交，售价可以压得更低，将对本宗地块产生分流威胁。

4、10月27日，北京市丰台区人民政府与中海企业发展集团正式签署合作框架协议。中海集团董事长颜建国，丰台区委副书记、区长初军威出席。中海集团海外发展行政总裁张智超，丰台区领导田涛、高志庆及区有关部门负责人一同参加。

我们都知道，北京，是中海的重仓城市。

而丰台，又是中海在北京的主阵地。

相关报道称，中海将在丰台区着力谋划和打造未来的标杆型房地产产品和新商务地标。

10月31日，丰台万泉寺0024地块开启预申请，规划建面17.82万㎡，容积率2.8，限高80米，起拍价110.54亿，起拍楼面价6.2万元/㎡，预计不设地价和房价上限。

5、有信源称，有房企在预案阶段，在功德寺排出了东西向。这意味着，对于地块整体面积段定位，以刚需、首置产品为主。

并且，不是只有一个企业是如此定位的。

点评：10万+的东西向70-80㎡？好久不见。

6、越秀其实也给自己出了个难题：昌平小沙河价格怎么定？

• 高教园的梧桐星宸，网签均价5万元/㎡，10月均价4.9万元/㎡；

• 朱辛庄的越秀星樾，期房网签价6.15万元/㎡，马上现房要开售。

将了别人一大军，却也轻轻绊了自己一马腿。

点评：主动权在越秀手中。不论怎么讲，优势在握！

企业类

7、恭喜金地！

10月29日，金地集团发布2024年第三季度报告。报告显示，金地集团前三季度营业收入409.75亿元，归母净利润为-34.1亿元。

对此，金地解释是大额的资产减值计提。截至2024年9月30日的各类资产进行了减值，合计5.14亿元。

单季度来看，2024年第三季度：

营业收入为198.74亿元，同比增长28.72%；

毛利率14.08%，环比第二季度上升4.94个百分点；

净利率为-2.43%，较上年同期上升8.00个百分点，环比第二季度上升27.31个百分点。

显然，金地的亏损幅度在收窄。

值得注意的是，今年是金地还债的高峰：共有9笔境内债、1笔境外债及3笔ABS到期，涉及到期规模约180亿元。但偿付压力高峰期已过，11月、12月仅约30亿元的债务到期。

据招商证券研报表明，金地2025年、2026年待偿还现金流分别为24亿、5亿。2026年5月后便无公开债务。

点评：轻舟已过万重山。

8、近期龙湖发布视频，2022年入职的龙湖仕官生们，迎来了「结营毕业」仪式。

点评：两年的成长固然受益匪浅，「新手保护期」结束后的职场也充满挑战。但不要怕，作为仕官生，只要你成长速度足够快，就一定有各家企业争相挖你！

9、保利开展营销自渠的应届生招聘，称为「和」伙人。初看之时，想戏谑为「月薪八千的联合创始人」。

但细看之下，事情并不简单。

可以看出，招聘的目标，来自北大、北师大这类顶尖院校。要知道，这类院校的应届生中，研究生是比本科生要多的。

也就是说，保利将组建一支985研究生构成的「新自渠」。

有业内大佬告诉表弟，最早校招销售卡本科学历的企业，是龙湖。后来逐渐培养出来一大批优秀的营销人才。

也因此，市面上龙湖出身的营销高管、操盘手，是各家企业争相挖角的对象。

这更说明了，优中选苗和贴近一线的环境，对企业人才的培养，都是至关重要、缺一不可的。

点评：我们在9.15日夜话时的卷学历预言，这么快就实现了

10、中国建筑集团有限公司主办的中国建筑科技展，在2024年9月26日至2025年1月1日在北京首钢园展出。展示了中建集团在建造方面，数字化、工业化、智能化发展成果。

10月16日-19日，由中国建筑学会、慕尼黑博览集团等公司，联袂主办的国际建筑科技博览会，在上海国家会展中心举办。中国金茂受邀参展，展示了在绿色科技建筑和美好生活营造上的实践与经验。

点评：都是讲「建筑科技」，「中国代表」中建和「国际代表」金茂，谁更胜一筹？

11、10月24日，华润置地控股公告，根据公司股东决定及董事会决议，徐荣担任公司法定代表人、董事、总经理，谢骥不再担任公司法定代表人、董事、总经理。

12、年初的时候，绿城高管进行了大换防。其中，原绿城中国西南区域总经理张胜利调任为绿城中国华北区域执行总经理，主要分管营销工作。

而原华北营销负责人黄鸣，则在去年被免职。有信源称，是因为牵扯到早年的项目款项问题。

点评：追溯责任，或许是现在各房企营销高管面前，仅次于去化的重大问题。

市场类

13、截至10月27日，北京二手住宅网签已达1.3万套。

国庆后，工作日网签平均在800+套/天，结合月底冲高，本月有机会达1.7万套。

绿中介数据库成交数据（非全量数据）也显示出，套数仍处在高位。

2023年3月之后，时隔19个月后再创二手套数新高！

14、有机构统计，今年1-9月，一线城市的高价位楼盘门槛（top10%）分别是：

• 上海 2030万元；

• 北京 1243万元；

• 深圳 1042万元；

• 广州 864万元。

点评：说明在北京，既要定位高端调性、又要保证去化的话，项目总价段应定位在1200万左右起。

15、11月已至，表弟在做总价段的成交盘点，今年10月份，总价1000-1500万高端改善盘中，成交TOP1是招商玺。

并且，今年的网签总套数，也超过200套了。也就是说，单单今年，就有200多个富豪买入了招商玺，有点意外，但也在情理之中。

不得不说，亦庄的整个板块的产业还是相当强势。再加上项目实景展示之后，真实的产品力感受确实能打，表弟发现，今年但凡卖得好的项目，都有一些超前的理念和思考逻辑在里面，抽空会写个分析，大家有啥问题也可以多交流。

16、上一周，北京宸园和璞园PARK夺得网签冠、季军。北京宸园更是10月的网签冠军！

如果接下来三周，两个项目继续冲进网签榜前三，将一扫市面上的质疑声。

更重要的是，会转化一大批还在观望、有所犹豫的客户。

所以我们大胆判断：接下来，北京宸园、璞园PARK的网签，一定会持续网签霸榜！

点评：其实表弟偷看了眼网签，本周暂时的网签冠亚军，正是北京宸园、璞园PRAK。

17、10月刚刚过去，北京国贤府的月度销售海报就出来了，表弟看了下，整个10月，北京国贤府销售126套，销售金额9.57亿；单月销售量过百，妥妥的热销红盘。

实际上，北京国贤府从入市开盘以来，产品表现和销售表现都非常不错，尤其是产品，简直是全方位的能打，即便放在现在，在整个北五环也非常出挑。

表弟盲猜，在拿到地块之后，北京国贤府内部一定做了很多超前思考和准备，才会有现在的产品表现，另外再加上本身的区位比较强势，山姆也在逐步落成，才能有持续的强势销售。

新政出台后，项目热度更是又上了一波，整个十一期间来访1600多组，还上了CCTV13，表弟打听到，目前项目的小户型几乎都卖完了。

11月份的话，预计会加推143㎡户型，关注的亲们联系助理：XGDBJ2022吧。

18、上周海报并列冠军：

• 北京国贤府的中国色美学

‍

• 璀璨时代的客群解构密码

19、中海寰宇未来宣传视频，用数据的冲击力，展现项目的热销。

表弟认为，是上周最佳！

20、如今热销项目的销售，有了新爱好：在朋友圈发销控截图秀肌肉。

• 比如表弟看到，璞园&park，某日成交6套，且都是首次来访客户！

• 再比如，京熙润府，某日11套，第11套由*红鱼拿下

21、有报道称，次顶层正在成为库存癌症。

本质是，贵了。

如今项目为了去化低楼层，将1-4层的单价显著做低。那么为了平衡利润，自然好楼层（比如次顶层）单价就会升高。

点评：性价比低了，自然就滞销了

22、寰宇天下·天镜的销售已经起势，连车位都开始争抢了。车位首期开盘，劲销150个。

23、有粉丝反馈，原定上周末开放的嘉华天珺的售楼处，据说由于规证没下来所以延期开放了。

他有点不放心，近期也看到了有文章解析，好像规划有点消防方面的问题？

所以想咨询一下，不知有没有知道内情的朋友，欢迎评论区留言。

24、金茂新地块的海报中，出现了大量的「竹」元素。

了解「金玉满堂」的朋友都知道，这代表着璞系产品。

而对于新的图面，有网友戏称：

• 天坛的背景，竹子偏右，似乎暗指沿着天坛东路可直达项目；

• 两个竹节纹对应二环三环；

• 而三丛竹叶，则代表了在丰台深耕的北京金茂府、东三金茂府、永定金茂府。

静待，新的金茂作品绽放。

25、市场下行的环境中：如何既能调价走量，又能维持住老客户，是个很重要的课题。

有业内大佬提供了参考方法，在此不便展开。欲知详情，请小窗口留言。

26、地产酵母发布视频，已经开始涉足保洁行业

点评：酵母的商业版图，下一步会扩张到哪？

27、各房企的领导们也开始关注直播指标。

核心的指标是：触达人数、观看人数、留资人数。

以及指标间的勾稽关系。

点评：最重要的是，这些指标，与成交是什么关系？

28、现在房企的活动，诚意总是稍差一点。

有粉丝反馈，某楼盘请业主去三亚、黄山游玩，活动11月底结束。

活动地点挺好，但是时间方面……马上元旦了，是让业主再自行前往吗？还是直接留下玩到元旦？

点评：其实是在旺季之前，给自己旗下的酒店做预热活动。

29、某企业推出业主权益，兑换地点在大兴机场附近某酒店。

表弟粗略算了一下，所谓的业主权益，实际价值似乎不足200元？

点评：表面上是给楼盘做促销，其实是给自己旗下的酒店做广告。

30、在多数项目准备万圣节活动的时候，中建·云境率先开启了「双十一」造势。

31、有信源称，某央企海外事业部领导，因为时差问题，跟海外项目视频开完会已是深夜。但在路过自己企业在京项目的售楼处，却发现灯火通明。

该领导表示很感动，工作时间打消了时差，竟和海外同步，天涯共此时！

据了解，该企业深刻落实铁军文化，人力部门更是起到「纠察」职责：专门记录下班后，谁按时走、谁熬到9点、谁又奋战到天明。

32、御翠园宣传图片，PS痕迹过于明显。并且角度拉得很奇怪，显得层高更矮了。

33、北京十月到访冠军——华曦府。

每天平均到访100组+！

社会类

34、10月21日消息，北京市园林绿化局原党组成员、副局长戴明超涉嫌严重违纪违法，目前正接受北京市纪委监委纪律审查和监察调查。

35、10月21日消息，60岁张效廉被查，曾任北京房山区区长、牡丹江市委书记、哈尔滨市长、黑龙江省委常委等职。

36、曾任北京市丰台区委常委、纪委书记等职的杨逸铮，最新职务是中央纪委国家监委驻退役军人事务部纪检监察组组长。

在去年的20届中央第1轮巡视工作中，杨逸铮任中央第三巡视组组长，进驻国家电网有限公司、中国南方电网有限责任公司。

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