澳洲房产投资指南：“负扣税”了解一下

谈起澳洲的税收政策，一个规避不了的话题就是负扣税。它的特殊之处就在于澳洲可能是唯一一个还在使用这个政策的国家。那么“负扣税”究竟是什么？搞懂“负扣税”能给澳洲的投资者带来多少好处？今天我们就来全面解析一下！

1、什么是负扣税

负扣税政策的官方名字叫Negative Gearing，简单来说，如果你在一项商业活动中蒙受了亏损，那么你可以用这个亏损来冲抵你在其他方面的收益，最后达到减少你的应纳税收入，进而降低你的应交税金的目的。

从本质上讲，就是由政府或者全体纳税人来帮你共同承担一部分损失。该政策的本意并不是特指房地产投资上的Negative Gearing，而是所有可以负扣税的项目都可以被称为Negative Gearing，只不过在房地产投资上使用的最为频繁而已。

在一个财政年度中，维持投资物业的现金支出，例如银行贷款利息，水费，电费，市政费，和非现金支出，例如房屋折旧等，超过投资收益（房租），所带来的负向应税收入，我们称之为负扣税（Negative Gearing）。

2、房产相关的哪些费用可以申报退税

• 租房广告费（Advertising for tenants）即，投资者在招租时产生的广告费。
• 物业管理费（Body corporate fees），通常情况下，Apartment,Unit和Townhouse等会有相关的物业管理费。
• 土地税（Land Tax），通常带地的房子都会有。
• 清洁费（Cleaning），关于清洁投资房的费用。
• 市政费（Council rates）。
• 房屋及设施折旧（Depreciation expenses），在专业评估机构出具的物业折旧评估报告中，根据此报告中的Division 40和43来决定每年可以申报的金额。
• 园艺和锄草费用（Gardening and lawn mowing），为投资房修整园艺所产生的费用。
• 房产保险（Insurance）
• 房贷利息（Interest on loans），如果投资房是通过贷款购买的，那所产生的贷款利息也可以退税。
• 法务费（Legal fees），请注意，购房卖房时产生的律师费则不能计入此项。
• 除虫费(Pest control)，病虫防治费也属于房屋日常维护的一种，和除草、清洁、花园维护一样，另外还有一般的维修比如说电工，管工等只要是投资房产生的维护支出都是可以报税的。
• 房屋中介代管费（Property agent fees），如果投资房是交给中介管理，那中介收取的管理费用也可以退税。
• 房屋维护维修费（Repairs and maintenance）,如果房屋有部分损坏或者需要做维护时所发生的费用可以退税。
• 文具，电话费和邮费（Stationary，telephone and postage），房东和房屋管理中介等的信件往来产生的邮费和联系租房事项时产生的电话费，文具费都可以退税。
• 交通费（Travel expenses）,去视察房子或收房租时产生的交通费用。如：房东本人在悉尼或者是海外而其投资房在墨尔本，如果因为要处理出租房事项从悉尼或海外赶往墨尔本，产生的交通费用可以退税。
• 水费（Water charge），房东为出租房支付的水费（水务服务费，下水道系统服务费，水务管网服务费），注意房客自付的水费不能计入退税。
• 其他房屋出租费用（Sundry rental expenses）可以包括一些零碎的杂项费用。比如投资房相关的礼物花销，用于投资房相关的一些小礼物，包括鲜花，酒类，电影票等。

实际上，房产投资中，房屋折旧往往是被低估的最重要的负扣税工具。

澳洲税务局ATO允许投资者在房屋建造完工之后，申报房产的折旧部分用以抵税。由于这一部分的抵税额只是账面上的、非现金的支出，不用支出任何现金就能退税，因而有着“折旧占房产投资回报的四成”的说法。

举个例子：A工资8万澳币一年，有澳洲身份，要交个人所得税将近2万澳币。但是A购买了一套投资房，其租金刚好能偿还此房的贷款。但房屋折旧等能给他带来每年2.5万澳币的负扣税工具。那么A的应缴税部分只有8万-2.5万=5.5万澳币。5.5万澳币的收入要交个人所得税仅1万澳币。也就是每年能带来2-1=1万澳币的正向现金流。

3、房屋折旧包括什么

房产折旧分两个大项：

• Division 40，Plant and Equipment：通常指房间内可以移动的设备、装修部分，如地毯、家电、火警警报器、垃圾桶和窗帘等。
• Division 43，CapitalWorks Allowance：是指房屋结构部分的折旧，也就是房屋内不可移动的部分，比如说房屋的墙壁砖瓦、地板、马桶等。

简单来说，房子建好后，会随着正常使用出现老化、毁损导致价值下降的物件，都是可以折旧的。

特别要注意的是公寓的公共部分，如电梯、泳池等也都是可以折旧的。而独立房的土地不会毁损，所以不能折旧。

4、折旧可以折多少

房屋折旧详细数值和计算方法都是因房而异的，由房产评估师进行计算，大致60万左右的独立房在每年折旧8000到10000左右，而公寓在11000到14000左右。

由于可使用年限的不同，房屋设备装修部分和结构框架部分折旧速度是不一样的。

举个例子：房屋结构框架部分可以以每年2.5%折旧，共40年折完。而地毯以每年10%折旧，共10年折完。也就是说：房屋前十年的折旧数额远大于十年后。

这也是一个大多数投资顾问会建议投资者投资新房而不是二手房的原因。

对于新房来说，结构框架部分的折旧将能以每年2.5%的速度折旧四十年，而对于旧房来说，将根据房屋的建造年份，只能折剩余的部分；而新房的设备装修部分的资产是全新的，它们的折旧起步价值要远大于旧房，因此也能用以最大限度的折旧。

购房理财小贴士

1、很多客人往往把折旧当作是房产投资中的“彩蛋”，但其实折旧是重要的“回报”。这笔不需要花出去真金白银就能得到的退税工具能直接影响你的现金流甚至贷款与还款能力。在挑选投资产品时请务必将其算作重要的考虑部分。

2、越早锁定一份能够为你不断带来正向现金流的资产，就越早向财富自由目的标迈进了一步。这是因为资产负债一旦锁定（你买房的本金是不变的），那么未来所有的资本增值都会属于你。因此越早做折旧，越早把现金握在手里，对投资人来说就会越早的拥有更多的资金用来购买更多的投资品，创造更多的回报。

本文来自澳洲房产网