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南京栖霞区绿地云都会
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上半年，国家发展改革委组织召开现场会，加快推进都市圈市域（郊）铁路规划建设。发展现代化都市圈需要轨道交通网络支撑，市域（郊）铁路将会是都市圈轨道交通发展的重要方向。中投产业研究院发布的《2020-2024年中国TOD模式深度分析及发展战略研究报告》显示，我国城市轨道交通的快速发展，为TOD开发带来了巨大的潜力空间。通过公共交通引导城市规划、城市功能布局的改变，能够促进城市合理有序扩张，减少城市交通拥堵。同时，TOD项目开发将提升轨道交通场站周边土地的价值和品质，实现土地溢价和物业增值，进而通过周边商业及住宅开发收益反哺轨道交通建设，实现城市轨道交通可持续发展。

南京TOD标杆项目绿地云都会应运而生。2018年落地至今，自营建面约2.3万方商业主体已完工，办公陆续交付，近500+企业已经入驻。绿地云都会规模初显，真正开启了南京城东办公、商业、公寓等多空间综合利用的商务时代，城东商务格局逐渐形成，为区域创新发展、产城融合、能级提升全面助力。

以先见，见未来！

TOD模式指以公共交通为导向的综合发展模式，其中的公共交通主要是指火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线，然后以该站点为中心，以约400-800米为半径进行高密度开发，形成同时满足居住、工作、购物、娱乐、出行、休憩等需求的多功能社区，实现生产、生活、生态高度和谐统一。

TOD模式目前已成为国际上具有代表性的城市社区开发模式。同时，也是新城市主义具代表性的模式之一。对于城市发展来说，TOD模式的巨大作用体现在以下四个方面：

改变城市发展格局

TOD模式将改变过去城市发展“摊大饼”式的单一集中型城市结构，通过在城市近郊区实施TOD综合开发，形成新的交通枢纽、商业中心和生活中心，构建多中心的城市发展新格局，有效缓解中心城区的人口负荷和资源环境承载压力。

优化城市空间形态

TOD项目的综合开发坚持城市综合运营的理念，通过整体策划规划、统筹连片实施，对站点核心区进行高密集约开发，退让出更多公园绿地和开敞空间，形成疏密有致、大开大合的城市形态，有效避免了过去城市发展因强调功能划分而导致的城市景观千篇一律的问题。

提升城市消费能级

TOD项目依托轨道交通站点的人流聚集效应，围绕站点打造高密度的商业空间，植入新经济业态，营造新消费场景，将轨道交通“客流”转化为“人留”，提升城市生活品质和消费能级。

缓解 “大城市病”

首先，TOD项目通过适当调配容积率，将大大优化土地资源的利用效率。其次，TOD项目可以营造舒适宜居、交通便捷的生活环境，引导人们选择绿色出行，减少空气、噪音污染。最后，TOD项目通过构建地上地下立体交通网络，串联多种交通方式，有效提高城市运转效率，缓解交通拥堵。

TOD著名案例——

香港地铁九龙站TOD项目Union Square

该项目由港铁公司联合4家开发商共同打造，将交通枢纽与香港最高的118层地标建筑环球贸易广场、圆方商场、甲级写字楼、6星级酒店和住宅等物业相结合，成为香港CBD的延伸，打造新的金融文化中心。市民乘电梯往返办公楼、酒店和住宅之间，通过商场可到巴士站或换乘地铁直达深圳。

九龙站项目位于香港西九龙港铁九龙 站上盖，由佐敦道、连翔道、柯士甸道西和雅翔道四条道路围合。总建筑面积约109万平方米，集住宅、写字楼、商场、娱乐和酒店设施于一体，由甲级商厦环球贸易广场、全香港最高综合式地标住宅建筑天玺、豪华服务式套房酒店港景汇、国际顶级酒店丽思·卡尔顿酒店和W酒店、逾10万㎡大型时尚购物商场圆方等物业共同组成。

著名案例——东京涩谷站—未来之光

涩谷站周边有8条地铁线交汇，整个区域共设有6个地铁站，是东京城内规模最大的轨道枢纽站，其周边片区开发涵盖商业、商务、文化、产业、居住、教育6大功能，皆围绕地铁站点分布。而涩谷未来之光是涩谷首个城市更新项目，集商业、办公和公共配套为一体的TOD综合体，被誉为年轻人之街，是日本各种流行元素的发祥地。

随紫东顺势腾飞

融合南京城市发展脉络

作为南京的八大交通枢纽之一，金马路是紫东区域核心通道，汇聚多种公共交通：宁芜铁路、京沪高铁穿梭而过；高铁站紫金山东站矗立于此；地铁2号线、4号线及12号线（规划中）在此合体；长途客运总站（规划中）面向苏南、部分苏北、南京市域；沪宁城际、宁常沪城际高效节省出行时间；多条公交换乘，可抵南京各个区域；集散式广场涵盖社会停车场、出租站场合配套停车场，是城东唯一一处旅游疏散基地……依托如此得天独厚的公共交通，绿地云都会TOD应运而生，可以说是深入融合南京城市发展脉络，甚至重塑南京发展格局。

随紫东顺势腾飞

融合南京城市发展脉络

作为南京的八大交通枢纽之一，金马路是紫东区域核心通道，汇聚多种公共交通：宁芜铁路、京沪高铁穿梭而过；高铁站紫金山东站矗立于此；地铁2号线、4号线及12号线（规划中）在此合体；长途客运总站（规划中）面向苏南、部分苏北、南京市域；沪宁城际、宁常沪城际高效节省出行时间；多条公交换乘，可抵南京各个区域；集散式广场涵盖社会停车场、出租站场合配套停车场，是城东唯一一处旅游疏散基地……依托如此得天独厚的公共交通，绿地云都会TOD应运而生，可以说是深入融合南京城市发展脉络，甚至重塑南京发展格局。

该项目以城市功能的升级叠加为要义，总建筑面积约36万方，建设内容覆盖品质办公、枢纽商业、酒店式公寓，以及客运站、公交场站、P+R停车场等公共交通配套设施。自项目启动以来，在当地政府、马群街道的支持和指导下，绿地与南京地铁精诚合作，高起点规划、高标准推进绿地云都会建设，并取得了阶段性成果：

2019年6月，绿地云都会企业服务平台开放，智慧办公设施一应俱全，马群街道企业服务中心落地，囊括政务处理、协助企业办理注册登记、绿色服务通道等一站式全维服务，为入驻企业解决难题、提供帮扶，打通政企通路，促进资源共享；

2020年5月，与政府携手推出马群TOD智创基地，绿地云都会7#楼定位打造成为区域的高新科创总部，搭建核芯交流发展圈；

2020年8月，金马路枢纽提前封顶；

2021年1月，项目9/10#楼办公首批交付；

截至目前，绿地云都会已吸引500+企业入驻，产业集聚效应明显。

另外，随着办公交付、公寓热销及商业的不断完善，绿地云都会将从区域布局到产业布局，不断蜕变升级，全面实力兑现，营造24H丰盛场景体验感。其中绿地云都会缤纷天地将于年底开业，致力于为全区打造一座标志性的商务门户、片区级旗舰式购物场所，形成潮流美食、运动活力、生活服务、乐享生活四大业态。

“做政府所想，为市场所需”，绿地始终用行动践行着他们这一发展理念，与当地的区域发展战略紧密结合，与当地政府密切互动，深入对接市场需求，以全球化综合产业整合优势，以国际化城市运营商视角，培育新产业、注入新动能、打造新模式，为城市的产业升级、动能迭代和功能提升注入源源不断的强大动力。未来，绿地TOD枢纽项目的成熟崛起，将在推动产城融合、创新发展上，发挥举足轻重的作用，助力城市打造创新升级新高地。

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