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当年中海在土拍市场上经过了108轮竞价，顶着41%超高溢价率，最终以40亿的天价拿下了该项目地块，楼面价3.5万/平米。

项目是2021年开的盘，早期一度卖到5.8万/平米，享有房山最贵新房的称号。依稀记得2022年推出的特价房也是均价5万起。

然而，当下135平米4居总价520万（2层），单价核算下来不到4万。其它户型均价也在4-5万之间。项目已经于去年9月份交房，目前还有部分房源做现房销售。不得不说这个项目目前来看真的很有性价比。（京西祥云距离地铁更远，二手房当下挂牌均价4.9万）

稻田板块最大的优势在于地处西南5环外3公里左右，距离主城区比较近；稻田站作为房山线进房山后的第一站，到郭公庄也仅有2站地的距离。（郭公庄新房8-9万）

寰宇视界距离地铁200米，对于依赖地铁通勤的人来说简直不要太方便。

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当然，该板块内回迁房多，配套缺失，可以说除了有通勤优势外，其它方面真没有什么值得吹的。这也是为啥项目从21年卖到现在依旧还有部分房源在售。好在板块内还有大量空地，未来还有一些规划会陆续兑现。

项目难卖还有一个原因是产品定位不准，产品最小53平米，最大135平米，从产品上来看就是一个妥妥的刚需楼盘，可是从户型占比上来看四居户型比三居还要多，这又是个偏改善的配置，刚好目前所剩房源中主要还是135平米4居。当下价格优惠力度最大的也是4居。典型的“刚改错配”

综合分析：房山这几年的房价一直没有什么起色，仿佛游离于北京市场之外。市场好的时候不涨，市场不好的时候肯定跌。虽然房山新房产品力一直不错，但是除了本地改善外，外面购房人群一般都不考虑去房山（ 很大原因就是房山给人的固有印象就是远，没有产业，交通不便）。

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稻田板块虽然也在房山，但是从环线位置和通勤方便程度上，可以说强于很多同环线的城六区板块或者近郊地区。虽然当下配套差一些，但是城市界面是荒而不乱，结合眼下4万的价格，我认为自住的刚需群体完全可以考虑。

项目位置：

项目位于西南五环外3公里左右的房山区稻田站地铁口附近200米。

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项目基础信息：

目前剩余房源1居、2居、3居、4居都有。

项目地址】：西五环稻田地铁站200米

【面积区间】：一居约53/59㎡、两居约72㎡、三居约96㎡、四居约135㎡、下跃150-280㎡.

【价格】：目前现房尾盘，均价4-5万，部分低楼层房源单价不到4万。

【总楼栋】：15栋10-18层，层高2.95米

【交付标准】：精装修

【绿化率】：30%

【容积率】：2.4

【车位配比】：1：1.2

【建筑规模】：约11万㎡

【总户数】：1325套

【物业费】：4元

【物业公司】：中海物业

户型及楼栋分布:

户型图:

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