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豫园-福佑地块

深入大豫园

2022年10月，豫园股份发布公告，宣告其同蚂蚁集团的联合体将以129.3亿元摘得地块。

福佑地块的地上住宅用地仅有4.99万方。224-01是纯宅地，224-03是商住用地、224-06是商住办用地，地下一层还规划有不超过4万方的住宅套内地下室。

福佑路地块堪称上海外滩“宝藏”级地块，极具稀缺性。它距外滩及黄浦江的最近直线距离仅数百米，西邻豫园、城隍庙，东临外滩、黄浦江，这一区位条件堪称“皇冠上的明珠”。

开发后，福佑路项目将与豫园商城、豫园二期和三期、外滩金融中心共同组成大豫园片区”，这里也将极力打造成为东方生活美学设计示范集聚地 。

故事：福佑地块东侧的BFC外滩金融中心，作为曾经赫赫有名的“上海外滩地王”，还曾在地产圈掀起过一阵“腥风血雨”，入行比较久的朋友大抵都不陌生。12年前，彼时尚还风光无限的上海证大以92.2亿地王价拍下BFC地块。仅仅一年多后，证大就小涨3.5亿元出售了这个项目，并由此开启了郭广昌的复星和潘石屹的SOHO中国对BFC长达四年的股权争夺战，几家风云企业还一度对簿公堂。

如今，一边是证大和SOHO在逐渐淡出历史舞台，另一边是郭广昌终于得偿所愿：今年3月，复星花了63.42亿从中融信托手中收下了BFC所属项目公司“上海复星外滩置业有限公司”50%股权，并由此开始成为BFC的全资持有者。BFC总建面达42万方，拥有418米临江视角，到去年年底时，物业评估值已高达230.78亿元。

不难发现，福佑地块几乎可以说是近年来上海开发难度最高的地块。也正因为开发难度太大，但是又在上海的城市界面中占据了相当重要的地位，这块地才必须去

走遴选流程，来严格把关。甚至从6月29日预告到7月22日正式公告也隔上了近一个月——因为有意向的首先要和招商办进行洽谈，只有经历过这一步，才有资格报名参与后续的遴选。为了选出合适的企业，可谓是层层把关、煞费苦心。

除了初步的筛选，后续的遴选过程中还会从各个维度出发对企业进行非常严苛的打分，但无论如何，有三方面要求是必备的，缺一不可：一要必须具备在国内城市关于历史街区、风貌街坊或历史建筑保护及开发的经验；二是对运营能力有高要求，2021年在国内“一线城市”中心城区或主城区及“港澳台”地区自持商办物业中单幢楼宇税收超过1亿元。但相比第三点“区域贡献”，这两点可能都要靠边站。

意向人或联合体成员以及其母公司、子公司、参股公司、其他关联公司、其作为有限合伙人的基金或其投资项目，须于签订国有建设用地出让合同至项目规划资源综合验收通过期间，对黄浦区的综合税收贡献不少于120亿元（含目标地块出让及开发过程中所产生的税收贡献；若已在黄浦区落税的，开发期内总税收贡献增幅不小于20%）。

与此同时，还要在项目规划资源综合验收通过后五年内，对黄浦区的综合税收贡献不少于144亿元。

如果项目规划资源综合验收通过也按5年来算，前后大约10年的时间，拿下福佑地块的企业要给黄浦贡献：264亿元的巨额税收

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