《北京房地产律师：卖方家庭纠纷使购房无法履行且拒退款问题》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、原告诉称

原告N 公司向本院提出诉讼请求：

1. 判令解除原被告之间于 2015 年就北京市石景山区 J 号回迁房签订的《回迁房买卖合同书》及两份《补充协议》（于 2021 年 3 月 15 日解除）。

2. 判令两被告向原告连带返还购房款 81.5 万元。

3. 判令两被告向原告双倍返还定金 60 万元。

4. 判令两被告连带双倍赔偿购房款 223 万元。

事实和理由：林某湘、王某刚与赵某美曾签订《回迁房买卖合同书》，约定王某刚将其拥有的北京市石景山区J 号回迁房出售给赵某美，王某刚保证房屋的真实性、合法性以及得到共有权人同意，所签合同是共有权人真实意思表示。

随后，王某刚作为甲方，与乙方北京N 公司、赵某美及丙方中介公司三方签署第一份《补充协议》，明确合同实际买受人为北京 N 公司。2020 年 6 月 2 日，林某湘、王某刚与北京 N 公司签署第二份《补充协议》，再次确认北京 N 公司为案涉房屋实际买受人，合同签订后已支付 111.5 万元购房款，若林某湘、王某刚最终不能取得涉案房产所有权、无法配合办理过户手续，则按《回迁房买卖合同书》中甲方违约处理。

依据之前判决书，北京市第一中级人民法院撤销了孙某娟向王某刚就该回迁房的赠与，所以王某刚不是回迁房权利人，而回迁房真实权利人又不愿出售，王某刚已无法履行合同，故提起诉讼。

二、被告辩称

被告王某刚答辩称：我认可合同真实性，但现在条件不符合当时签订合同的第五条，过户条件不满足，我没违约，当时签的合同不能成立，现在合同还在履行中。涉案房屋存在另一个官司，我不同意解除合同。我认可合同真实性，赵某美确实给我钱了，签合同时没我母亲名字，她只是介绍人、中介角色，房子是以我名义买卖，她只是代收钱款，本案与她无关。

第三人赵某美答辩称：房屋是原告买的，同意由原告公司主张权利。

三、法院查明

2014 年定向安置房权属申请确认单（表 1），原协议具结人孙某娟，《北京市住宅房屋拆迁补偿安置协议》中已列明人员：孙某娟、王某刚，未列明人员：王某奇。

卖方林某湘、王某刚与买方赵某美（均按手印）签订《回迁房买卖合同书》，约定：

1. 乙方同意购买甲方拥有的北京市石景山区 J 号房产（涉案房屋），甲方保证房屋真实性、合法性，以及得到共有权人同意，所签合同是共有权人真实意思表示。

2. 房产交易价格 140 万元。合同签订前，乙方向甲方支付 30 万元作为购房定金（无违约情况下冲抵房款或首付款）。

3. 付款时间与办法：分三次支付房款，乙方于 2015 年 7 月 22 日支付定金 30 万元，甲方交房时乙方支付 70 万元，剩余房款在房产证下发后过户当天付清。

5. 合同签订时，双方不具备过户条件，过户条件成熟时，甲方协助乙方办理房屋产权过户手续。

7. 违约责任：甲乙双方签订合同后，若乙方中途违约，购房定金不退；若甲方违约，双倍赔偿乙方购房定金，并承担房屋上涨导致乙方的所有损失或双倍赔偿购房款。落款处王某刚、赵某美签字。

甲方（出卖人）王某刚与乙方（买受人）N 公司、赵某美、丙方（中介公司）李某聪签订《补充协议》，针对甲乙双方所签关于石景山区 J 号回迁房买卖合同书，三方自愿达成如下补充协议：

1. 三方共同确认原买受人赵某美系 N 公司法定代表人，赵某美代表公司签订的合同书，实际乙方（买受人）应为 N 公司。

2. 甲方和丙方应积极配合乙方办理房屋过户有关手续，把房屋过户至 N 公司……原合同书与本补充协议不一致的，以本补充协议为准。落款处王某刚签字、N 公司盖章、赵某美签字，北京某中介公司盖章、李某聪签字。

原告孙某娟与被告王某刚赠与合同纠纷一案，法院判决：

1. 撤销孙某娟对王某刚关于北京市石景山区 J 号房屋的赠与。

2. 驳回孙某娟其他诉讼请求。判决后，王某刚不服上诉，2017 年 9 月 13 日，北京市第一中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。

2020 年 6 月 2 日，甲方王某刚与乙方 N 公司签订《补充协议》，鉴于：2015 年 7 月 22 日，双方就购买北京市石景山区 J 号回迁房屋签订了《回迁房买卖合同书》……2015 年 8 月 14 日，三方签订《补充协议》……

合同签订后，乙方于2015 年 7 月 22 日向王某刚支付定金 30 万元；2015 年 8 月 14 日向林某湘支付购房款 70 万元；2016 年 10 月 27 日向王某刚支付购房款 7.5 万；2019 年 3 月 1 日向王某刚支付购房款 4 万元，共计 111.5 万。乙方于 2015 年 8 月 14 日办理完房屋交接手续居住至今，期间正常缴纳物业管理费等费用。

因王某刚继母孙某娟提起撤销赠与诉讼，北京市石景山区人民法院判决撤销赠与，后王某刚上诉，北京市第一中级人民法院维持原判。现涉案房产已被执行，但因王某刚和孙某娟之间另有纠纷，该涉案房产处于执行中止状态。鉴于此，甲乙双方协商一致达成协议：

1. 因涉案房产仍处于纠纷中，甲方保证，待甲方与孙某娟就涉案房产达成调解，取得涉案房产后，甲方应配合乙方办理房屋过户手续，剩余房款于房产证下发后过户当天付清。

2. 如甲方最终未取得涉案房产所有权，无法配合乙方办理过户手续，则按《回迁房买卖合同书》中甲方违约处理。落款处吴某湘、张某刚签字、N 公司盖章、赵某美签字。

2015 年 7 月 22 日，赵某美向王某刚转账 300000 元。

2015 年 8 月 14 日，赵某美向林某湘转账 700000 元。

2015 年 8 月 14 日，李某聪签字的收条载明，今收到赵某美购买 J 号房产信息费 26000 元。

2015 年 7 月 22 日，王某刚、林某湘签字的《收款凭证》载明，本人王某刚，今收赵某美房款定金 70 万元整房屋定金。

2016 年 10 月 27 日，王某刚、林某湘签字的《收款凭证》载明，本人王某刚，今收赵某美预交房款 75000 元。

2019 年 3 月 1 日，王某刚签字的《预交房款》载明，本人王某刚，今向赵某美收取房款 40000 元。特此凭证。

四、裁判结果

1. 确认北京 N 公司与王某刚、林某湘签订的《回迁房买卖合同》、《补充协议》解除。

2. 王某刚、林某湘于判决生效后十日内给付北京 N 公司双倍定金 600000 元。

3. 王某刚、林某湘于判决生效后十日内返还北京 N 公司购房款 815000 元。

4. 王某刚、林某湘于判决生效后十日内赔偿北京 N 公司购房款损失 310000 元。

5. 驳回北京 N 公司的其他请求。

案件分析

（一）合同的效力问题

出卖人林某湘、王某刚与赵某美签订的《回迁房买卖合同书》及相关《补充协议》是双方真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，是合法有效的合同。在履行过程中，各方通过补充协议确认买受人变更为N 公司，这种变更经过书面确认，具有法律效力。对于王某刚称林某湘是代收人非买受人的说法，从证据来看，林某湘在多份关键文件上签字且收取款项，所以此抗辩不能成立。

（二）合同解除的原因及后果

由于生效判决撤销了孙某娟对王某刚关于涉案房屋的赠与，这使得本案合同无法继续履行。根据法律规定，这种情况下，对于N 公司解除合同及补充协议的诉求应予以支持。合同解除后，未履行部分应终止履行，已履行部分要根据履行情况和合同性质处理。对于 N 公司要求返还购房款的诉求，合理合法，应当支持。

（三）违约责任的认定

本案中，出卖人因无法履行合同构成根本违约，所以对于N 公司主张双倍返还定金的诉求，法院应予以支持。然而，对于 N 公司主张双倍赔偿购房款的诉求，需要考虑其合理性。N 公司在购买房屋时明知房屋未取得产权证书却仍购买，自身存在一定过错，其主张赔偿金额过高，所以对于合理部分，法院予以支持。

办案心得

（一）深入理解合同条款与证据的重要性

在处理这类复杂的房屋买卖合同纠纷案件时，必须深入研究合同条款。每一个条款都可能成为案件的关键，比如本案中关于合同变更、违约责任、过户条件等条款。同时，要全面收集和分析证据，从合同签订、履行过程中的各种凭证到法院的判决书，都是构建案件事实的重要依据。准确理解证据与合同条款之间的关系，才能清晰地判断案件走向。

（二）关注合同履行中的变化因素

房屋交易涉及众多因素，尤其是回迁房这类特殊房产，可能因各种原因出现履行障碍。像本案中赠与的撤销导致房屋产权变化，影响了合同的履行。作为律师，要时刻关注这些变化，提前做好应对策略。对于可能导致合同无法履行的因素，要在诉讼中清晰地向法院阐述，争取对己方有利的判决。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！