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01

PART

楼盘规划

保利屏西天悦:备案名(屏湖公馆/屏悦公馆),地处:鼓楼区北二环路北侧。

项目分成两个地块,合计68亩,共规划657户。

屏悦公馆:南侧,占地18亩,规划6栋住宅,面积段135-180平,毛坯交付,全部16层小高层。

屏湖公馆:北侧,占地50亩,规划13栋住宅,面积段143-240平,精装交付,8-31层的洋房和高层建筑。保利屏西天悦售楼处电话:400-876-5677接通后输入5555【售楼处电话】
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02

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楼盘土拍

2023年11月18日,保利以25.42亿竞得2023-41号屏西小区旧改出让地块二(备案名屏湖公馆),楼面价28677元/㎡,溢价率28%,地块面积约49.8亩,容积率2.67以下(其中商业不超过3000㎡),限高100米。

2023年11月18日,保利以7.04亿竞得2023-42号屏西小区旧改出让地块四(备案名屏悦公馆),楼面价23962元/㎡,溢价率17%,地块面积17.63亩,容积率2.5以下(其中商业不超过2000㎡),限高50米,地块需配建社区综合服务中心(含长者食堂),由鼓楼区指定单位回购。保利屏西天悦售楼处电话:400-876-5677接通后输入5555【售楼处电话】
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分析:去年鼓台核心地块集中供应,建发拿下高工、汽车南站,屏西旧改的纯商地块,全部被保利拿下。

回顾当时土拍,屏西两幅地块,基本是保利和国贸的比拼,特别在第一幅50亩的纯商地块,两家持续叫价,楼面价也打破保利天悦二期,最终保利拿下。

相比于第一幅地块,第二幅在比拼里面相对没有那么激烈,可能保利拿下第一幅后,国贸的意愿也不再那么强烈。保利屏西天悦售楼处电话:400-876-5677接通后输入5555【售楼处电话】
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从最终的拿地情况来看,两幅地块被同一家房企拿下,免去了上市后的互相比拼。

从楼面价来看,第一幅达到2.86W,参考当初天悦二期2.8W,精装售价4.5W,差价1.7W。

只能说还是存在一定差价,不过对比部分核心地块的差价依然不算大,特别两幅地块合计也达到600多套,对于上市也有一定压力。

从地块条件来看,两幅地块都不算太优秀,靠南侧的小幅地块,紧邻二环路,噪音较为明显,在容积率2.5的条件下,限高仅50米,最终的楼栋排列也很紧凑。

至于北侧的大地块,限高100米,容积率2.67,对比这几年容积率3.0以上的纯商,存在一定优势。

不过地块非常狭长,对于排列来说,也没有可规划的空间,具体就和天琴湖一样。

从项目规划来看,135-240,大部分产品面积段集中在140-185平,与这几年的改善盘类似,门槛跨度较大,但是并没有达到做高改的层面。

从周边地缘条件来看,这种面积定位也基本在拿地之前就确定了。

由于福州发布新的住宅规划,两幅地块都能够满足,同时也不是第四代住宅定位,产品定位和建发瑞云非常相似。

房企延续了周边天悦的名称,项目算得上是天悦三期。

03

PART

户型情况

143平米:四房两厅两卫,一梯两户,位于北区的8-10F的近洋房,电梯双开门设计,做到独享电梯厅。

这个户型的设计相比于这几年的大面宽有所不同,客厅配合阳台做L的转角大玻璃,视野空间不错。

主要缺点在于客厅采光会被南侧卧室遮挡,公卫对着客餐厅。

整体来说这个户型配合洋房的产品设计,加上新规的加持,得房率预计是最高的一个。



169平米:四房两厅三卫,两梯两户,四开间朝南,大面宽布局,这几年非常主流的设计,其中主卧做了L转角的窗户设计,南北双阳台。

缺点最常见的右侧套卫是暗卫,客厅电视背景墙被卧室门隔断,电梯厅无法独享,私密性和使用性差点意思,从户型图来看,预计这个电梯厅还没有采光。



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