周天勇：禁止城乡房地市场交易对经济和社会的七大危害

来源：意见领袖

　　这是我已发一篇长文章中的一部分，今天摘出来刊发，以便更加提醒一下。

　　禁止城乡土地，特别是禁止农村宅地、住房、其他建设用地和农业用地市场交易的有关观念根深蒂固，其理由和建议影响实在是太强，笔者这里想将此事想在道理和实践上说透。

　　东北财经大学国民经济工程实验室估算，目前禁止交易和不能够交易的农村宅地、城乡其他建设用地和农村住宅，按照市场影子价格估算，规模在700万亿元左右。如果能够交易、抵押、注资、投资合作和入股等经济活动，按照溢出和衍生等效应，即使很小2‰的发生率，其乘数为2.5%，也会有3.5万亿元的流动性吸纳容量。这样大的流动性为什么不要呢？

　　从经济和社会的增长、收入、稳定和安全看，推进土地要素的市场化和土地房屋的资产化改革，利远大于弊。

　　1． 土地房屋计划行政体制天然地阻隔经济流动性

　　目前，计划行政控制最为严密的是城乡土地、农村宅地和房屋领域，作为要素不能由市场化进行配置，其性质是没有价格的生产资料和生活资料。其基本不能进行一级和二级市场交易。如虽然法律已经确定，但农村城郊集体土地还是直接进入不了建设用地市场。这样如此本应该接纳流动性巨大的领域，将投资和贷款等等的货币流入可能性几乎全部封堵了。需要正视的问题是：目前的存量城镇住宅和工商办公楼宇及其政府土地出让，只能是流动性收缩的部分，怎么稳定也不会再成为新流动性还能够注入的领域。

　　2． 土地房屋改革不彻底将失去2%的经济增长率

　　一是从资产和财富化角度看，1998年的城镇住宅商品化改革和90年代后期大规模土地有偿出让，到2023年期间，无价格生产生活资料到市场价格资产化溢值，年平均贡献的GDP新增长率为1.6%左右。如果还能够继续推进剩余无价格生产资料和生活资料性土地房屋的资产化改革，将给未来11年的GDP也贡献1.6%左右的增长率。

　　二是从土地作为生产要素市场化配置看，目前城乡土地的闲置、浪费和低利用率等体制性剩余率在35%左右，如果通过市场化改革得以优化配置，其生产率的提高，可形成年平均0.4%左右的新经济增长率。而不彻底推进城乡土地和农村房屋体制的改革，未来国民经济会失去本来可以得到的2个百分点左右的增长率。

　　3．农村居民和城市化转移人口的收入损失

　　农村宅地、其他建设用地和农业用地不是定价的资产，使农民和向城市转移的人口损失了以下几类收入。

　　一是失去了农村居民，特别是农村青年、回乡毕业生和参军复员以地为本就业、创业和经营收入。因为在农村，土地被基层政府土地、规划和建设机构所严密控制，劳动要素不能与土地要素自主组合形成生产力。农村土地不可以以资注册、联合出资、入股企业、抵押融资和宅地商用等，限制了自我就业和创业。

　　二是农村城市化人口和劳动者去外长久工作和居住，则会失去农村土地房屋资产市场化退出的收入，在农村留有的承包地和宅地也属于垃圾级资产。市场经济中，有此情况的农户，可以将自己的宅基地和耕地出售，得到资产收入，退出宅地和耕地的拥有和使用。因为有价值，也可以拥有权不变，也进行资产管理和经营的托管。但是，在禁止交易的场景中，无法出售或者托管，留之如鸡肋，弃之则一无所得。

　　三是农民几乎没有得到集体土地向城市转移的收入。因地方政府有巨大的土地财政利益，其不愿意和限制村集体自主出售其其他农业和建设用地。通过空心村（在外人员久不居住）和合村并居等整治，获取建设用地和用地指标，将其征用并出让获得土地出让金。20世纪90年代到2023年，农村转移2亿多亩地，其中出让9000多万亩地，地方政府获得出让金78.8万亿元，返给农民的不到3%。

　　4． 城郊农村和农区乡村会大面积衰败

　　市场经济中，农村城郊土地房屋价值的存在，外迁者可以使房屋和农地通过交易退出，得到置换的货币财富，不会使其闲置、空心和撂荒；因为是有价值的资产，留守者和迁入者可以通过货币购入迁出者的宅地或者耕地，进行居住改善、迁入居住和接续创业经营，并在耕地上进行规模化生产。但是，如果禁止农村住宅、宅地、其他建设用地和农业用地交易，包括设置集体所有权，农民承包权和宅地使用权，其他人耕种权和居住权三权分置的所有制结构，但禁止交易的体制使农民还是得不到收入，耕种者无法就业创业，没有人去购买没有使用财产权的耕种权和居住权。于是中青年人出村，土地撂荒，没有人购买耕地，无人去购房，房无人住，导致所有的村落都会衰败。

　　5． 市县级基层政府得不到房地产税收入

　　需要正视的现实是，随着房地产的过剩和人口的收缩，70年土地出让金一年收来一年花完的时代已经结束。国际通行的体制是，三级政府，三级收入。中央政府增值税、所得税、社保税和关税；省级政府消费税（占70%）为主，加增值和所得等税；市县级政府房地产税（占60%）为主。提醒中央政府的是，逻辑推理是：（1）要是禁止城乡土地和农村宅地住宅交易而不是资产，那么基层地方政府就没有主税源；（2）如果地方政府没有这一主税源，那么中央政府就要在增值税和所得税中分一部分给市县政府；（3）如果地方政府将土地自己用，或者出让给国有企业，则是财政收入从左口袋向右口袋换来换去；并且国有和集体经济效率很低，其占用很多的土地，政府大概率是收不上房地产税。

　　6． 农村房地不是资产将催生巨额城镇游荡人口

　　（1）反对农村土地房屋市场化学者一个的看法是，耕地集中，会形成收入不公和两极分化。这是错误的推断。实际上，目前全国农村劳均耕地在9亩左右，南方多在3亩左右。如果种粮食，以今年的粮价，每个劳动力需要种植200亩，才能得到外出务工人员一样的收入。一家两口人种400亩地，收入有可能还不如两人外出打工。根本就不可能成为富豪并两级分化。

　　（2）他们的另一个看法是，不能让农民的耕地、宅地和住房成为资产，否则他们会卖了去城镇到处流浪，成为社会不安定人口；特别是在经济不景气时，农村有房有地会成为他们的蓄水池，保持社会的稳定。这也是错误的臆想。一是本来多年来城镇中没有城镇户籍和工作不稳定的常住流动人口在1.7亿左右，大多租住在便宜的城郊和城中住所中，并工作的稳定性较差，规模为世界之巨。二是农村根本就没起就业和生活蓄水池的作用，经济不景气状况下，到农村更无就业机会，收入更少，更得向城镇流动。2019到2023不平凡的几年中，城镇灵活就业人员从4128万人，猛增到了14292万人，灵活就业人员多出1亿人；乡村总就业却从2019年的30198万人下降到了27009万人，减少了3189万人。是他们用市场经济的办法退出土地房屋，到城镇还有迁入资产变现收入的经济能力，将他们逐步地变成市民，社会安全呢，还是让他们不能市场化地交易或者托管退出农村土地房屋，到城市成为大量的临时居住流动人口安全呢？

　　7． 没有土地房屋新资产进入债务金融体系动荡的风险

　　市场经济的一个重要内容，就是土地要素市场化和土地资料资产化，特别是在债务型和多货币的经济发展模式中，这种永不磨损和耐磨资产，作为债务信用保证和币值稳定之锚有着关键性的作用。中国地方债务规模过大、国企债务呆滞、养老债务压力趋大，房地债务和投融资大集团债务较为脆弱。未来债务增长速度将快于货币增长速度，货币增长速度将快于GDP增长速度。

　　笔者的计算是，如果未来GDP增长速度平均为3%，货币增长速度平均为7.5%，债务增长速度平均增长8%，而目前现有的资产因人口收缩、老龄化、高价格回调等因素，持续缩水4到5年，未来小幅回升，则在2028到2029年间发生人民币币值跳水的可能性很大，而且到2035年情况会翻倍严峻。而债务也会失去资产抵押等信用的保证，缺乏土地房屋耐磨资产支撑的比例却会越来越大，到2028和2029年时债务链出大问题的可能性也不小。