万科新棋局，郁亮要“扶正”孙嘉？

在电影《你好，李焕英》里有个台词挺逗的——“在你当广播员前，俺们厂连个广播站都没有。”这话放到万科身上也有意思，孙嘉来之前，万科也没设过总部总经理这职位。万科，这个曾经的“宇宙第一房企”，从王石手里平稳过渡到郁亮，再到“活下去”的口号，接班人问题一直是个热点。孙嘉一度被看作是郁亮的接班人，两人都是北大经济专业毕业，还都干过万科财务负责人。孙嘉在“宝万之争”中的贡献也被看作和郁亮在“君万之争”中的表现一样出色。为了扶正孙嘉，万科最近专门设了个前所未有的职位——万科集团总部总经理。

10月初，万科自曝家丑，公告暴露了公司在信息披露上的重大疏忽，还意外曝光了现任总裁、首席执行官及非独立董事祝九胜先生过去曾受到的纪律处分。10月30日，万科一个月内第二次调整组织架构和高管，孙嘉的任免成了焦点。公告显示，孙嘉被任命为万科集团总部总经理，朱旭为万科集团董事会办公室首席合伙人，邱丹为万科集团法务部首席合伙人。孙嘉的职务不是万科集团总经理，而是总部总经理，这是万科第一次设立这职位，具体职责不明，但权责应该不小。孙嘉还是商业事业部负责人。

孙嘉，北大毕业，哈佛商学院硕士，麦肯锡出身，在万科历任多个要职，包括战略与投资管理部总经理、西安万科总经理、上海万科总经理、集团副总裁、集团首席财务官、南方区域区首等。孙嘉是郁亮的校友，万科最年轻的高管，曾被传是万科未来的董事长人选。2007年加入万科，孙嘉在不同地区和岗位展现了管理能力。2016年“万宝之争”期间，孙嘉在谈判中起到关键作用，协调深圳地铁成为万科战略股东，之后被提拔为万科执行副总裁和首席财务官。2019年5月，孙嘉接替张纪文出任万科南方区域首席合伙人。孙嘉掌舵南方区域期间，业绩虽保住第二，但连年下降。2020-2022年，万科南方区域销售额分别为1502亿元、1450亿元、1039亿元。孙嘉还兼任深圳万科总经理、万科海外主席。今年1月，万科成立商业事业部，孙嘉出任商业事业部首席合伙人。如今，孙嘉又被任命为万科集团总部总经理，职责权限更大了。

除了人事调整，万科集团总部还增设了董事会办公室、法务部，将原“中心”更名为“部门”。调整后，万科集团总部组织架构包括：董事会办公室、集团办公室、党群工作部、战略投资运营管理部、财务资金管理部、人力资源部、审计监察部/监事会办公室/纪委办公室、法务部。这样的调整可以理解为对核心条线及重点任务管理的聚焦，以及由中心变为部门后，可能更加下沉与细致，甚至到具体事务中。

半个多月前，万科刚完成一轮组织架构调整，加强开发经营业务的组织集约化建设，开发经营本部进一步下沉业务前线，直接负责产品原点的管理和重大项目的操盘，开发经营本部将组建办公事业部；深化商业事业部组织建设；人员安排上，保持原核心班底不变。在这次调整中，万科原来的七大区域公司缩减为五个，东北区域、西北区域调整为总公司，华东区域、南方区域、北京区域、西南区域、华中区域本部精简职能，定位为开经派驻的“前方指挥部”，只设置与项目直接相关的业务职能，不再设置后台保障类职能。重大项目多、产能货值大的上海公司、广佛公司，则调整为开发经营本部直接管理，以加强对资源盘活、经营提效、交付品质、成本管理等方面的专业管控。

对于这次调整，万科方面表示，公司每年都会例行开展组织检视和相应优化，以更好地适配形势变化和发展需要。本次组织架构的进一步集约化，有助于进一步提升项目的运营效率和效益，尤其是集中力量打造重点项目。

前三季度巨亏179亿，万科早在2018年就曾高喊“活下去”。尽管之后公司战略有所调整，但6年过去了，万科依然面临非常大的困境。10月30日，万科发布2024年第三季度报告，前三季度实现营业收入2198.95亿元，同比下降24.25%；归母净亏损179.43亿元，扣非净亏损144.68亿元。其中，第三季度万科营收771.2亿元；归属于上市公司股东的净亏损为80.9亿元。这是万科首次出现三季报亏损。对于业绩亏损，万科解释称主要受到开发业务结算规模缩小、毛利率下滑、减值计提以及部分非核心财务投资亏损等多重因素影响。

除此之外，万科的现金流表现持续承压，今年前三季度，万科经营活动产生的现金流量为净流出48.48亿元。销售方面，前三季度万科累计实现合同销售面积1330.8万平方米，合同销售金额1812.0亿元，同比分别下降26.8%和35.4%。令人欣喜的是，截至9月底，万科已完成197亿元公开债务的偿还，前三季度偿还有息负债约700亿元，年内已无到期的境内外公开债券。万科表示，报告期集团采取多种举措促进回款，保障公开债务顺利兑付，包括坚持积极销售、开展存量资源盘活、推进大宗资产交易、拓展资产退出渠道等。

不过，万科目前仍存续美元债4只，存续规模17.95亿美元。其中，一年内到期的美元债有2只，到期规模近10亿美元，集中兑付压力较大。境内债方面，目前万科存续债券30只，存续规模487.43亿元。其中，一年内到期规模有158.9亿元，主要兑付期集中在1-3年内。

从负债端来看，截至2024年三季末，万科总资产13571.8亿元，总负债9828.21亿元，净资产3743.58亿元，资产负债率为72.42%；有息负债合计3276.1亿元，净负债率高达66.2%。同期，万科流动负债有7508.32亿元，主要为应付账款，其中一年内到期的短期债务合计有1201.99亿元。

面临债务压力，万科的资金流动性不足。截至三季度末，万科账上货币资金有797.45亿元，规模持续下降，无法覆盖短债，现金短债比为0.66，短期偿债压力较大。整体来看，地产行业持续寒冬，万科销售下滑、业绩亏损、流动性紧张、偿债压力较大，郁亮们仍面临“活下去”压力。