昆明新房销量已恢复到3年前水平，价格仍在低位，关键看后劲

根据克而瑞最新公布的数据，10月份昆明新房销售终于摆脱低迷，迎来了大幅度上涨，当月成交44.86万平米，比9月份增加近17万平米，增幅超过60%，创造了一年来的新高。

如果不计10月，今年昆明新房（住宅）的平均月成交面积仅有26.62万平米，可以明显看出，在新一轮救市政策的刺激下，昆明房地产市场确实有了明显回暖。

10月44.86万平米的销量，差不多和3年前同一时期的销售面积持平。2021年10月昆明新房销量为47.93万平米，仅比今年10月多3万平米。但如果和2019年、2020年昆明房地产市场巅峰时期相比，差距还是非常大。2020年10月昆明新房（住宅）销售面积高达92.67万平米，而2020年9月的销售面积更是多达98万平米，“金九银十”成色十足。今年10月昆明新房销售面积还不足巅峰时期的一半。

剔除延期备案项目后10月份昆明新房销售数据（图源：克而瑞）

另外，虽然销售面积有了明显增长，但成交价格却变化不大，10月新房成交均价为11961元/平米，仍低于1.2万关口。不过，10月昆明新房成交价格受延期备案的浩创酌悦影响比较大，浩创酌悦是10月份昆明成交备案最多的项目，由于该项目地处呈贡，价格不高，所以整体上拖累了10月份昆明新房均价。

如果剔除延迟备案的浩创酌悦等项目，10月昆明新房均价为12446元/平米，仍旧在低位徘徊。

同样，由于浩创酌悦等延迟备案项目的存在，9月和10月昆明新房销售面积的含金量也略微打了折扣，如果剔除延期备案项目，10月昆明新房销售面积为41.74万平米，仍旧是一年来的新高，略低于3年前同期水平。

昆明楼市明显回暖（图为新开盘的万科桂语东方）

总的来说，在新一轮政策刺激下，过去观望的购买力正在集中释放，昆明新房市场开始明显活跃、回暖，考虑到如今二手房的市场占比已经非常高，超过60%，10月份新房销售面积能恢复到差不多3年前的水平，已经是非常积极的市场信号。

但房价却仍待修复，即便剔除延期备案项目，10月份昆明新房均价也才12446元，仍低于今年来的房价均值。

当然，不是说房价低就不好，而是当下昆明新房的低价是以过半楼盘亏本销售为代价的，这显然是无法持续的，也不是健康市场该有的状态。

邦泰璟和是10月份唯一开盘的新项目

有一个迹象很能说明问题，尽管过去一个多月开发商的日子稍微好过了一些，资金方面也不再那么拮据，可是至今昆明市还没有全面恢复土地供应的迹象，下半年至今就只卖了杨家地的一宗城改土地。

考虑到土地从挂牌上架到真正交易需要个把月，截至昨日昆明仍旧没有新的土地出让计划，如果再拖半个多月，昆明市就几乎要放弃今年卖地的打算了。这说明什么？并不是昆明市不愿意卖地，昆明各区和昆明投促局不断推介新地块，就说明卖地的愿望还是很强烈，无非是在昆明的开发商尚未恢复信心，不愿近期拿地罢了。

接下来要观察的是10月的市场回暖是否能够持续，如果今年最后两个月都能维持10月的楼市热度，说明房地产行业又行了。