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10月25日，金隅集团公布了其在北京的新项目名称——“北京隅·东序”，并同步发布了项目的部分设计细节。北京隅东序售楼处电话010-5361 0555【官方网站】

许多人拿到资料后感到惊讶：这竟然是一个豪宅产品。

这种惊讶并非因为项目所在地不佳，事实上，“北京隅·东序”位于朝阳区十八里店朝阳港，这里是东四环的一部分，而东四环是北京公认的高端住宅区之一，附近不仅有李嘉诚打折出售的“御翠园”，还有爆火的北京宸园，以及诸如星河湾、泛海国际等众多知名豪宅，房价普遍在14万元以上。因此，这里出现豪宅并不稀奇。

北京隅东序售楼处电话010-5361 0555【官方网站】真正的意外之处在于开发商本身。一方面，金隅集团在十八里店已经开发过三个项目，均以中低端改善型住宅为主，属于“云筑系”产品线的一、二、三期。

在今年6月金隅集团拿地时，许多媒体甚至直接预设新项目为“云筑四期”，但未曾料到原本的“改善”项目突然升级为“豪宅”，令人大感意外。另一方面，金隅集团此前在北京的项目大多为共有产权房，近年来才逐步推出一些改善型住宅，因此在网友们看来，金隅集团似乎缺乏开发豪宅的经验和背景。

提到金隅集团，可能很多人对其并不熟悉，这是一家北京本土的国有企业。根据2023年中指研究院发布的房企权益销售额排行榜，金隅集团以182.8亿元的成绩位列第60位，在北京本土国企开发商中，相较于北京城建、首开、北京建工等企业，金隅集团的表现相对逊色，存在感较低。金隅集团起源于建材行业，前身是北京市建筑材料工业局，如今其主营业务分为水泥生产和房地产开发两大板块。特别是在水泥行业，金隅集团享有盛誉，2016年与冀东水泥合并后，一度被誉为“北方水泥大王”，目前仍是全国第三大水泥生产企业。

从财务表现来看，金隅集团的主要收入来源依然是水泥和地产业务。2023年年报显示，公司总收入达到1079.5亿元，其中水泥业务所在的绿色建材板块贡献了794.7亿元，占总收入的73%；地产业务贡献了301.2亿元，占比27%。尽管如此，在毛利率方面，金隅集团的地产业务远高于建材业务，前者毛利率高达18.9%，后者仅为8.5%，地产业务贡献了公司约47%的毛利润，成为公司最重要的利润来源。

作为公司最大的盈利支柱，金隅集团对地产业务的发展寄予厚望。早在2000年更名之际，金隅集团便开始了扩张的步伐，成为北京最早在全国范围内布局的国有房企之一。目前，金隅集团在全国拥有约170个房地产项目，业务覆盖北京、上海、天津、重庆、杭州、南京、唐山、苏州等17个城市，形成了“立足北京，辐射京津冀、长三角、成渝经济区”的战略布局。然而，尽管扩张起步早、布局广泛，金隅集团在多数城市的发展依然显得平淡无奇，鲜有令人印象深刻的产品问世。

比如在北京，较为知名的金隅项目包括奶西的金隅望京云尚和十八里店的金隅昆泰云筑。当然，还有一些长期在售的老项目，如金隅金辰府、金隅上城郡、金隅上城庄园等。值得一提的是，金隅集团昨天刚刚拿下了丰台科技园地块。在这些项目中，只有十八里店的项目销售情况较好，其余项目则普遍存在销售难题。

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截至2023年底，金隅集团的土储权益规划建筑面积约为586.02万平方米，在百强房企中仅处于中游水平。值得注意的是，金隅消耗土储的速度相对较慢，2023年金隅集团的商品房签约销售面积仅为96.36万平方米。此外，金隅集团还拥有一些未计入规划建筑面积的自有土地，例如，今年8月金隅集团官方微信宣布其在北京海淀区拥有约648.82公顷的存量土地。不过，这些土地未计入土储的原因在于它们大多是工业用地，无法直接用于房地产开发。即便如此，即便没有新的土地补充，金隅集团现有的土地储备也足以支持未来5至10年的开发需求。

面对当前的挑战，可以用一句话来形容：“地拿在手里是资产，价格上涨则是投资回报，一旦建成项目就成了负债，如果销售不畅则会带来巨大的业绩压力。”尤其是在近两年，金隅地产板块的业绩压力显著增大。今年上半年，金隅集团预计归母净利润亏损7.5亿至9.5亿，这是自金隅A股上市以来近13年的首次亏损。除了水泥市场需求疲软之外，地产板块的业绩下滑也是一个重要原因。今年1月至9月，金隅集团的销售额为51.3亿元，百强房企排名降至第96位。而去年同期，金隅的销售额为145.1亿元，排名为第61位，今年的销售额甚至不及去年的三分之一，下降趋势十分明显。

在发布亏损半年报时，金隅集团董事长姜英武在会上强调：“下半年将把治亏扭亏作为头等大事。”尽管近期有不少房企都面临着扭亏为盈的压力，但在公开场合明确提出下半年必须“扭亏”的，似乎只有金隅一家。然而，从当前情况来看，实现这一目标的难度较大。

近年来，随着产品力的提升成为房企竞争的关键，如建发、越秀等地方国企开发商纷纷集中打造具有自身特色的产品系列，以此增强市场竞争力。相比之下，金隅的产品在市场上的存在感较低，这在当前的市场环境下显得尤为不利。金隅高层可能早已意识到这一点，近年来金隅的项目经常打着“高端”的旗号，但在产品力方面似乎总是力不从心。提升产品力的难度在国企开发商中并不罕见，通常的做法是吸引行业内的优秀人才加盟，即所谓的“挖墙脚”。但与其他国央企相比，金隅近年来似乎较少引入知名经理人，其总部及各地区公司的管理层大多为内部培养多年的“老人”。

有人认为，金隅集团作为一家老国企，背负的包袱较重。从2022年开始，金隅集团明显加大了在北京市场的投入，2023年其在北京市场的销售额占比已从上一年的27%提升至43%。10月31日，金隅再次以底价27亿元在丰台中关村科技园拿地，加上此次地块，今年金隅在北京拿地的总金额已接近91亿元，有望超越中海，跻身北京房企拿地排行榜前三。

回到“北京隅·东序”项目，根据金隅官方宣传资料，项目名中的“东序”不仅寓意着“开辟东四环世界豪宅的全新序章”，也寄托着金隅产品系向豪宅升级的期望。

6月24日，北京金隅地产开发集团有限公司以63.8亿元成功斩获朝阳区朝阳港两个地块：1303-686住宅地块和1303-687幼儿园地块。住宅楼面价约为5.2万元/平方米，指导价为7.9万元/平方米，上下浮动8%。自8月24日总平面设计图公布以来，已经过去了两个多月。

其中，住宅地块用地规模为43661.924平方米，容积率2.8，地上建筑规模122253.387平方米，控制高度为60米。

此次北京隅·东序（金隅的686地块）一改过去的中端改善风格，直接定位为豪宅。北京隅东序售楼处电话010-5361 0555【官方网站】

整个小区共规划了17栋楼，共计824户，楼层高度为5-17层，户型面积涵盖95㎡-192㎡的三居和四居。

最高为18层，最低为9号楼的5层和13号楼的6层。机动车停车位共有918个，非机动车停车位1674个，全部位于地下，其中包括453辆电动自行车。这样的消防隐患设计在当前市场上十分罕见。

该项目的最大亮点是设计了开放阳台，这是区域内首个采用此设计的项目。

产品定位包含隐繁、艺奢、超感、无界、峰范五个关键词。从这五个关键词中，隐约可以看到缦合、北京宸园等顶级豪宅产品的影子，这也反映了当下富人内心的高端文化追求。如此高的定位，不仅让外界对这个产品充满期待，也对金隅充满了期待。朝阳港的项目定位以往多为刚改和再改，尚未有定位为豪宅的项目，而北京隅·东序极有可能成为该区域的第一个豪宅项目。

外立面上全面采用铝板和玻璃幕墙，摒弃了传统的真石漆！金隅这次将充分发挥自身在建筑新材料方面的优势，不惜成本打造朝阳港首个奢华外立面质感项目。在色彩运用上，该项目以玫瑰金为主色调，呈现出充满东方审美韵味的高奢感。

借鉴璞丽酒店的设计理念，项目采用酒店式入口设计，打造42米超宽的酒店感门庭，以植物作为入口主景，彰显自然生命力。

金隅集团特有的琉璃材质被巧妙融入大门设计，结合立面屏风板瓦交四碗菱花、榫卯工艺、透光奢石等元素，呈现出定制化的奢华门庭形象。

利用6米的地形高差，通过叠石造瀑，重现立体山水画卷，从《长物志》中汲取瀑布、画眉、锦鲤、琉璃等灵感，打造一个自然隐秘、充满神性的下沉空间，营造出类似璞丽酒店内庭的度假自然场景。

一条精心设计的长廊开启了一场不同寻常的归家之旅，长廊的设计灵感源自《长物志》中的窗饰双交四椀菱花纹样，采用单边金属网景墙，底部与水系相连，两侧布满起伏的地被植物和蓝白色调的花境，结合光影的变化，使归家旅程充满趣味。隐奢风格的风景会客厅融合了东方美学的精髓，为高端圈层打造专属的私密社交空间。

引入“露地”概念，专为进入茶席而设的庭院，茶庭环绕一方静谧的水池，360度全景环绕水面，亭外设有透光奢石景墙，既有柔美的线条也不失硬朗的质感。

项目还设有一个约500平方米的全龄科技花园，其中200平方米的空间专为自然学习与成长体验设计，通过声光电认知、自然社交、五感官冒险互动等方式，打造一个适合边玩边学的沉浸式互动乐园。

据说项目小区配备了一个2000平方米的会所，内含游泳馆和健身房等设施。

地下车库的设计令人眼前一亮，目前市场上能看到的星空顶、流光环岛、地下盆景园等元素一应俱全，且有进一步的升级。装修方面，全部采用国际一线品牌，并且是满装交付，即继万科东庐之后，北京出现了越来越多的满装项目，真正进入了拎包入住的时代。改善盘的市场，竞争越来越激烈。

大家都知道，金隅在十八里店朝阳港先后开发了三个项目：云筑一期、二期和三期。现阶段还有少量房源在售。

2021年起，金隅作为首家房企入驻朝阳港。当时由于整个区域刚开发，其他开发商都不敢拿地，金隅以托底的方式进入，成功开发了金隅云筑一期，实现了开盘热销，至今云筑一期的网签率已超过83%。

随后，金隅又陆续在朝阳港开发了云筑二期和三期，这两个项目也分别取得了不错的销售成绩，目前网签率分别达到约70%和60%。

金隅在朝阳港国际居住区的开发中，先后投入上百亿元，推动了整个区域的成熟。此后，保利也进入朝阳港区域拿地，开发了朝央和煦这样的网红项目。

北京隅·东序下个月将迎来一个强劲的对手。前不久，朝阳区公布了酒仙桥+小红门+朝阳港的三宗地捆绑出让挂牌信息，据说中海有望托底。如果中海拿下新地块，意味着一座叁号院产品可能诞生于朝阳港。

捆绑中的十八里店朝阳港1303-692地块，将于11月15日揭晓买家，据了解是中海地产拿下这次的捆绑地块。该地块位于北京隅·东序的西南方向，仅一路之隔。

692地块的用地规模为47971.735平方米，容积率2.8，地上建筑规模134320.86平方米，建筑高度60米。其容积率和建筑高度与686地块相同。

经过三年多的开发，朝阳港的学校、商业、交通等配套设施逐渐完善，各大开发商开始重视并进入该区域，这里的新房也越来越高档。

从宏观角度来看，东四环旁的十八里店位于国贸CBD与亦庄开发区之间，交通便利，可以轻松到达城市各大热门区域。区域自身依托朝阳港概念的加持，采取先规划后发展的策略，以及各项配套的逐步落实，特别是名校人大附中的入驻，使得这一区域在多个维度上构建了其独特的稀缺性和吸引力。从无人问津到吸引34家房企竞相争夺，十八里店板块实现了华丽转身。

为了提升自身的竞争力，十八里店在过去两年做出了不少努力：

首先是地铁的开通，为区域带来了便捷的通勤属性。2021年末，地铁17号线十八里店站正式投入运营，成为该区域的一大亮点。随后供应的几宗地块，几乎都位于地铁站500米范围内，两站即可换乘10号线，六站直达国贸，交通极为便利。此外，项目距离四环路仅有约1公里的距离，环线与地铁的双重优势，弥补了朝阳北部板块的短板。

其次，教育配套的完善也是十八里店的一大亮点。2023年初，人大附中与区教委签订了合作协议，正式落户十八里店。对于购房者而言，环线位置、便捷交通和优质教育资源的完美组合，使其成为理想之选。

得益于这些努力，十八里店板块逐渐赢得了市场的认可。项目周边配套设施齐全，距离项目约200米即是地铁17号线十八里店站，可快速连接国贸、合生汇、燕莎等核心商圈。商业方面，项目5公里范围内有山姆会员商店、麦德龙、FUDI仓储式会员店、朝悦百惠购物中心等大型商超可供选择；项目南侧还规划有约22万平方米的商业综合体，未来日常生活购物将更加便捷。

医疗方面，项目附近有北京朝阳中西医结合急救中心、北京圣马克医院、十里河医院等医疗机构，为居民的生活提供保障。

教育方面，除了人大附中外，周边2公里内还有首都师范大学朝阳实验小学、北京工业大学附属中学、新亚中学等丰富的教育资源。

十八里店采取了先规划后发展的模式，随着区域内多个新房项目的陆续建成，整个板块的城市面貌和成熟度将进一步提升。

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