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颐和澐颂“偷阳台”,海开控股食言了?

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文/乐居新媒体 林振兴

海淀第一个偷阳台面积的楼盘诞生了,它就是最近公开案名的颐和澐颂。

两个月前,北京自规委公示了颐和澐颂项目的方案。10月11日,针对该项目设计图纸,反馈上来了38条意见。

其中,有一条意见最带有情绪色彩,“强烈反对该项目有阳台规划,会影响本区域房价其他二手房保值。”

建设单位则信誓旦旦回复,“本项目规划设计中住宅均未设置开敞阳台、露台。”

海开控股的答复很巧妙,也不是完全错,的确该项目没有外置敞开阳台,但是它有内置封闭阳台,而且偷得很隐蔽。南向没阳台,北面和侧面有阳台,但阳台面积不大,宽度估计就60-70公分,等于变相赠送阳台。


一位去现场看了颐和澐颂样板房的购房者,也称北面有内置阳台。

近几年,楼市下行,北京一些区域的楼盘规划审批的尺度放宽,地产商用送阳台、露台,已经见怪不怪,顺义、丰台、大兴、石景山、昌平都有所覆盖。此举目的是为了让地产商的房子好卖一点,进而拉动土地市场,而购房者也得到了实惠。但海淀向来比较严苛,尚未在送阳台上松动。

现在,颐和澐颂在海淀打响了偷阳台面积的第一枪,对没有赠送阳台的新楼盘和老小区进行了降维打击,也难怪永丰南片区的老小区业主们会投出反对票,反对“该项目有阳台规划”。

当然,最紧张阳台的还属周边的新盘操盘手们,已经开盘的中海中旅西山观复,没有阳台,只有飘窗赠送;保利建工嘉华天珺也不会有阳台。

颐海澐颂属于海开永丰南,销售指导价9.3万/㎡,永丰北的项目是保利的嘉华天珺。这两个项目直线距离不到3公里,90-170㎡面积段基本重合,属于竞品。

在北京楼市最艰难的时刻,海开控股肩负其海淀的地界上的“托底”责任。先是5月底,海开控股旗下的海开云创斥42.3亿元拿下了海淀清河的一宗综合性商业金融服务用地;而后6月初,它又单枪匹马以79.17亿元拿下永丰南地块,溢价率1.5%。

短短16天后,项目公司北京海开颐和房地产开发有限责任公司成立,注册资本5000万元,法人牛卫华,由北京华大基业房地产开发有限责任公司(简称“华大基业”)全资持股,而华大基业又是海开控股的全资子公司。

目前,华大基业名下有5家存续子公司,还包括北京壹品海开房地产开发有限公司、北京海开基业置地有限责任公司、北京海开嘉业房地产开发有限责任公司、北京海开华大置业有限责任公司。

海开的拿地野心,还未止步。11月5日下午三点,功德寺两块地的买家就要诞生了。截至目前,功德寺地块吸引了近10家房企参拍,其中就包括海开 建工联合体。

在更早的国庆节前夕,海开控股全子公司海开城市更新拉上北京城建,悄悄成立了北京海城兴泰置业发展有限公司。

海开控股便已经在北京土地市场豪掷超120亿元。能如此大手笔,是因为这家开发商背后有一位“好爸爸”,不仅替其担保,还拆借资金给它。

海开控股的全称为北京海开控股(集团)股份有限公司(曾用名“北京海开房地产股份有限公司”),成立于2001年12月,注册资本12.18亿元,法人、党委书记兼董事长马光华。

2021年3月,北京市海淀区人民政府聘任周有建为海开控股董事长,马光华为总经理;然而短短两年多后的2023年12月29日,周有建被免去董事长职务,马光华接任。关于免职原因,并未通报。

股东架构上,海开控股目前由北京翠微集团、北京海淀区国有资本运营有限公司、北京京门兴海科技集团、北京海淀区国有投资经营有限公司、北京海淀置业集团、北京威凯建设发展分别持股37.89%、34.31%、24.23%、2.44%、0.57%、0.57%。它们的终极股东都是海定区国资委。

据乐居财经查阅获悉,海开控股2023年的营收105.39亿元,同比猛增328.35%,净利润只有区区5108.93万元,同比增5.31%,属于“增收不增利”。其中,房产销售收入占比42.01%,移动贸易收入占比48.07%,技术服务等其他收入占比9.92%。

同期,海开控股的总资产为342.63亿元,总负债285.32亿元,资产负债率83.27%,相对过高;经营性现金流量净额-19.09亿元,手握现金仅31.43亿元。

这三年,海开控股拿地凶猛背后,还有一位“好爸爸”在默默支持。

根据北京海淀区国有资本运营有限公司的审计报告显示,它借给海开控股59亿元,账龄为1-3年,其中1年期为39亿元。截至2024年6月底,海开控股已拆借15亿元。而在2023年,北京海淀区国有资本运营公司对海开集团增加了1.25亿元投资。

同时,北京海淀区国有资本运营有限公司还替海开控股担保,担保金额为11.1054亿元,担保银行为农业银行北京海淀支行,日期从2021年8月20日至2028年8月18日.

在2023年3月和10月,海开控股发行了非公开债11.5亿元和PPN债券20亿元,都是两年期,担保人为北京海淀区国有资本运营有限公司。2024年9月5日,海开控股成功发行了11亿元公司债券,票面利率2.55%。

但如果未来海开控股经营情况恶化、不能偿还到期债务,北京海淀区国有资本运营有限公司可能会面临一定的代偿风险。

此外,股权出质也是海开控股融资的重要手段。2021年,海开控股将旗下北京海开缤悦酒店管理有限公司价值84736.8421万股权数额,出质予中国农业银行北京海淀支行。

2024年7月,海开控股将旗下华大基业2000股股权数额,出质予浙商银行北京分行;紧接着9月,海开控股又将旗下华大基业1500股股权数额,出质予北京市海淀区政府投资引导基金(有限合伙)。

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