哈？被质疑了

图： Manshen LO

最近房贷新闻挺火。

聊一个冷门槽点。

前几天我写房贷时，随手在留言区回复了一条： “存款是单利，房贷是复利。”

一大批读者质疑了。

“房贷不是单利吗？银行APP上房贷显示的就是单利。”

haha，我当时想解释，但没法三言两语说完。就先闭麦了。

今天 展开说说。

一

首先，大家普遍同意：存款是单利。

它一般是到期付息。

我存个五年期存款，利息3%，本金1万元。

那一年利息就是300元， 得等五 年之后， 银行 才 会一次性把钱给我。

五年利息一共1500元。

要是每年付一次利息就好了。

我们可以每年用利息去买别的理财，实现 利滚利，也就是复利。

可以多赚几笔。

我记得前几年有银行卖过一些五年期存款，是可以每年派息，甚至是按月付息的。

它们真是活雷锋呀，但现在按月、按年派息的存款消失不见了。

现在存款普遍是：

到期一次性还本付息。

存款这种搞法，符合大多数人理解的单利。说白了，它并不认可利息的时间价值。

标注3%的五年期存款，真实 复利 大概是2.8%。

二

那房贷呢？

你有没有幻想过，和银行这样商量——

“我有个很棒的想法，我的房贷是30年期，能不能30年后一次性还本付息？”

“就像存款一样。”

银行一定 很懵。

十动然拒，把你赶出大门。

总之。

银行不会等房奴三十年。

它每个月都必须收一笔利息，按时按点，晚了不行。

房贷可以说是一笔复利性质的生意。

收到利息后，银行 可以立马 拿这笔利息去 投资， 实现 利滚利。

而房奴要月月供息，鸭梨山大。

所以我才说，房贷是一种复利。

用复利来描述它，会更符合大多数普通人的感受与认知。

说起来，挺多银行确实会说明自己是单利。

这是我朋友的房贷，APP上清晰地表明自己是「单利」：

这是有原因的，因为银行计算房贷时，在一定程度上确实是用到了单利的口径。

但如果你较真 的话——

房贷又确实比表面利率更高些。

比如一笔标明5%单利的二十年期等额本息房贷，真实复利会是5.12%。

为了避免抬杆， 我 说明下——

这是权威的央妈说的。

央妈首先说，复利计算方法也就是内部收益率法（IRR）。

央妈又举了个例子：

来源：中国人民银行公告〔2021〕第3号

如果要我来理解——

房贷确实用单利数字来标注。

但仅仅是标注而已。

它有按月付息的特点，利息的时间价值被充分认可，早早地回到了银行兜里。

以普通人的语境来说，更应该看成一种复利。

PS.

所以有个误区要留意。

有的人认为——

存贷利率相同的话。可以互相抵销。

“房贷3 %，存款利息是3%，两者 刚好抵消了，我没让银行占到一分钱便宜 ”

不是这么一回事。

两种利息的现金流是不一样的， 颗粒度 对不齐。

存款的利息，覆盖不了贷款利息。