最高法判例：审理房屋登记案件，应当对房屋登记中是否存在善意取得情形进行审查认定

裁判要旨

1.对于当事人提交虚假材料从而获得房屋登记的，房屋登记机构可以撤销已经作出的房屋登记行为。房屋登记中如果存在善意取得的情形，则构成对撤销房屋登记的阻却事由。人民法院审理房屋登记案件，应当对房屋登记中是否存在善意取得情形进行审查认定。

2.构成善意取得必须符合以下三个条件：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。（1）是否构成善意:一般来说，若受让人明知道转让人无处分权，则不构成善意。除此之外，受让人在交易过程中还应当尽到基本的注意义务，符合一般交易习惯及日常生活经验法则。善意取得制度的重要目的在于维护交易安全，保障受让人的信赖利益，以及平衡原权利人与受让人之间的利益。若受让人在交易过程中存在重大过失，导致其过分信赖无处分权人进而损害自己或者他人的合法权益，应当就自己的重大过失造成损害结果承担相应责任。（2）是否支付合理对价:转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。

3.持虚假材料、隐瞒权利人办理房屋登记行为，权利人诉请撤销该行为的起诉期限，应当从其知道伪造材料时起算，而非从办理房屋转移登记时计算。

裁判文书

中华人民共和国最高人民法院

行 政 判 决 书

（2021）最高法行再302号

抗诉机关：中华人民共和国最高人民检察院。

再审申请人（一审第三人、二审上诉人）：付某某。

再审申请人（一审第三人、二审上诉人）：赵某某。

再审申请人共同委托诉讼代理人：张**，河南国基律师事务所律师。再审申请人共同委托诉讼代理人：张丹丹，河南国基律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：某某运业股份有限公司（原河南某某运业有限责任公司）。

法定代表人：陈某某，该公司董事长。

委托诉讼代理人：李某某，该公司员工。

委托诉讼代理人：苗中强，河南禹曦律师事务所律师。

被申请人（一审被告）：河南省禹州市自然资源和规划局（原河南省禹州市国土资源局）。住所地：河南省禹州市禹王大道东段103号。

法定代表人：许红涛，该局局长。

行政机关出庭负责人：时永朝，该局不动产登记交易中心副主任。

委托诉讼代理人：刘世勇，该局不动产登记交易中心法制室主任。

委托诉讼代理人：魏皖敏，河南启法律师事务所律师。

付某某、赵某某因某某运业股份有限公司（以下简称某某公司）诉河南省禹州市自然资源和规划局（以下简称禹州规划局）房屋所有权登记一案，不服河南省高级人民法院（2019）豫行再135号行政判决，向河南省人民检察院申请监督。河南省人民检察院提请最高人民检察院抗诉，最高人民检察院向本院提出抗诉。本院于2021年10月26日作出（2021）最高法行抗9号行政裁定，提审本案，并依法组成合议庭于2023年5月23日公开开庭审理了本案。最高人民检察院指派检察员孙玲、检察官助理高鹏志出庭。再审申请人赵某某及其委托诉讼代理人张**、张丹丹，被申请人某某公司委托诉讼代理人李某某、苗中强，被申请人禹州规划局出庭负责人时永朝及委托诉讼代理人刘世勇、魏皖敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

河南省襄城县人民法院（以下简称一审法院）查明：某某公司是在2005年7月26日由原“河南某某快运有限公司”变更为“河南某某运业有限责任公司”，2013年12月30日变更为“某某运业股份有限公司”而来。2014年6月4日，某某公司职工贾某某（现已判刑）利用担任禹州分公司神垕汽车站站长的身份，用伪造的“河南某某运业有限责任公司”印章、委托书（时间2014年6月10日）、法人身份证明及公司章程，以“河南某某运业有限责任公司”的名义向禹州规划局原房产管理服务中心神垕房产管理所提出房屋所有权分割登记申请。禹州规划局于当日受理后即发出公告（期限7日），并于2014年6月17日，为贾某某办理了禹房权证禹州字第0×**号、禹房权证禹州字第0×**号《房屋所有权证》的分割登记，其中禹房权证禹州字第0×**号《房屋所有权证》被分割为禹房权证禹州字第0×**、禹房房权证禹州字第0×**、禹房房权证禹州字第0×**三本《房屋所有权证》。禹房房权证禹州字第0×**分割为禹房房权证禹州字第0×**、禹房房权证禹州字第0×**二本《房屋所有权证》。2014年7月20日后，贾某某再次伪造“河南某某运业有限责任公司”［2014］29号、38号文件、印章、授权委托书（时间2015年元月6日）、企业法人营业执照（营业期限自2004年12月30日至2040年5月6日）、组织机构代码证、法人身份证明、股东会议决议及公司章程，于2015年1月15日与付某某、赵某某签订了《房地产买卖契约》，将某某公司所有的位于禹州市××镇××路的房屋（建筑面积126.13㎡、房屋所有权证号为064290）以41.6229万元的价格出卖给付某某、赵某某夫妇。其中契约第二条约定：甲方（出卖人河南某某运业有限责任公司）乙方（买受人付某某、赵某某）议定房地产成交价格为41.6229万元。乙方于2015年1月15日前清付给甲方；甲方于2015年1月15日将上述房地产交付给乙方。2015年1月6日，贾某某又以“河南某某运业有限责任公司”的名义和付某某、赵某某向禹州规划局原房产管理服务中心神垕房产管理所递交了办理房屋所有权转移登记的申请。2015年1月23日，禹州规划局原房产管理服务中心经审核后，认为符合办理转移登记的条件，办理房屋转移登记并为付某某、赵某某办理了禹房房权证禹州字第0×**和房房权证禹州字第0×**《房屋所有权证》。另查明：因涉案房屋所办理的所有权证引发的纠纷，2016年6月22日案外人杨应周曾向一审法院提起行政诉讼，后于2017年11月2日撤回了起诉，现涉案房屋一直由案外人杨应周占有使用。付某某、赵某某与贾某某签订房屋买卖协议，缴纳给贾某某本人27万元的购房款。贾某某因犯合同诈骗罪、职务侵占罪，已于2016年12月23日经禹州市人民法院依法作出（2016）豫1081刑初491号刑事判决，判处有期徒刑十年零六个月，并处罚金人民币100000元。该判决现已生效。

一审法院认为，本案的争议焦点主要是：一、某某公司是否超过法定的起诉期限。二、禹州规划局作出房屋所有权转移登记行为时是否尽到了合理审慎职责，登记行为是否合法。三、付某某、赵某某所取得房屋所有权是否构成善意取得。一、关于某某公司是否超过法定的起诉期限问题。根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款的规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。因本案涉案房屋的所有权转移登记的行为均系贾某某持伪造的材料、隐瞒某某公司所办理的，2016年3月11日，某某公司下属禹州分公司工作人员发现贾某某涉嫌职务侵占罪后即向公安机关报案，在公安机关侦查中贾某某供述了私刻公司印章、伪造委托书、公司文件及章程等材料，将某某公司所有的位于禹州神垕汽车站临街房屋的所有权证分割后分别出售给他人。起诉期限的起点应当确定为2016年3月11日，某某公司2017年2月16日提起行政诉讼，并未超过行政诉讼的起诉期限。二、关于禹州规划局作出房屋所有权转移登记行为时是否尽到了合理审慎职责，登记行为是否合法问题。按照《房屋登记办法》第二十条的规定：登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；（四）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；（五）不存在本办法规定的不予登记的情形。登记申请不符合前款所列条件的，房屋登记机构应当不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因。根据庭审中禹州规划局提交的证据显示，2014年6月4日，贾某某首次向禹州规划局提出办理禹房房权证禹州字第0×**、禹房房权证禹州字第0×**两本房产权证的分割登记申请时，分割登记由于不改变登记内容，不属于具体行政行为，其合法性该院不予评判。某某公司名称2013年12月30日由“河南某某运业有限责任公司”变更为“某某运业股份有限公司”，在工商部门登记备案公示，某某公司没有及时办理房屋所有权人名称变更登记，也没有到房屋登记机构报备公司名称变更情况。转移登记时，禹州规划局依据《房屋登记办法》第二十条第一、三、四项的规定对房屋转移登记申请材料和申请人身份一致性进行审查后作出的房屋所有权转移登记行为，符合形式审查的要求。但是贾某某在办理房屋转移登记时，已经刑事判决认定所提交的某某公司文件、印章、授权委托书、企业法人营业执照、组织机构代码证、法人身份证明、股东会议决议及公司章程均系虚假的申请登记材料，违反了《房屋登记办法》第十一条的规定，导致房产管理部门在作出行政行为时依据的主要证据不足。因此，所办理的房屋转移登记行为不具有合法性。三、关于本案付某某、赵某某所取得房屋所有权是否构成善意取得问题。按照《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，构成善意取得必须符合以下三个条件：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。根据庭审查明的情况，2015年1月15日，付某某、赵某某与贾某某签订的《房地产买卖契约》是在付某某、赵某某交付一定的付款之后，在申请办理房屋转移登记过程中，贾某某以“河南某某运业有限责任公司”的名义与付某某、赵某某补签的协议，该协议不能作为评判转让价格是否合理的依据。庭审过程中某某公司、付某某、赵某某也均未向法庭出示交付房款前双方签订的协议书或者约定房屋价款的证据材料，单凭付某某、赵某某向贾某某交付购房款27万元，无法判断是否属于“以合理的价格转让”。且付某某、赵某某在2015年1月15日与贾某某签订《房地产买卖契约》前和2015年1月23日取得房屋所有权证后至今，涉案的房屋一直由案外人杨应周占有并使用。就契约约定的人民币41.6229万元的房屋价款至今付某某、赵某某只支付了27万元，该价款没有交付房屋的权利人，而是交给了贾某某及本人账户，出具的手续则为贾某某书写的证明，故付某某、赵某某主张所受让的房屋构成善意取得的证据不足，理由不成立。综上，某某公司的起诉期限未超过法定的起诉期限。禹州规划局以贾某某伪造的“河南某某运业有限责任公司”委托书、公司印章等其他材料所办理的房屋转移登记行为侵犯了原房屋所有权人的合法利益，不具有合法性，依法应予撤销。付某某、赵某某主张受让房屋构成善意取得的证据不足，不予支持。某某公司要求撤销禹州规划局于2015年1月23日为付某某、赵某某办理的禹房房权证禹州字第0×**、房权房权证禹州字第0×**屋所有权证的理由成立，予以支持。某某公司要求判决将房屋产权变更登记在某某公司名下的请求，按照司法权不能替代行政权的原则，合法产权人可按照相关法律、法规规定向房屋登记机构提出申请，由登记机构审查后决定是否变更登记。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款的规定，判决：一、撤销禹州规划局于2015年1月23日为付某某、赵某某办理的禹房权房权证禹州字第0×**、权证房权证禹州字第0×**所有权证；二、驳回某某公司的其他诉讼请求。

付某某、赵某某不服一审判决，提起上诉。

河南省许昌市中级人民法院（以下简称二审法院）查明的事实与一审法院查明事实一致。另查明：2018年6月1日，一审庭审时付某某认可实际支付了27万元房款的事实。二审法院认为，一、某某公司提起本案诉讼是否超过法定起诉期限的问题。本案中，涉案的房屋所有权转移登记系贾某某持伪造材料、隐瞒某某公司办理的。故某某公司提起本案起诉期限的起算点应从2016年3月11日贾某某在公安机关陈述其私刻公司印章，伪造委托书、公司文件等材料，将某某公司所有的房产分割出售给付某某、赵某某时起算。因此，依照本案立案时有效的《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款的规定，某某公司于2017年2月16日提起本案诉讼并不超过法定起诉期限的规定。2、涉案房屋转移登记行为的合法性问题。《房屋登记办法》第十一条第三款规定“申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记”。本案中，贾某某办理房屋转移登记时，已经刑事判决认定其所提交的某某公司文件、印章、授权委托书、股东会议决议等材料均系虚假的材料。因此，涉案房屋转移登记行为不具有合法性。3、付某某、赵某某取得涉案房屋所有权是否构成善意取得。本案中，一是涉案房屋一直由案外人杨应周实际占有和使用；二是2015年1月15日，付某某、赵某某与贾某某签订的《房地产买卖契约》是付某某、赵某某交付一定款项后，在申请办理房屋转移登记过程中，贾某某以“河南某某运业有限责任公司”的名义与付某某、赵某某补签的协议，该协议不能作为评判转让价格是否合理的依据；三是登记备案的《房地产买卖契约》约定房屋成交价为41.6229万元，但一审庭审时，付某某认可实际支付了27万元房款的事实，该事实及《房地产买卖契约》不能作为评判转让价格是否合理的依据。因此，付某某、赵某某主张其取得涉案房屋所有权构成善意取得，证据不足，不能成立，该院不予支持。综上，付某某、赵某某的上诉理由不能成立，该院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，应予维持。付某某、赵某某若认为自己的权利受到了损害，可通过其他途径主张权利。据此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项的规定，判决驳回上诉，维持原判。

付某某、赵某某不服二审判决，向河南省高级人民法院（以下简称再审法院）申请再审。

再审法院查明的事实与原审查明的事实一致。

再审法院认为，一、根据《房屋登记办法》第十一条第三款规定，申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。本案中，贾某某办理房屋转移登记时，其所提交的某某公司文件、印章、授权委托书、股东会议决议等材料均系虚假材料。因此，涉案房屋转移登记行为不具有合法性，原审撤销禹州规划局为付某某、赵某某办理了禹房房权证房权证禹州字第0×**证房权证禹州字第0×**所有权证并无不妥。二、本案的实质性争议为房屋所有权争议，当事人应当先行确认其权属后再行主张相应的行政登记。贾某某利用伪造的某某公司文件材料等，以某某公司名义将涉案房屋卖给付某某、赵某某，并进行了过户登记，某某公司认为贾某某以合法形式掩盖非法目的，其与付某某、赵某某签订的房屋买卖合同无效并应撤销房屋登记，房屋权属仍应归某某公司所有；付某某、赵某某认为其有充分理由相信贾某某有权代表某某公司出售房产，根据善意取得的法律规定，享有涉案房产权属，房产登记不应撤销。另，贾某某于2010年12月22日将涉案房屋出售给杨应周，并为其办理了房屋所有权证（经行政机关确认为假证），涉案房屋一直由杨应周占有使用，杨应周的权利亦受到损害。因此，本案的基础性民事法律关系为涉案房屋权属争议，该争议系民事争议，因涉及的法律关系复杂，涉及人数较多并涉及案外人，如当事人协商不成的应通过民事诉讼途径解决，且当事人的诉讼请求未包含民事争议的审查，故应另行解决，待民事权属确认后再行主张相应的权利。原审将是否构成善意取得等相关民事争议在本案中一并处理，并将付某某、赵某某不构成善意取得作为撤销涉案房产证的理由不妥，予以纠正。综上，付某某、赵某某的再审请求不能成立，不予支持。原审判决理由虽有不妥，但撤销涉案房产证的判决结果正确，故予以维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十九条的规定，判决维持二审判决。

付某某、赵某某不服再审判决，向河南省人民检察院申请监督，河南省人民检察院提请最高人民检察院抗诉。

最高人民检察院抗诉认为，再审判决适用法律错误。理由如下：本案的争议焦点是付某某、赵某某持有的禹房权房权证房权证禹州字第0×**房权证禹州字第0×**证是否应予撤销。《房屋登记办法》（建设部令第168号，2008年7月1日施行，2019年9月6日被住房和城乡建设部废止）第八十一条规定，司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记、收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。2010年11月18日起施行的《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，当事人以作为房屋登记行为的基础买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。第十一条第三款规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。《最高人民法院关于审理房屋登记行政案件中发现涉嫌刑事犯罪问题应如何处理的答复》（2008年9月23日，〔2008〕行他字第15号）载明，“人民法院在审理有关房屋登记行政案件中，发现涉嫌刑事犯罪问题的，不应将该案全案移送公安机关处理，而应区别不同情况分别处理：一、第三人购买的房屋不属于善意取得，参照民法通则第五十八条和合同法第五十二条、第五十九条的规定，房屋买卖行为属于无效的行为，人民法院应当依法判决撤销被诉核发房屋产权证行为。二、第三人购买的房屋属于善意取得，房屋管理机关未尽审慎审查职责的，依据物权法第一百零六条等有关法律的规定，第三人的合法权益应当予以保护，人民法院可以判决确认被诉具体行政行为违法。三、如果不能确定第三人购买的房屋是否属于善意取得，应当中止案件审理，待有权机关作出有效确认后，再恢复审理。”根据本案查明的事实，再审判决因贾某某伪造申请登记材料，确认禹州规划局房屋登记行为违法正确。但再审判决引用《房屋登记办法》第十一条第三款规定，即申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记，认为涉案房屋转移登记行为不具有合法性，因此判决撤销付某某、赵某某所持有的禹房权证房权证禹州字第0×**、证禹房权证禹州字第0×**有权证，适用法律错误。依据上述《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》《房屋登记办法》，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。所以，本案是否撤销登记行为的关键在于付某某、赵某某是否对该房产所有权属于善意取得，若属于善意取得，就不应撤销登记行为。但在一审、二审判决对付某某、赵某某受让涉案房产不构成善意取得作出判断的基础上，作出撤销登记的判决后，再审判决却认为“本案的基础性民事法律关系为涉案房屋权属争议，该争议系民事争议，因涉及的法律关系复杂，涉及人数较多并涉及案外人，如当事人协商不成的应通过民事诉讼途径解决，且当事人的诉讼请求未包含民事争议的审查，故应另行解决，待民事权属确认后再行主张相应权利。原审将是否构成善意取得等相关民事争议在本案中一并处理，并将付某某、赵某某构不成善意取得作为撤销涉案房产证的理由不妥，应予纠正。”该理由难以成立，以此作出判决，不符合《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款和《房屋登记办法》第八十一条的规定，属于适用法律错误。即使认为“本案的基础性民事法律关系为涉案房屋权属争议，该争议系民事争议，因涉及的法律关系复杂，涉及人数较多并涉及案外人，如当事人协商不成的应通过民事诉讼途径解决，且当事人的诉讼请求未包含民事争议的审查，故应另行解决，待民事权属确认后再行主张相应权利”，也应当依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第二款（在行政诉讼中，人民法院认为行政案件的审理需以民事诉讼的裁判为依据的，可以裁定中止行政诉讼）、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条，参照《最高人民法院关于审理房屋登记行政案件中发现涉嫌刑事犯罪问题应如何处理的答复》中关于“三、如果不能确定第三人购买的房屋是否属于善意取得，应当中止案件审理，待有权机关作出有效确认后，再恢复审理”的规定裁定中止诉讼（中止审理），待民事纠纷解决后再根据是否构成善意取得的结论，作出是否撤销登记行为的判决。故再审判决在未确定第三人付某某、赵某某是否善意取得案件房屋的情况下，迳行判决撤销其涉案房产证，适用法律错误。综上所述，本案再审判决适用法律错误，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第九十三条第一款、第九十一条第四项之规定，特提出抗诉，请依法再审。

付某某、赵某某申请再审称，付某某、赵某某购买所涉房屋符合善意取得构成要件。再审法院仅因房屋转移登记资料部分虚假就判决撤销被诉房屋所有权证，认定事实不清，证据不足，适用法律错误。请求改判驳回某某公司的诉讼请求。

某某公司答辩称，再审判决既没有认定再审申请人为善意取得，也没有认定本案涉及公共利益，抗诉机关认为再审判决不符合《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款、《房屋登记办法》第八十一条等规定，属于适用法律错误，抗诉理由不成立。一、二审法院将本案民事争议（再审申请人是否善意取得）一并审理，合理合法。付某某、赵某某不构成善意取得。请求维持再审判决。

禹州规划局答辩称，涉案房屋转移登记行政行为事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确。某某公司作为房屋出让方，在办理房屋转移登记时已经知道该行政行为，至2017年2月16日起诉，明显已超过起诉期限。贾某某的身份及提供的材料足以让禹州规划局确信贾某某就是代表公司进行房屋买卖和转让登记，符合表见代理的特征，其法律后果应当由被代理人即某某公司承担。请求改判驳回某某公司的诉讼请求。

本院再审查明的事实与原审基本一致。

本院认为，结合抗诉机关的抗诉意见、再审申请人的申请再审理由以及被申请人的答辩理由，本案的争议焦点主要在于被诉房屋登记行为是否应予撤销。

2008年7月1日起施行的《房屋登记办法》第十一条第三款规定：“申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。”第八十一条规定：“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。”根据上述规定，对于当事人提交虚假材料从而获得房屋登记的，房屋登记机构可以撤销已经作出的房屋登记行为。本案中，贾某某在办理涉案房屋转移登记时提交的某某公司文件、印章、授权委托书、企业法人营业执照、组织机构代码证、法人身份证明、股东会议决议及公司章程，已经生效刑事判决认定均系虚假的申请登记材料，符合《房屋登记办法》第八十一条关于“可以撤销原房屋登记”的规定。但是，当事人提供虚假材料并不必然导致房屋登记行为被撤销。《房屋登记办法》第八十一条明确规定“但房屋权利为他人善意取得的除外”，说明房屋登记中如果存在善意取得的情形，则构成对撤销房屋登记的阻却事由。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”从上述规定来看，人民法院审理房屋登记案件，应当对房屋登记中是否存在善意取得情形进行审查认定。本案中，某某公司诉请撤销禹州规划局为付某某、赵某某办理的禹房权证禹房权证房权证禹州字第0×**权证禹州字第0×**有权证，付某某、赵某某作为第三人主张其系善意取得，一、二审法院在对付某某、赵某某受让涉案房产是否构成善意取得进行审理并作出判断的基础上，作出撤销登记的判决，符合法律规定。再审判决未审理善意取得问题并判决维持二审撤销判决，适用法律错误，应予纠正。抗诉机关认为“再审判决在未确定第三人付某某、赵某某是否善意取得案件房屋的情况下，迳行判决撤销其涉案房产证，适用法律错误”的抗诉理由成立。

被诉房屋转移登记行为是否应予撤销，关键在于付某某、赵某某主张的善意取得是否成立。按照当时有效的《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，构成善意取得必须符合以下三个条件：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，禹州规划局已为付某某、赵某某办理了房屋所有权证，故本案中善意取得是否成立的关键在于付某某、赵某某受让房屋时是否善意以及是否支付了合理的对价。关于付某某、赵某某受让房屋时是否善意的问题。一般来说，若受让人明知道转让人无处分权，则不构成善意。除此之外，受让人在交易过程中还应当尽到基本的注意义务，符合一般交易习惯及日常生活经验法则。善意取得制度的重要目的在于维护交易安全，保障受让人的信赖利益，以及平衡原权利人与受让人之间的利益。若受让人在交易过程中存在重大过失，导致其过分信赖无处分权人进而损害自己或者他人的合法权益，应当就自己的重大过失造成损害结果承担相应责任。本案涉及房屋买卖，对一般消费者而言属于高价值大额消费，买受人在此情况下应当更加审慎注意。但本案中，在案房屋所有权证显示房屋所有权人为“河南某某运业有限责任公司”，按照再审申请人赵某某庭审中陈述，其在买房时“看了土地使用证和房屋所有权证”“证上登记的是某某公司”；而在2013年10月10日签订的协议书中甲方显示为“神垕汽车站”，印章处落款为“许昌运输经贸有限公司禹州分公司神后汽车站”，主体明显不一致。协议书第五条“付款方法：乙方首付壹拾伍万元，作为预付房款及转让手续办理费用。待交付房产证时第二次付伍万元，下余部分待房屋腾空交付乙方时付清。”根据查明的事实，涉案房屋在交易前后一直由案外人杨应周实际占有和使用，再审申请人在房屋未交付使用前，通过银行转账的方式将全部购房款直接支付给贾某某个人账户，不仅不符合再审申请人主张的协议约定，也与一般交易习惯相悖。关于付某某、赵某某受让房屋时是否支付了合理对价的问题。经本院查明，本案所涉房屋位于神垕汽车站临街，地理位置相对优越。登记备案的《房地产买卖契约》约定房屋成交价41.6229万元，系房产评估价格，能够反映当时市场交易价。参考当时有效的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第二款的规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。本案再审申请人与贾某某在协议书中约定房屋全部价款27万元，未达到房屋评估价格的百分之七十，可以视为不合理的低价。综合上述情况，可以认定再审申请人受让涉案房屋存在重大过失，其认为已支付合理对价、构成善意取得的主张，证据不足，不能成立，本院不予支持。

至于禹州规划局主张某某公司提起本案诉讼超过法定起诉期限的问题。被诉房屋登记行为发生在2015年1月23日。根据当时有效的《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款的规定，行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过2年。本案被诉房屋登记行为系贾某某持伪造材料办理，一、二审法院认为起诉期限应当从2016年3月11日即贾某某在公安机关陈述其私刻公司印章，伪造委托书、公司文件等材料，将某某公司所有的房产分割出售给付某某、赵某某时起算，符合法律规定。禹州规划局认为某某公司作为房屋出让方，在办理房屋转移登记时已经知道该行政行为，至2017年2月16日起诉，明显已超过起诉期限，理由不成立，本院不予支持。

综上，抗诉机关的抗诉理由成立。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第九十二条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百二十二条之规定，判决如下：

一、撤销河南省高级人民法院（2019）豫行再135号行政判决；

二、维持河南省许昌市中级人民法院（2018）豫10行终133号行政判决。

本判决为终审判决。

审 判 长　梁凤云

审 判 员　李智明

审 判 员　李小梅

二〇二三年七月二十四日

法官助理　徐小玉

书 记 员　李林涛

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