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深圳.京基100大厦

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△京基100，深圳城市名片

△地标塔楼入口，令人印象深刻的景观型场所

©Carsten Schael

设计单位Farrells法雷尔

项目地点深圳，中国

建成年份 2011年

建筑面积417,000平方米（不含除商业外地下室）

本文文字由设计单位提供。

Farrells近年来为深圳的核心区域塑造了多个高密度的标志性开发项目，如京基100（KK100）与卓越前海壹号，助力深圳的转型变革与城市更新。

△©ZhangXin

△一个综合功能的活力都市街区 ©Farrells

作为深圳城市名片，441.8米的京基100地标塔楼曾是深圳第一高，现居第二。这里亦是一个3.6公顷、由8栋塔楼和商场裙楼组成的24小时都市街区，集生活、工作和娱乐为一体，在投入运营的十余年中广受本地使用者、开发商与观光客的喜爱。

△京基100，深圳城市名片©Carsten Schael

京基100成功地将曾经的城市老旧中心区，升级为持续繁荣的中央商务区，现今仍发挥着片区活力催化剂的作用，激发蔡屋围金融中心区实行更大规模的城市更新。

△项目视频：从蔡屋围旧村到京基100

封面图片 ©John Huang

该高密度综合开发的中心位置是连接所有塔楼的零售商场，与地铁站和周边社区直接相通。便捷的公共交通为商场与塔楼持续带来活力，也使京基100成为周边社区与城市的连接体。除京基100地标塔楼外，裙楼商场之上另有2座商务办公楼和5座安置住宅楼，服务于原居民。

激活蔡屋围的催化剂

最初的场地是蔡屋围村拥挤的农村多层房屋群，每幢房子之间由窄巷隔开。由于阳光和新鲜空气有限、服务与基础设施不足，围村逐渐衰落。

△曾经的蔡屋围旧村

△京基100及金融商务区现状

与惯常做法相反，这里率先采用了—种创新与有弹性的城市活化方式，即不重新安置村民，而是邀请他们成为联合开发商。住宅建成后，所有原居村民都可以迁至新房，第二套房产作为进—步创收的资产，开发商则保留裙房内的集中商业和超高层塔楼的所有权，作为开发投入的资金来源。

△1栋地标塔楼与7栋安置塔楼 ©Farrells

△©Franky Wang

京基100的高度拔地倚天，其城市肌理的质量以及地标建筑物与环境的融合经过了深思熟虑，目的是为当地的新旧居民共同打造一个充满活力的景观型社区，以产生强烈的场所归属感。

这里是蔡屋围城市更新中首块奠基石一般的多功能枢纽，也是整个地区包容性再生的催化剂，对当地居民的包容和关怀成为城市转型模式中不可或缺的部分。

△裙楼零售商场位于中心 ©Farrells

△裙楼屋顶为居住社区提供花园 ©Carsten Schael

京基100，深圳城市名片

441.8米的京基100，于2011年建成时为世界第8高楼。从2011年到2016年，京基100一直是深圳市的最高建筑，现为深圳第2高楼。

△2011年建成时，京基100高度排名全球第8。据CTBUH统计，高度排名现居全球第24，深圳第2。©CTBUH

在设计高层建筑时，我们需要考虑建筑如何回应其所在的城市区域背景。这对于该项目来说尤为重要，因为它在当年设计时达到了深圳史无前例的高度。设计中流动的外形与平面朝向，均来自深受当地市民喜爱的荔枝公园及其附近的大型泻湖，以及仅有—步之遥的位于香港的郁郁葱葱的湿地。

△罗湖CBD，深港双城交界处 ©Farrells

△京基100曲线剪影倒映于荔枝湾公园

这座共有100层的塔楼内，设有甲级办公、酒店、商贸区、会议和商务设施及健身中心等混合功能。塔楼下部三分之二的部分是甲级写字楼，楼层面积随着层数增加而逐渐扩大，为用户提供最大化的楼面价值。上部三分之一则是五星级瑞吉酒店，采用自上而下布局，大堂位于顶部，为住客和游客提供独一无二的半公共餐饮和娱乐空间，可以欣赏到深圳城市与香港湿地的双重壮丽景观。

△塔楼形状兼具开发价值与美观 ©Farrells

△瑞吉酒店通高中庭 ©Farrells

地标塔楼的外形灵感源于喷泉的生生不息，流畅的外形和反射的表面，则寓意着深圳经济成功带来的财富和繁荣。修长的形状有助于减少在较窄的立面获取的热量，并最大限度地在南北两侧增加令人惊叹的景观。最引人注目的是其柔和弯曲的轮廓，独特的外形使之成为地标建筑和技术标杆的同时，也兼顾了强大的实用性和功能性。

△流畅的曲线外形，灵感源于喷泉©Farrells

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△地标塔楼入口雨棚与幕墙细部 ©Carsten Schael

积极的公共空间

尽管京基100是一个商业开发项目，其城市公共空间仍是我们关注的核心。我们在整个塔楼的不同高度上创建了多层次的向公众开放的场所：当大部分摩天楼的顶层被机械设备占用时，京基100的顶端耸立着一个钢与玻璃的通透结构，是公众可达的空中花园和酒店大堂。

△酒店大堂与空中花园位于最高的三层 ©Farrells

△ 公众可达塔楼最高处，观赏深港双城风景

左：©Farrells；右：©Carsten Schael

位于社区中心的裙楼商场与地铁相通，连接外界北部居住区与南部金融区，在城市尺度上也是两者间的过渡。车辆干扰被最小化，形成步行体验良好的外部人行网络，若干广场环绕购物中心的弧形正面，成为整个社区的公共空间。京基100商场的室内中庭被设想为一个线性广场，在各个方向上都可与外部及上部塔楼便捷连通，同时为社区住户往返地铁提供遮风挡雨的路径。

△商业中庭作为公共广场，由地铁通达每栋塔楼

©Farrells

结语

京基100实现了绿色低碳、以交通为导向、与城市肌理联系紧密，从而成为可持续发展的象征。在高密度开发的同时，我们很高兴看到当地原住居民及围村因项目得以传承及延续，并为更多的市民与游客创造了一系列受欢迎的、积极的公共领域。

京基100的成功不仅限于地标建筑本身，对深圳的城市贡献亦在于其成功的包容再生式更新策略，为21世纪全球城市更新提供了一项新范例。

△一个包容再生的城市更新范例©Farrells

完整项目信息

项目名称：深圳京基100

项目地点：深圳，中国

设计单位：Farrells法雷尔（曾用名TFP, Terry Farrell and Partners）

业主：深圳京基集团

建成状态：建成

设计时间（起迄年月）：自2007年

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“这预示着后续降准降息的通道会更加宽敞，国内按揭利率进一步调控的空间变得更大。这对于缓解开发商资金链紧张，降低购房者按揭成本，促进住房需求，均会产生积极影响。”李宇嘉称。

事实上，“517新政”实施以来，首套房、二套房房贷款利率持续走低。

中原地产研究院统计数据显示，2024年10月全国首套房平均利率已经跌到3.15%左右，二套房贷款平均利率为3.35%。

目前，多数城市首套房贷利率已降至2.9%~3.4%之间。其中，广州低至2.9%；二线城市普遍为3.1%。

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