房屋租赁合同的常见法律问题 | 法通识

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本期作者

第31期

李贞霏

民事审判庭

二级法官助理

法学博士

房屋租赁合同纠纷是民事审判活动中常见的纠纷类型。无论是居住性房屋租赁还是商业性房屋租赁，当事人往往会因对租赁合同法律知识缺乏了解或理解有误而产生不必要的纷争及损失。本文将对纠纷审理过程中发现的当事人诉请及抗辩误区进行总结，以期对房屋租赁市场各方主体诚信友好履约提供参考。

除《中华人民共和国民法典》列举的民事法律行为无效情形外，房屋租赁合同中最常见的是租赁房屋为违法建筑的无效情形，如未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证建设的情形。有的房屋还会出现部分面积具有合法产权登记、部分面积为违法建筑的情形，导致租赁合同全部无效，或者，部分有效、部分无效。

有的承租人以案涉合同部分或全部无效为由，抗辩出租人的租金支付主张，甚至提出反诉请求，要求出租人退还已支付的部分或全部租金。但是实际上，即使租赁合同存在无效情形或被人民法院确认无效，承租人占有并使用租赁房屋，已实际获益，故应向出租人支付相对应的占有使用费。

出租人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，法院可予支持。

若承租人未能按照合同约定正常使用租赁房屋的，法院将综合考虑房屋使用情况、同类地段同类房屋的租金标准、合同目的实现情况、双方的过错程度等因素，合理确定占有使用费标准。

【法条索引】

《中华人民共和国民法典》第一百四十三条至第一百五十七条

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020修正）第二条、第四条

承租人变更与转租存在重大区别。承租人变更，是经出租人明示同意，由新的承租人与出租人直接建立了租赁合同关系，相当于承租人在租赁合同项下的权利义务概括转让给了新的承租人。而在转租关系中，虽然次承租人也可以占有、使用租赁房屋，但次承租人并没有与出租人直接建立合同关系，而是与承租人建立了转租合同关系。承租人仍应按照租赁合同约定向出租人支付租金，次承租人则应按转租合同约定向承租人支付租金。

作为风险防范与应对能力较弱的普通老百姓，在转租情况下可能要面临更多的租赁风险点。

例如，承租人未经出租人同意而对外转租，出租人有权解除与承租人的租赁合同，且转租合同对出租人不具有法律约束力。出租人的解约行为将直接导致次承租人与承租人签订的转租合同无法继续履行，次承租人必须依据出租人的要求限期搬离租赁房屋，逾期搬离的，出租人有权要求次承租人支付房屋占用费。

另外，对于未经出租人同意的转租，如果承租人拖欠租金，即使次承租人希望代承租人支付欠付的租金及违约金进而换取占有使用房屋的权益，出租人亦有权拒绝。

故建议租房时谨慎选择“二房东”出租的房屋，争取与出租人直接签订租赁合同，或在转租时特别注意要明确取得出租人同意。

【法条索引】

《中华人民共和国民法典》第五百五十五条、第五百五十六条、第七百一十六条、第七百一十九条

通常情况下，已生效的租赁合同体现了出租人与承租人双方真实的意思表示，且承租人在签约前理应对租赁房屋的相关情况负有谨慎注意义务。因此，承租人已明知或应当知道产证面积或实际面积与约定的租赁面积不一致的，其在合同履行过程中再以房屋产证面积或实际面积小于约定的租赁面积为由要求减付租金，法院通常不予支持。

另外，考虑到有的租赁合同约定的租赁面积还包含产证面积之外的公摊面积，或，当事人之间通过约定较大租赁面积而涵盖物业管理费等特殊情形，双方在具体合同项下约定较大租赁面积也具有其合理性。

特别是承租人已实际长期使用租赁房屋并按约支付租金等情形下，更加印证租赁合同约定体现了双方的真实意思表示，当事人再以约定的租赁面积与实际情况不符为由要求调整租金标准，有违诚信原则。

即使承租人主张系基于重大误解而签订的租赁合同，请求法院予以撤销，也应满足撤销权行使的条件，如自知道或者应当知道撤销事由之日起九十日内行使撤销权，并证明满足重大误解的构成要件：

表意人因误解而为意思表示；

表意人的误解须为重大误解。

【法条索引】

《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、一百四十七条、第一百五十二条

租赁物在正常使用的过程中通常都会产生自然损耗，例如家具褪色、灯具老化等。当自然损耗达到极限程度时，还会出现最终损坏的后果。通常情况下，若承租人以正常方法使用租赁物，即使租赁物随着时间推移而出现功能或外形退化，亦属于自然损耗。人为损坏则是由承租人故意或疏忽破坏所致。在租赁合同履行过程中，应当通过区分自然损耗与人为损坏，进而判断承租人应否向出租人承担相应赔偿责任。

是否为故意或疏忽破坏，主要需要考察承租人对租赁物的使用方法是否正确。出租人与承租人可以在租赁合同中约定租赁物的使用方法，承租人应当按照约定的方法使用租赁物。但对于双方之间没有约定或约定不明的情况，还可以通过双方补充协议约定、合同相关条款或交易习惯对使用方法进行确定。若仍不能确定的，承租人应当根据租赁物的性质使用。

如果承租人使用租赁物的方法符合租赁合同约定或租赁物的性质，即使租赁物受到损耗，亦为自然损耗，承租人不承担赔偿责任。反之，如果承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，导致租赁物出现人为损坏，出租人则有权解除合同并请求承租人赔偿损失。

【法条指引】

《中华人民共和国民法典》第七百零九条、第七百一十条、第七百一十一条

除当事人另有约定或因承租人的过错致使租赁物需要维修的以外，一般由出租人履行租赁物的维修义务。通常情况下，以先修后换为原则，承租人不宜在出租人同意维修且通过维修可恢复正常使用的情况下，要求出租人对租赁物直接进行更换。

承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。

即使承租人希望自行进行更换，也应取得出租人的同意，并对更换前的家具家电处置、更换后的家具家电归属、返还房屋时的要求等问题进行沟通与确认。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

【法条指引】

《中华人民共和国民法典》第七百一十二条、第七百一十三条、第七百一十五条

出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。也就是说，出租人负有确保租赁物满足合法使用条件的法定适租义务。

但是，承租人亦负有谨慎注意义务。若承租人应知或明知房屋用途与合同约定用途不符的，相应损失应由出租人与承租人根据各自过错程度承担。

例如，出租人在签约前已明确告知承租人案涉土地性质为农用地，而承租人仍选择签约，并与出租人约定案涉土地将用于商业经营。此时，承租人并不享有合同解除权。因为法院将主动审查该租赁合同的合同效力问题，该合同因违反农用地未经土地用途变更手续前不得出租用于非农建设的强制性规定而被认定无效。此时，出租人与承租人将根据双方的过错程度各自承担相应的民事责任。

另有一种例外情况，即租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

【法条指引】

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第七百零八条、第七百三十一条

即便承租人是在不享有法定或约定解除权的情况下违约弃租，但在承租人已不实际占有租赁房屋时，出租人亦负有减损义务，应当采取适当措施防止损失的扩大，即及时解除租赁合同并收回租赁房屋。否则，出租人不得就扩大的损失请求赔偿，也就是说，并不是只要出租人不解除租赁合同，就可以一直计取租金或占有使用费。法院将结合租赁合同履行情况、出租人的减损义务、承租人的过错等，对合同解除时间作出认定，并确定出租人应收回房屋的合理时点及承租人支付占有使用费的截止时间。

出租人及时收房，一方面可以避免损失扩大，另一方面也有利于及时再次出租，实现资源充分利用。

出租人的减损义务，也适用于承租人虽然有物品留在租赁房屋但承租人已明确表示放弃这些物品所有权的情形。

如果出租人认为租赁物不满足收房要求或双方未对违约责任承担达成一致，也不能仅以此为由拒绝收房，而是可以依约或依法向承租人主张违约损失赔偿。

【法条指引】

《中华人民共和国民法典》第五百九十一条

实践中，为了促成租赁合同的达成，出租人会同意在合同中为承租人提供一段时间的免租期，方便承租人做装修等入住或开业准备。免租期约定建立在承租人将依约完全履行合同租期及租金支付等义务的预期基础上，属于出租人基于此预期及对承租人的信赖而提供的租金优惠。

在合同因承租人原因而提前解除时，特别是合同履行时间较短的情况下，出租人原本预期所能取得合同履行利益落空，其免租期租金损失也无法因租赁期限的完全履行而得到弥补。

此时，若出租人主张承租人补足免租期内的租金，法院将考察合同对免租期适用条件的具体约定；对于无约定或约定不明的，将基于公平原则，综合房屋实际使用情况、合同约定的租金标准、实际占有房屋时间与合同约定租期的比例等因素，合理确定免租期的租金金额。

【法条指引】

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条

文：李贞霏

值班编辑：王梦茜